Решение по Гражданско дело 385/2016г.

Р Е Ш Е Н И Е

№ .............. 21.03.2017г., град Ямбол

В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, IV-ти състав, в открито съдебно заседание на 22.02.2017 година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Калина Пейчева

Секретар: Л. Р.

като разгледа докладваното от съдия Калина Пейчева

гражданско дело № 385 по описа за 2016 година на ЯОС,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е образувано по искова молба от Е.С.М., гражданка на Р. ф., родена на ***г., с ЛНЧ **********, с адрес *** , кв.**, чрез адв.И.Г. ***, със съдебен адрес:***, офис *, срещу “КОНДОР СТРОЙ”ЕООД, ЕИК 123674532, със седалище и адрес на управление:с.Срем, община Тополовград, обл.Хасково, ул.”Стефан Караджа”№ 4.

В ИМ се твърди, че между ищцата в качеството на купувач и ответното дружество „КОНДОР СТРОЙ" ЕООД в качеството на продавач е бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № 1В 15, разположен на 3-ти етаж е сграда № 1В от комплекс „Амара Бутик", изграден е ПИ № 61056.501.471 и 61056.501.472 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Равда, общ. Несебър, обл. Бургас, с обща площ на апартамента от 70,09 кв.м., включваща 12,37кв.м. идеални части от общите части на сградата, състоящ се от коридор, дневна, спалня, баня, тоалетна, балкон, както и ведно със съответстващият му процент ид.ч. от правото на строеж върху парцела, в който е изградена сградата, за цена в размер на EUR 77 000.00 /седемдесет и седем хиляди евро/, платима на вноски.

Твърди се, че ищцата изпълнявала точно и своевременно задълженията си съобразно писмените и устни договорки, като към датата на подаване на ИМ е заплатила погасителни вноски, общо в размер на 99% от цената на имота, както следва: 1 000 (хиляда) евро, в деня на подписване на договора с кв. към ПКО / 12.06.2013 г. - заплатени като резервация; 10 000 (десет хиляди) евро, в брой срещу разписка / 25.06.2013 г. , издадена от дружеството и подписана от законния представител А. М.; 12 000 (дванадесет хиляди) евро, в брой срещу разписка / 02.07.2013 г. , издадена от дружеството и подписана от законния представител А. М.; 3 000 (три хиляди) евро, в брой срещу разписка /18.07.2013 г., издадена от дружеството и подписана от законния представител А. М.; 5 000 (пет хиляди) евро, в брой срещу разписка / 27.08.2013 г., издадена от дружеството и подписана от.Д. Х. Д. - пълномощник на законния представител А. М.; 5 000 (пет хиляди) евро, в брой срещу разписка /17.10.2013 г., издадена от дружеството и подписана от Д. Х. Д. - пълномощник на законния представител А.М.; 40 000 (четиридесет хиляди) евро, по банков път по сметка дружеството в ПИБ АД, посочена в договора с платежно нареждане /17.02.2014 г. Твърди се, че с чл. 4, разд. Ill от договора е договорен срок за прехвъряне на собствеността - не по-късно от 31.12.2013 г. след заплащане на договорената цена в сроковете по чл. 3, разд. II. След изтичане на срока, договорен за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред, ищцата многократно канила продавача да изпълни задължението си. В отговор дружеството-продавач е оправдавало забавата си с обстоятелства извън неговия контрол. За компенсиране на забавата, дружеството е предложило на ищцата да задържи до деня на сделката заплащането на 1000 (хиляда) евро от остатъчното ù задължение по договора, както и влизане във владение на имота след заплащането на всички останали вноски по договора. Ищцата приела отправеното предложение като вместо дължимите по чл. 3.3., разд. II от договора 41 000 евро заплаща само 40 000 евро и през лятото на 2014 година влиза във владение на имота. Считано от 01.08.2014г. ищцата владее апартамента с убеждението, че е нейна собственост, т.к. го е заплатила изцяло съгласно договореното. През есента на 2015 год. ищцата разбира, че всички обекти в сградата, принадлежащи на дружеството-продавач, са прехвърлени в изпълнение на негови задължения към кредитори, в т.ч. заплатеният от нея имот. По този начин са засегнати нейните правата по сключения договор. Ищцата провела множество разговори по повод изпълнението на сключения предварителен договор с упълномощен представител на „КОНДОР СТРОЙ"ЕООД - Д. Х. Д., както и с управителя А. Г. М. Ищцата разговаряла по този повод и с управителя Г. Г. на „Енергия Техноинвест" ЕООД с ЕИК102267782 - новия собственик на имота. Твърди се, че при всеки разговор, ищцата е била заблуждавана, че заплатеният от нея недвижим имот, ще ù бъде прехвърлен в собственост след допълнително време, нужно на двете дружества за урегулиране на финансовите им взаимоотношения. В проведен през лятото на 2014 година разговор, Г. Г. изразил готовност да прехвърли на Е.С. безвъзмездно правото на собственост върху an. № 1В 15, веднага след като бъде удовлетворен от длъжника си „КОНДОР СТРОЙ"ЕООД, който имал към него остатъчно парично задължение. Писмени споразумения за прехвърляне на права и/или задължения между ищцата, ответното дружество-продавач по предварителния договор и дружеството-приобретател на апартамент № 1В15 не са подписвани. На ищцата не било предложено изпълнение по договора. В началото на Август'2016 год. представител на ищцата по нейна молба се свързал с новия собственик на заплатения от нея недвижим имот за окончателно уреждане на отношенията, възникнали по повод имота. Новият собственик „Енергия Техноинвест"ЕООД, действащо чрез управителя си Георги Георгиев, представил в телефонен разговор, че срещу заплащане на сумата от 65 000 евро, е готов да покани ищцата за сделка и да й прехвърли правото на собственост върху имота. Ищцата не се съгласила, доколкото вече заплатените от нея 76 000 евро не се отчитали и/или приспадали, въпреки водените в този дух предишни разговори. Г. Г. я уведомил, че едноличният собственик и управител на „КОНДОР СТРОЙ" ЕООД А. М. е продал дяловете си от капитала на дружеството и се е дезинтересирал от делата на дружеството трайно. Станало ясно, че подписаният предварителен договор няма да бъде изпълнен. При извършена справка в Имотния регистър по партидата на Дружеството-ответник, ищцата се информирала за извършените към този момент разпоредителни сделки в комплекса «Амара Бутик», в т.ч. и по отношение на недвижимия имот, заплатен от нея и обещан ù за продажба съгласно Предварителен договор от 12.06.2013 г.

Установила, че ответното дружесто е прехвърлило собствеността върху ап.№ 1В 15 на трето за договора лице в изпълнение на дълг, съгласно вписан в СВ-Несебър акт № 156, том 14, вх.рег.№ 4480, дв.вх.рег.№ 4417/18.06.2014 г. От справка в Търговския регистър, воден към АВ, узнала, че още на 09.09.2014 г. представляващият дружеството-продавач А. Г. М. е продал дяловете си от капитала на "КОНДОР СТРОЙ"ЕООД. Към настоящия момент на ищцата не е предложено изпълнение по посочения предварителен договор от страна на „Кондор Строй" ЕООД, нито е предложена равностойна замяна. На ищцата не са възстановени платените по договора суми.

С оглед изложеното и с оглед извършеното на 18.06.2014 г. разпореждане с ап.№ 1В-15, ищцата счита сключения Предварителен договор от 12.06.2013 г. за развален, поради невъзможност за изпълнение от страна на „КОНДОР СТРОЙ"ЕООД, което се е поставило виновно в невъзможност за изпълнение на задълженията си като продавач по сключения между тях договор, като е прехвърлило на трето лице собствеността върху недвижимия имот, предмет на облигационните им отношения. Иска настоящият иск да се счита за уведомление по смисъла на чл.87, ал. 2 от ЗЗД. Твърди се правен интерес у ищцата за предяваване на иск срещу „КОНДОР СТРОЙ" ЕООД, с адрес на управление: с. Срем, общ. Тополовград, общ. Хасково, ул. Стефан Караджа № 4, ЕИК: 123674532, с управител М.М.М., за връщане на заплатената на отпаднало основание сума от 40 000 (четиридесет хиляди) евро, представляваща част от всички заплатени от нея погасителни вноски по цитирания договор в общ размер на 76 000 (седемдесет и шест хиляди) евро.

Иска се да бъде осъден ответника „КОНДОР СТРОЙ" ЕООД с ЕИК: 123674532, да заплати на ищцата сумата от 40 000 (четиридесет хиляди) евро, представляваща част от заплатена на отпаднало основание и невъзстановена сума по Предварителен договор от 12.06.2013г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законна лихва за забава, считано от датата на предяваване на исковата молба до окончателното плащане. Моли ЯОС да осъди ответника да заплати сторените съдебни и деловодни разноски.

В срока за отговор на ИМ такъв не е постъпил.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа предявената искова молба и моли съдът да го уважи изцяло. Претендира направените разноски по делото.

Ответникът, редовно уведомен, не изпраща представител в съдебно заседание.

В първото съдебно заседание процесуалният представител на ищеца е направил искане по чл.238 от ГПК за постановяване на неприсъствено решение. Съдът намира, че не са налице всички предпоставките на чл.238, ал.1 от ГПК за постановяване на неприсъствено решение. Съгласно чл.239, ал.1, т.1 от ГПК съдът постановява неприсъствено решение, когато на страните са указани последиците от неспазване на сроковете за размяна на книжа и от неявяването им в съдебно заседание. Видно от материалите по делото на ответника са указани последиците от неспазване на сроковете за размяна на книжа, но в призовката не са указани последиците при неявяване в съдебно заседание.

След преценка на събраните по делото доказателства съдът прие за установено от фактическа страна следното:

От Предварителен договор от 12.06.2013г. за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните, е видно, че те са постигнали съгласие за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: Апартамент № 1В 15, с обща площ на апартамента от 70,09 кв.м., включваща 12,37кв.м. идеални части от общите части на сградата, разположен на 3-ти етаж е сграда № 1В от комплекс „Амара Бутик", изграден е ПИ № 61056.501.471 и 61056.501.472 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Равда, общ. Несебър, обл. Бургас, за сумата 77000 евро, като са уговорили цена, начин на плащане, условия за прехвърляне на собствеността върху имота, санкции. С чл. 4, разд. Ill от договора е договорен срок за прехвъряне на собствеността - не по-късно от 31.12.2013 г. след заплащане на договорената цена в сроковете по чл. 3, разд. II.

От представените квитанция за 1 000 евро към ПКО от 12.06.2013 г., издадена от "Кондор строй" ЕООД, разписка от 25.06.2013 г., издадена от "Кондор строй" ЕООД, за 10 000 евро, разписка от 02.07.2013 г., издадена от "Кондор строй" ЕООД, за 12 000 евро, разписка от 18.07.2013 г.,издадена от "Кондор строй" ЕООД за 3 000 евро, разписка от 27.08.2013 г.,издадена от "Кондор строй" ЕООД за 5 000 евро, разписка от 17.10.2013 г.,издадена от "Кондор строй" ЕООД за 5 000 евро, платежно нареждане № 253767 към договор № 461151-978/17.02.2014 г. на АТБ "Абсолют Банк" /РФ от 17.02.2014 г. за 40 000 евро с превод на български език, Удостоверение изх. № 263 - 167/8.2.2017г. на ПИБ АД, се установява, че ищцата е заплатила на ответника по договора сумата 76000 евро.

Не е спорно, че след изтичане на срока, договорен за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред, ищцата многократно е канила продавача да изпълни задължението си. В отговор дружеството-продавач е оправдавало забавата си с обстоятелства извън неговия контрол като за компенсиране на забавата, ответното дружество е предложило на ищцата да задържи до деня на сделката заплащането на 1000 евро от остатъчното ù задължение по договора, както и влизане във владение на имота след заплащането на всички останали вноски по договора. Ищцата приела отправеното предложение като вместо дължимите по чл. 3.3., разд. II от договора 41 000 евро заплаща само 40 000 евро и през лятото на 2014 година влиза във владение на имота.

Видно от справка по лице на служба по вписвания - Несебър по партида 96710 за "Кондор строй" ЕООД за периода от 01.01.1992 г. до 21.07.2016 г., на 18.06.2014г. ответникът е продал на трето лице "ЕНЕРГИЯ ТЕХНОИНВЕСТ"ЕООД апартаментът, предмет на предварителния договор с ищцата.

Няма спор, че с оглед извършеното на 18.06.2014 г. разпореждане с ап.№1В-15, сключеният Предварителен договор от 12.06.2013г. с връчването на исковата молба на ответника е развален, поради невъзможност за изпълнение от страна на ответното „КОНДОР СТРОЙ"ЕООД, което се е поставило виновно в невъзможност за изпълнение на задълженията си като продавач по сключения между страните договор, като е прехвърлило на трето лице собствеността върху недвижимия имот. В този смисъл съдът приема настоящия иск като уведомление за разваляне на процесния предварителен договор по смисъла на чл.87 от ЗЗД.

От показанията на свид.И., който познава ищцата Е.М. от около 5 години, се установява, че E. М. подписала предварителен договор за покупка на имот през 2013 г. за апартамент № 15, във вх. "Б", в к-с "Амара Бутик" с.Равда, който е бил в етап на строителство. Плащала вноските си. В момента била в Русия. Когато изплатила целия имот, поискала да ù бъде прехвърлен. Но ответникът намирал всякакви причини за да отлага това. Тогава тя помолила адвокат да провери имота в имотния регистър и се оказало, че имотът вече не е собственост на дружеството, с което тя има сключен предварителен договор. Управителят на дружеството вече не бил собственика на фирмата. Това тя разбрала впоследствие, след като вече била платила и си живеела в апартамента. Новият собственик ù дал възможност тя да живее в жилището, докато тя си оправи нещата с "КОНДОР СТРОЙ"ЕООД. Ищцата се срещала с новия собственик като на всеки разговор ѝ се казвало, че тя трябва да заплати цената на имота за да придобие собствеността му - т.е.да откупи отново апартамента, а парите, които дотогава е заплатила да си ги търси от "КОНДОР СТРОЙ".

Въз основа на приетата фактическа страна, ЯОС прави следните правни изводи:

Предявената искова претенция е с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, предявен е частичен иск за 40000 евро от общата сума 76000 евро.

Съгласно чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, който е получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне.

По делото е установено, че между страните е бил сключен Предварителен договор от 12.06.2013г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: Апартамент № 1В 15, с обща площ на апартамента от 70,09 кв.м., включваща 12,37кв.м. идеални части от общите части на сградата, разположен на 3-ти етаж е сграда № 1В от комплекс „Амара Бутик", изграден е ПИ № 61056.501.471 и 61056.501.472 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Равда, общ. Несебър, обл. Бургас, като са уговорили цена - 77000 евро, начин и срок на плащане, условия за прехвърляне на собствеността върху имота. Установено е, че ищцата е платила 76000 евро по договора. По предложение на продавача купувачът задържа останалите 1000 евро до деня на сделката за компенсиране на забавата на продавача като вместо дължимите по чл. 3.3., разд. II от договора 41 000 евро заплаща само 40 000 евро и през лятото на 2014 година влиза във владение на имота. Не се оспорва от ответника, че ищцата е изпълнила задълженията си по договора. Собствеността върху имота съгласно Предварителния договор не ù е прехвърлена, а същият е прехвърлен на трето лице на 18.06.2014 г.. Няма спор, че с оглед извършеното на 18.06.2014г. разпореждане с имота, ответникът виновно се е поставил в невъзможност да изпълни задължението си по предварителния договор да прехвърли собствеността на недвижимия имот. Сключеният Предварителен договор от 12.06.2013г. е развален от ищцата с исковата молба, която съдът приема за уведомление за разваляне на процесния предварителен договор по смисъла на чл.87 от ЗЗД. Развалянето на договора има обратно действие (чл.88, ал.1 от ЗЗД). След разваляне на предварителния договор по чл.87 от ЗЗД, отпада основанието, по което ищцата е платила цялата сума 76000 евро като цена на имота по този договор. Ето защо, налице е основанието на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за връщане на платената от ищцата на ответника сума на отпаднало основание. Тъй като искът е предявен като частичен за сумата 40000 евро от цялата сума 76000 евро, следва да се уважи в претендирания размер като основателен и доказан. По тези съображения исковата претенция следва да бъде уважена. Ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищцата сумата от 40000 евро, ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба - 12.10.2016г., до окончателното изплащане.

На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищцата сумата от 3206.13лв. по представения списък по чл.80 от ГПК, представляваща направените по делото разноски.

Предвид изложеното, ЯОС

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА “КОНДОР СТРОЙ”ЕООД, ЕИК 123674532, със седалище и адрес на управление: с.Срем, община Тополовград, обл.Хасково, ул.”Стефан Караджа”№ 4, представлявано от М.М.М. - управител, да заплати на Е.С.М., гражданка на Р. ф., родена на ***г., с ЛНЧ **********, с адрес *** , кв.**, чрез адв.И.Г. ***, със съдебен адрес:***, офис *, на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, сумата 40000 (четиридесет хиляди) евро, представляваща част от заплатената от ищцата и невъзстановена сума 76000 (седемдесет и шест хиляди) евро на отпаднало основание по развален Предварителен договор от 12.06.2013г. между страните за покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № 1В 15, с обща площ на апартамента от 70,09 кв.м., включваща 12,37кв.м. идеални части от общите части на сградата, разположен на 3-ти етаж е сграда № 1В от комплекс „Амара Бутик", изграден е ПИ № 61056.501.471 и 61056.501.472 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Равда, общ. Несебър, обл. Бургас, ведно със законната лихва за забава считано от датата на предяваване на исковата молба - 12.10.2016г., до окончателното плащане.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – гр. Бургас.

Окръжен съдия: