Р Е Ш Е Н И
Е
№ 16.07.2014 година гр.Ямбол
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Ямболският
окръжен съд, въззивен граждански
състав,
на 17.06.2014 година, в
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛИНА ЧАПКЪНОВА
ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА СТОЕВА
КАЛИНА ПЕЙЧЕВА
Секретар: Д.С.
като
разгледа докладваното от съдия К. Пейчева
въззивно
гражданско дело № 139 по описа за 2014 година на ЯОС, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивни жалби от надлежни
страни срещу подлежащ на обжалване съдебен акт: решение № 69 от 30.01.2014г.
по гр.д.№ 2398/2013г. по описа на ЯРС. С въззивната жалба от ЕТ „Дженко Джеджев.”***,
чрез адв.В.К., се обжалва първоинстанционното решение в частта, с която ЯРС е УВАЖАВА
предявеният от Община „Тунджа” гр.Ямбол против ЕТ „ Дженко Джеджев.”***,
представляван от Д.П.Д. иск с правно основание чл.422 от ГПК във връзка с
чл.232 ал.2 от ЗЗД като ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, че ЕТ „ Дженко Джеджев”*** сумата
9769.79 лв., представляваща неплатен наем по договор за наем № 5307/1.06.2006
г. за периода 30.10.2010 г. – 30.05.2013 г., ведно със законната лихва, считано
от 12.07.2013 г. и разноските в заповедното производство в размер 195.40 лв.,
за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа
на документ № 1009/15.07.2013 г. по ч.гр.д. № 1662/2013 г. по описа на ЯРС. Във
възивната жалба се твърди, че решението на ЯРС в тази част е порочно:
постановено при допуснато съществено процесуално нарушение, като ЯРС неправилно
е приел, че по делото са налице писмени доказателства, доказващи наличието на
наемно правоотношение между страните. Въззивникът твърди, че е
незаконосъобразен изводът на ЯРС за дължим наем от ответника за втората
половина на 2012г., и 2013г. и излага подробни съображения. В жалбата се
твърди, че изводите на ЯРС относно валидността на договора за наем са
неправилни и в противоречие с чл.26, ал.2 от ЗЗД, поддържа становище, че
договорът за наем е нищожен по смисъла на чл.26, ал.2 от ЗЗД поради невъзможен
предмет и излага съображения. Твърди, че исковата молба е нередовна и неясна,
че не са ясни обстоятелствата, на които се основава иска, че в нея не е
посочено нито за кои години се претендира наема, нито за кои имоти, че не е
конкретизирана наемната цена за съответните години. Иска ЯОС да постанови
решение, с което да отмени решение № 69 от 30.01.2014г. по гр.д.№ 2398/2013г.
по описа на ЯРС и върне делото за ново разглеждане на друг състав на ЯРС. В
случай, че въззивният съд приеме, че не са налице визираните процесуални
нарушения, моли да бъде постановено решение, с което да се отмени решението на
ЯРС и да бъде отхвърлен предявеният иск като неоснователен и недоказан.
Претендира разноски по делото.
В срока за отговор на въззивната жалба е
депозиран такъв от насрещната страна, Община „Тунджа”, в който се оспорва
жалбата като неоснователна, излагат се доводи срещу възраженията в нея против
първоинстанционното решение.
С въззивната жалба на Община „Тунджа”,
представлявана от кмета Г. С. Г., чрез адв.В.Н. от АК - Ямбол, се обжалва
частично решение №69/30.01.2014г. на ЯРС, постановено по гр.д.№2398/2013г. по
описа на ЯРС, в частта, с която първоинстанционният съд е отхвърлил искът в
разликата над 9769.79 лв. до размера на 14010.86 лв. за главницата, искът по
чл.86 от ЗЗД в размер 1864.49 лв., както и разноски в заповедното производство
над 195.40 лв. до размера на 317.51 лв. като неоснователен. Въззивникът твърди,
че решението в тази част е необосновано, тъй като е представил доказателства за
уважаване на претенцията. Твърди, че не е следвало да представи анекс към
договора за наем за всяка промяна в размера на наемната цена, съобразно
индексирането с инфлационния процент. Иска ЯОС да отмени решението на ЯРС в
обжалваната от него част и постанови решение, с което да приеме за установено
по отношение ответника, че същият дължи на община “Тунджа” сумата от 4241.07лв.
главница, по чл.86 от ЗЗД сумата 1864.49 лв., както и разноски в размер на 122.11
лв. Претендира разноските по въззивното дело.
В срока за отговор на въззивната жалба на Община
„Тунджа” е депозиран такъв от насрещната страна, ЕТ „ Дженко Джеджев.”***, чрез
адв.В.К., в който се оспорва жалбата като неоснователна и се излагат
съображения. Твърди се, че решението на ЯРС в обжалваната от ищеца част е
правилно.
ЯОС намира двете въззивни жалби за
процесуално допустими като подадени в срок от надлежни страни срещу подлежащ на
обжалване съдебен акт. Разглеждани по същество са неоснователни.
ЯОС, като прецени събраните по делото
доказателства и твърденията на страните, приема за установено следното от
фактическа страна:
Приложеното ч.гр.д. № 1662/2013г. по описа на ЯРС
е образувано по заявление по издаване на заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК
със заявител Община „Тунджа” гр.Ямбол и длъжник ЕТ„ Дженко Джеджев.”,
представляван от Д.П.Д., за заплащане на главница 14010.86лв. неплатен наем по
договор за наем № 5307/1.06.2006г. за периода 30.10.2010г. – 30.05.2013г.,
както и лихва за забава в размер 1864.49лв. върху тази главница за периода
10.11.2010г. до 11.07.2013г. Заповедният съд е издал заповед за изпълнение на
парично задължение въз основа на документ №1009/15.07.2013г. като е разпоредил
ЕТ „ Дженко Джеджев.”*** претендираните по заявлението суми. В срока по чл.414
от ГПК длъжникът е депозирал възражение, че не дължи сумите по издадената
заповед и изпълнителен лист, което е довело до завеждане на настоящия иск.
От договор за наем № 5307/01.06.2006г., сключен
между Община „Тунджа” като наемодател и ЕТ„ Дженко Джеджев.”*** като наемател,
с предмет на договора отдаване под наем на четири земеделски имота овощни
градини в землището на с. Драма, а именно: имот № 000088 в м.„Аксово”, ІV кат.,
с площ 54,268 дка; имот № 000192 в м.„Япа гичит” ІV кат., с площ 20.551 дка;
имот № 000194 в м.„Върбите” ІV кат. с площ 13.229 дка и имот № 000258 в м.„Чамлъка”,
ІХ кат. с площ 234.298 дка, се установява, че е сключен за срок от 10 години при
годишен наем от 3508.42 лв., платим както следва: 50% при подписване на
договора, респективно до 25.08. за всяка следваща година и остатъкът от 50% се
заплаща до 25.08. за есенни култури и до 25.10. за пролетни култури на
съответната стопанска година. В чл.2 на договора е посочено, че дължимата
наемна цена се коригира с процента на инфлацията за периода от сключването на
договора до датата на падежа на съответното плащане. Към този договор е
представено допълнително споразумение от 29.09.2006г., с което страните са
предоговорили начина на плащане на годишната наемна цена, а именно - 50% се
внася при подписването на договора, респ. до 25.01. за всяка следваща година, а
остатъкът от 50% се заплаща до 25.10. на съответната година. Тези документи са
представени в заповедното производство, което е приложено от първоинстанционния
съд, поради което е неоснователно възражението на въззивника-ответник, че е
допуснато съществено процесуално нарушение като ЯРС неправилно е приел, че по
делото са налице писмени доказателства, доказващи наличието на наемно
правоотношение между страните. Освен това този договор и анекса към него са
приети като доказателства от въззивния съд след уточняването на исковата молба.
Ответникът е представил фактура №
1636/31.08.2010г., по която е заплатил на Община „Тунджа” наем за м.август
Пред ЯРС са назначени, изслушани две съдебно-технически
експертизи във връзка с твърдението от страна на ответника, че предназначението
на отдадените под наем овощни градини е било променено и предметът на договора
за наем е невъзможен. По първата експертиза вещото лице дава заключение, че към
01.06.2006г. и към момента на изслушване на експертизата статутът на имотите,
предмет на договор за наем № 5307/1.06.2006г., е с начин на трайно ползване
„овощна градина” за процесните имоти - №№ 000088, 000192, имот № 000194 в
м.„Върбите” към 01.06.2006г. е с начин на трайно ползване „овощна градина”, а
към настоящия момент е с начин на трайно ползване „нива”. По отношение на имот
№ 000258 в м.„Чамлъка” към настоящия момент същият е с начин на трайно ползване
„трайни насаждения”.
От заключението на вещото лице по втората
експертиза, която не е оспорена, се установява, че от четирите посочени имота
само на имот № 000194 в м.„Върбите” е извършена промяна на начина на трайно
ползване като съгласно протокол от 18.08.2009г. имотът от „овощни насаждения” е
променен на „нива”. Промяната е извършена съгласно докладна от кметския
наместник на с.Драма и писмо от кмета на община „Тунджа” като със заповед на
ОСЗ „Тунджа” е извършена промяната на начина на трайно ползване. Вещото лице е
установило, че има протокол за бракуване от 28.12.1992г. на ликвидационния
съвет на ЗК„Агрохим” с.Тенево, с който се одобрява бракуване на 300 дка трайни
насаждения в землището на с.Драма. Процедурите са извършени съгласно представените
документи, приложени към заключението.
Въззивникът-ищец е представил съобщенията, които е
изпращал до наемателя ЕТ „ Дженко Джеджев.”, с които го е уведомял за дължимите
от него суми по договора за наем, справка относно процесния договор за наем, по
която са отразени извършените от наемателя плащания за периода м. януари 2007г.
– м. август 2010г., включително и неплатените суми от наем и лихви за периода
м.октомври 2010г. - м.май 2013г., възлизащи на претендираните суми в
заповедното и в настоящото производство. Представени са две съобщения за
прекратяване на договора за наем, изпратени от наемодателя до наемателя. Първото
съобщение е от 22.05.2012 г. с отправено 10 дневно предизвестие, че се
прекратява договор за наем № 5307/1.06.2006г., тъй като не е платена дължимата
сума за наем към 22.05.2012 г. е в размер 6865.97 лв. без начислени лихви за
забава. За това съобщение липсват данни и доказателства да е получено от
наемателя ЕТ„ Дженко Джеджев.” независимо от неговите твърдения в отговора на
исковата молба, че е получил същото на датата на изпращането му.
Второто съобщение от наемодателя до наемателя с отправено
10 дневно предизвестие за прекратяване на договора за наем, поради неплащане, е
от 13.05.2013г. и върху него е отразено получаването му от наемателя ЕТ„ Дженко
Джеджев.” на 21.05.2013г., предвид което 10-дневното предизвестие изтича на
31.05.2013г.
Представени са още заявления, молби, искания от
ЕТ„ Дженко Джеджев.”*** в периода 2007г.- 2012г., с които Д. е искал разрешение
за извършване на резитба и кастрене на овощните градини в землищата на с.Драма
и с.Генерал Инзово.
Във връзка с твърденията на ищеца, че наемната
цена е била индексирана и променяна автоматично по силата на сключения договор
въз основа на инфлационните индекси, са представени писмата, с които е искана
информация от ТСБ Ямбол за индексите на потребителските цени за различните
периоди, както и отговорите, които е получавал от статистическото бюро.
Въз основа на установената фактическа обстановка,
ЯОС прави следните правни изводи:
Предявен е установителен иск по чл.422 от ГПК във
вр.чл.232, ал.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
Със заявление по чл.417 от ГПК въззивникът-ищец е
поискал издаване на заповед за изпълнение на парично вземане в размер общо
15875.35лв., от които 14010.86лв., представляващи неплатен наем по договор за
наем № 5307/1.06.2006г. за периода 30.10.2010г. – 30.05.2013г., и лихва за
забава в размер 1864.49лв. за периода 10.11.2010г. до 11.07.2013г., и законната
лихва върху главницата от 12.07.2013г. - датата на подаване на заявлението, до
изплащане на вземането. ЯРС е образувал ч.гр.д.№1662/2013 по заявлението и е
издал заповед № 1009 от 15.07.2013г. за изпълнение на парично задължение по
чл.417 от ГПК, срещу която в срока за възражение е постъпило такова от
ответника. ЯРС е дал указания на заявителя да предяви в едномесечен срок от
съобщението иск за установяване на вземането. Заявителят е предявил в срок иск
за установяване съществуването на вземането му по издадената заповед за
изпълнение на парично задължение по чл.417 от ГПК. Искът е допустим, както
правилно е приел първоинстанционният съд. Настоящият състав намира за неоснователни
възраженията по редовността на исковата молба, предвид направеното уточнение на
същата пред въззивния съд.
ЯОС намира, че на 01.06.2006г. между страните е
бил сключен валиден договор за наем с предмет на договора отдаване под наем на четири
земеделски имота овощни градини в землището на с. Драма, а именно: имот №
000088 в м.„Аксово”, ІV кат., с площ 54,268 дка; имот № 000192 в м.„Япа гичит”
ІV кат., с площ 20.551 дка; имот № 000194 в м.„Върбите” ІV кат. с площ 13.229
дка и имот № 000258 в м.„Чамлъка”, ІХ кат. с площ 234.298 дка, за срок от 10
години при годишен наем от 3508.42 лв., което се установява от представения
договор за наем № 5307/01.06.2006г.
ЯОС не възприема възражението на въззивника-ответник,
че сключеният договор за наем е нищожен
поради неспазване на изискуемата от Закона за арендата в земеделието форма за
неговото сключване и по аргумент от чл.26, ал.2 от ЗЗД и като такъв същият не е
породил целените правни последици. Договорът за аренда в земеделието е уреден в
специален закон и представлява вид договор за наем. В случая не става въпрос за
такъв договор, тъй като предмет на договора е отдаване под наем с определена
наемна цена, страните в договора са наемодател и наемател и съответно са
предвидени права и задължения на наемодателя и на наемателя. Земеделската земя
може да бъде предмет на договор за наем. Формата за валидност на договора е
свободна (писмена, устна или с конклудентни действия). Договорът за наем не
може да бъде сключен за повече от 10 години, освен ако е търговска сделка.
Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав
на договора (няма конститутивно действие). Договорът за наем е възмезден и
наемателят дължи наемната цена. Той е
неформален договор, за който не се изисква вписване. Договорът за наем е
консенсуален договор, който се счита за сключен от момента, в който страните
постигнат съгласие относно съществените елементи - вещта, която се предоставя
за ползване и наемната цена. В този смисъл решение № 703 от 05.01.2011г. гр.д.
№ 1060/2009г. на ІV г.о. на ВКС, което е по-нова практика на ВКС от посоченото
от въззивника-ответник решение №145 от 19.11.2010г. гр.д. № 889/2009г. ІІ т.о.
на ВКС.
Неоснователно е и възражението на въззивника-ответник,
че сключеният между страните договор за наем е нищожен поради невъзможен
предмет. За да бъде уважено възражението по чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД
(невъзможен предмет), следва да бъде установено, че предметът на сделката, е
невъзможен към момента на сключване на договора. Невъзможност на предмета по
смисъла на чл. 26, ал.2,
предл. първо от ЗЗД ще е налице само ако при сключването й предметът
е неосъществим. Невъзможността следва да е пълна, за да има нищожност на
сделката. Договорът ще е с невъзможен предмет и тогава, когато липсва вещ като
обект на правоотношението. В конкретния казус не може да се приеме, че липсва
вещта – обект на договора за наем, тъй като по делото са налице достатъчно
писмени доказателства, молби изходящи от ответника-наемател с искане да му бъде
разрешено извършване на резитба и кастрене на овощните дръвчета, които установяват,
че е обработвал процесните отдадени под наем имоти като овощни градини. Обстоятелството,
че единият от отдадените под наем имоти е с променено предназначение през
2009г. от овощна градина на нива, установено от заключението на вещите лица, не
мотивира съдът да приеме възражението за нищожност на договора поради липса на
предмет, тъй като за периода от сключването на договора до последното плащане
на част от наемната цена през 2010г. наемателят е плащал задължението си по
наемния договор и няма данни да е възразявал, че липсват отдадените му под наем
овощни градини. Освен това, по делото е налице молба от 24.02.2012г. от
наемателя с искане за разрешение за резитба и кастрене на дръвчета в овощните
градини в с.Драма.
Неоснователно е възражението на въззивника относно
датата на прекратяване на договора за наем. По делото има доказателства за
получаването на 21.05.2013г. на съобщение от наемодателя до наемателя с отправено
10 дневно предизвестие за прекратяване на договора за наем, поради неплащане, предвид
което 10-дневното предизвестие изтича на 31.05.2013г. и правилно ЯРС е приел,
че договорът е прекратен на 01.06.2013г.
Според чл.232, ал.2 от ЗЗД наемателят е длъжен да
плаща наемната цена и разходите свързани с ползването на вещта. Договорът за
наем е с договорен годишен наем 3508.42лв.,който се плаща, както следва: 50 % или
1754.21 лв. до 25.01. и 50% – 1754.21лв. до 25.10. В чл.2 е договорено, че
наеманата цена се корегира с процента на инфлацията за периода от сключване на
договора до датата на падежа на съответното плащане, но в тази част претенцията
остава недоказана, тъй като въззивникът-ищец не представя доказателства за индексирания
размер на наема. При липса на допълнително анексиране на договора за всеки
индексиран наем, в тежест на ищеца е да докаже размера на наемната вноска след
индексиране с инфлационния процент, което той не е сторил, поради което
възраженията му в тази част са неоснователни. Такива доказателства и в
настоящото производство не се представиха, поради което настоящият състав приема,
че дължимият от наемателя наем следва да бъде изчисляван върху размера,
договорен при сключване на договора, а именно годишен наем в размер 3508.42лв. По
делото е доказано и не се спори, че през м. август 2010г. наемателят е платил
наем за тази година в размер 2217.32лв., поради което за 2010г. остава неплатен
наем 1291.10 лв. За 2011г. и 2012г. наемът е в размер по 3508.42 лв., а за
петте месеца, през които е действал договора за наем през
По отношение иска с правно основание чл.86 от ЗЗД
съдът намира същия за неоснователен, тъй като не е доказан неговия размер,
което също е в тежест на ищеца-въззивник, който не представи доказателства и не
поиска събирането на такива, както за установяване размера на наемната цена с инфлационната
промяна, така и за установяване размера на претендираната от него законна
лихва.
Предвид изложеното, ЯОС намира въззивните жалби за
неоснователни, обжалваното решение за правилно, като счита, че по делото е
установено, че въззивникът-ищец има вземане от въззивника-наемател за неплатен
наем по договор за наем от 01.06.2006г. за периода 30.10.2010г. – 30.05.2013г.
в размер 9769.79 лв., а над този размер до претендирания от 14 010.86 лв., претенцията следва да бъде отхвърлена като
неоснователна, както и правилно е отхвърлена като неоснователна претенцията за
лихва за забава в размер на 1864.49 лв.
При този изход на делото съдът не следва да
присъжда разноски на въззивниците.
Предвид изложеното, ЯОС
Р Е Ш И :
Потвърждава
решение № 69 от 30.01.2014г. по гр.д.№ 2398/2013г. по описа на ЯРС.
Отхвърля исканията на въззивникът-ищец и
въззивникът-ответник за присъждане на разноски.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС
в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.