ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ: 1. КРАСИМИРА ТАГАРЕВА

2. КАЛИНА ПЕЙЧЕВА

секретар

като разгледа докладваното от съдия Росица Стоева

възз.ч.гр.дело №367 по описа за 2016 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

Производството пред Ямболски окръжен съд е образувано по частна жалба на Областна дирекция „Земеделие” гр.Хасково, представлявана от директора В. А.А. против Определение №2/27.05.2016 г., постановено по заявление вх.№520/27.05.2016 г. на Съдията по вписванията при ТРС, с което е отказано вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №7-ОДЗ-2013/07.05.2013 г., вписан в Служба по вписванията–Тополовград, вх.рег.№542/29.05.2013 г., №75, т.І, парт.№3095.

В жалбата са изложени подробни съображения за незаконосъобразността на атакувания съдебен акт. Въззивникът навежда доводи, че съдията по вписванията е излязъл извън рамките на проверката, която следва да извърши по закон. Моли съда да отмени обжалвания отказ и да разпореди да бъде извършено исканото вписване.

Препис от ч.ж. е връчен на дружество „Агро Сигма” ООД с ЕИК 201534952 – арендатор по процесния договор за аренда, което е депозирало писмен отговор. Заявено е становище за неоснователност на жалбата. Считат отказа на съдията по вписванията за правилен, като излагат съображения. Навеждат довод, че прекратяването на договора за аренда не е регистрирано в ОСЗ – изискване по чл.27, ал.2 ЗАЗ. Искат потвърждаване на обжалваното определение. Заявяват и претенция за присъждане на разноски.

След преценка на оплакванията по частната жалба, мотивите на обжалвания съдебен акт и доказателствата по делото, Окръжният съд приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Жалбата е с правно основание чл.577, ал.1 от ГПК. Същата е подадена в предвидения в закона едноседмичен срок, от лице имащо право и интерес от обжалване, поради което е допустима.

Преценена по същество частната жалба е основателна. Съображенията са следните:

Със заявление, вх.№520/27.05.2016 г. на Служба по вписванията при ТРС е поискано вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №7-ОДЗ-2013/07.05.2013 г., вписан в Служба по вписванията – Тополовград, вх.рег.№542/29.05.2013 г., №75, т.І, парт.№3095.

С атакуваното в настоящото производство Определение №2/27.05.2016 г., съдията по вписванията при ЕРС е отказал да извърши исканото вписване. Отказът е мотивиран със следното: „В Службите по вписвания - имотен регистър подлежат на вписване само актове подлежащи на вписване, изчерпателно посочени в чл.4 от ПВп. В случая към заявлението не е приложен акт, подлежащ на вписване - напр.искова молба за прекратяване, съдебно решение или анекс към договора за прекратяване по взаимно съгласие.”

Така постановеният отказ на съдията по вписванията при ЕРС е неправилен.

От фактическа страна по делото е установено, че на 07.05.2013 година е сключен договор за аренда между Областна дирекция "Земеделие" – гр.Хасково, в качеството на „арендодател” и „Агро Сигма” ООД с ЕИК 201534952, в качеството на „арендатор”, по силата на който арендодателя е предоставил на арендатора за временно възмездно ползване земеделски земи от ДПФ в размер на 318,556 дка за срок от 10 стопански години и при арендно плащане в размер на 51 лв./дка или общо – 16246,36 лв. Арендният договор е вписан в СВ - гр.Тополовград. Впоследствие, поради неизпълнение на задължението за плащане на арендните вноски, до арендатора е изпратено писмено уведомление за едностранно прекратяване на договора за аренда, което е получено от него на 17.08.2015 г. Заявлението за вписване на едностранното прекратяване на договора за аренда е регистрирано в ОДЗ-Хасково, съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, видно от поставения върху същото печат с вх.№1818/12.09.2015 г.

От правна страна настоящия съд се позовава на задължителната съдебна практика, обективирана в Определение №257/13.05.2015 г. по ч.т.д.№67/2015 г. на ВКС, ТК, I т.о. В цитираното определение, при отговор на допуснатите до касация два правни въпроса е посочено следното: Развалянето на двустранните договори (наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение) се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД (с или без предупреждение), а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред (чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ) с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради неизпълнение е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне (с едностранно волеизявление или с конститутивен иск). Той не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне. Според повелителната норма на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред – с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД.

Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги, без вписването да е обусловено от това кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект - прекратяване на договора. При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му.

По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение №7/25.04.2013 г. по тълк.д.№7/2012 г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването на прекратяването на арендния договор, съответно на вписването на сключването на същия. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на присъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание.

С оглед на разясненията, дадени в цитираната задължителна съдебна практика и очертаните в тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията, същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и следователно да се позовава на липса на предпоставки за прекратяване/разваляне на договора, като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно волеизявление прекратяване на договор за аренда, който не попада в обхвата на чл.28, ал.2 ЗАЗ.

В конкретния случай частният жалбоподател е представил изскуемите за вписване документи - актът, материализиращ едностранното волеизявление за прекратяване на арендния договор и доказателство, че то е достигнало до адресата му, както и доказателства за регистрация на прекратяването в съответната ОСЗ, предвид на което предпоставките за извършване на исканото вписване са налице.

При всичко изложено, частната жалба е основателна и следва да се уважи като се отмени атакуваният отказ за вписване прекратяването на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №7-ОДЗ-2013/07.05.2013 г. и се постанови вписване на акта.

Водим от горното, ЯОС

О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ Определение №2/27.05.2016 г., постановено по заявление вх.№520/27.05.2016 г. на Съдията по вписванията при ТРС, с което е отказано вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №7-ОДЗ-2013/07.05.2013 г., вписан в Служба по вписванията – Тополовград, вх.рег.№542/29.05.2013 г., №75, т.І, парт.№3095, вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ДА СЕ ИЗВЪРШИ вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №7-ОДЗ-2013/07.05.2013 г., вписан в Служба по вписванията – Тополовград, вх.рег.№542/29.05.2013 г., №75, т.І, парт.№3095, относно поземлен имот №027001 в землището на с.Светлина, общ.Тополовград, с площ от 318,556 дка.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.