В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ІІ-ри Въззивен граждански състав

На 11 юни 2019 година

В открито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ ИВАНОВ

ТОНКА МАРХОЛЕВА

секретар Л. Р.

като разгледа докладваното от съдия Н.Иванов

възз. гр.дело №139 по описа на 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба на Г.И.Д. *** и Й.Т.Й. ***, и двамата чрез пълномощника си адв.Ж.А. *** против Решение №221/25.03.2019г., постановено по гр.д. №4938/2018г. по описа на ЯРС, в частта му, с която са осъдени въззивниците да заплатят поравно на И.М.И. ***, сумата от 5000 лв., като получена на отпаднало основание по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.06.2018 г., ведно със законната лихва върху сумата от 12.12.2018 г. до окончателното плащане, както и направените по делото разноски в размер на 842,31 лв. В жалбата се сочи, че постановения от ЯРС акт, в обжалваната му част е неправилен, поради неговата незаконосъобразност, необоснованост и постановяване при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила. Твърди се, че съдът се е позовал на разпоредбата на чл.89 от ЗЗД и е приел, че сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот бил развален по право, тъй като за продавачите била налице обективна пречка да изпълнят задълженията си равнозначна на невиновна невъзможност за изпълнение, а именно, че административната процедура по узаконяване на разширената застроена площ на продаваемото жилище, чрез усвояване на тераси не била финализирана поради установената липса на 100% съгласие на всички етажни собственици. Това обстоятелство било безспорен факт, но дали водело до невъзможност за изпълнение от страна на въззивниците, било спорен факт. Според въззивниците в подписаният между страните анекс от 08.08.2018г. към предварителния договор за покупко-продажба на жилището, същите са договорили срок за сключване на окончателен договор „до един месец след окончателното приключване на процедурата по одобрение." -обстоятелство, с което ищецът-купувач се бил съгласил. Твърди се, че липсата на единодушно съгласие на етажните собственици не правило процедурата „окончателно приключила". Сочи се, че необосновано и незаконосъобразно съдът е приел, че ищецът - купувач по предварителния договор се бил отказал основателно от него. Твърди се също, че дадената от купувача сума от 5000 лв. имала функцията на капаро, тъй като страните са уговорили нейното задържане при неизпълнение на задълженията, т.е. тя имала обезпечителна функция. Единствено при изпълнение на договорните задължения, същата подлежала на приспадане от главното задължение. Претендира се отмяна на решението на ЯРС в обжалваната част и постановяване на ново, с което искът да бъде отхвърлен. Претендират се и направените разноски в исковото производство пред двете инстанции.

В писмен отговор въззиваемата страна оспорва жалбата. Изразява становище, че атакуваното решение не страда от пороците посочени в същата. Твърди се, че правните изводи на съда съответстват на събраните по делото доказателства. Претендира се, потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на разноски пред въззивната инстанция.

В о.с.з. жалбата се поддържа.

Въззиваемата страна оспорва жалбата и претендира нейното отхвърляне.

Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от легитимирана страна и в срока по чл.259 ал.1 ГПК, поради което може да се разгледа по същество.

За да се произнесе, ЯОС извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид доводите на страните и приема за установено следното:

Страните не спорят, че между тях е бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.06.2018 г., касаещ собствения на ответниците, Апартамент №** в гр.Я., ул.”*******” № **, вх.*, ет.*, със застроена площ от 40,30 кв.м., продаван за цена от 61500 лв., от която купувачът е заплатил при подписване на договора сумата от 5000 лв., а остатъкът е следвало да бъде заплатен, чрез кредит от „Банка Пиреос България” АД. Окончателният договор е следвало да бъде сключен до 26.08.2018 г., докогато купувачът се задължил да заплати останалата част от цената. Не е спорно също, че с Анекс от 08.08.2018 г., е бил продължен срока за сключване на окончателния договор- до един месец след приключване на процедурата по издаване на разрешение за ползване от общината на основание разрешение за строеж от 2002 г.

Не се спори между страните, че процесният апартамент е бил преустроен за увеличаване на площта му, за което по делото не са представени надлежни строителни документи. От показанията на разпитаните пред ЯРС свидетели: А., И. и Б.установява, че се касае за включване на площта на терасите към тази на жилището. При огледа от св.И. ответницата е казала, че имат разрешение за това и е държала строително разрешение.

В представеното по делото от Община Ямбол Разрешение за строеж от 29.08.2002г. на главния архитект е посочена функция на строежа- „Укрепване и възстановяване носеща конструкция ап.** вх.*”, като основание за издаването му е констативен акт от 2001 г. за незаконен строеж.

Не е спорно започването на процедура по узаконяване на строежа във връзка с предварителния договор и анекса между страните, като са представени проектите по части „Конструктивна” и „Архитектурна” от ответниците, а в изпратената от общината преписка се съдържа Препис-извлечение от протокол №11/13.09.2018 г. на Експертен съвет по устройство на територията относно даване на положителна оценка на инвестиционния проект- заснемане на извършения строеж „Укрепване и възстановяване носеща конструкция”. В писмо изх.№2801-00188/07.01.2019г. на кмета на общината до ответницата е посочено, че за извършване на исканото „Узаконяване на тераси” е необходимо представянето на протокол от Общо събрание на етажните собственици, обективиращ съгласието на 100 % от собствениците за исканото преустройство. Посочено е също, че такъв не е представен.

Видно от Протокол от проведено общо събрание на собствениците от 19.11.2018 г. по дневен ред за даване на съгласие за преустройство на процесния апартамент чрез „приобщаване на терасите”, в същия е вписано решение за „отстъпване правото на строеж”, без да е посочено с какво мнозинство е взето решението. Приложен е списък на собствениците и пълномощниците, присъствали на събранието, съдържащ 6 имена и подписи. От показанията на свидетелите С. и И. се установява, че на събранието не е присъствал собственикът на апартамента, находящ се под процесния, и че този собственик не е дал съгласието си за преустройството. Свидетелката С. е посочила, че сградата е на 4 етажа, като на всеки етаж от входа има по два имота.

Представена е Нотариална покана рег.№ 7424/31.20.2018г. на нотариус Т.Д., от ищеца до ответниците, с която ищеца е заявил разваляне на предварителния договор. Поканата е била връчена на 28.11.2018г. съгласно нотариалното удостоверяване.

При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

При извършената служебна проверка по чл.269 ГПК съдът намери решението за валидно и допустимо в обжалваната му част, поради което жалбата следва да бъде разгледана по същество.

Жалбата се преценя като неоснователна, по следните съображения:

Първоинстанционния съд, правилно е разгледал предявеният иск за връщане на сумата от 5000лв., като го е квалифицирал с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД. Съгласно посочената разпоредба, който е получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне.

Безспорно е, че е налице облигационно отношение между страните, като волята им е била да сключат окончателен договор след завършване на процедурата по узаконяване на незаконното преустройство. Ответниците като собственици на имота предмет на бъдещата сделка, са били длъжни да осигурят провеждането на административната процедура, с оглед на което са поели и задължение да поемат разноските за узаконяването. Установено е по делото, че тази процедура е започнала по инициатива на ищеца, но не е приключила с издаване на съответния административен акт, тъй като не е бил представен от ответниците на Община Ямбол документ за съгласие на 100 % от етажните собственици. Установено е по делото, че общо събрание на етажните собственици е било проведено, но липсва съгласие на един от тях за узаконяване на извършеното в имота преустройство. Т.е. както правилно е посочил първоинстанционния съд, налице е пречката, посочена в исковата молба, за настъпване на факта, поставен от двете страни като условие за сключване на окончателния договор. И тъй като липсата на съгласие на етажен собственик не може да бъде вменена във вина на ответниците, правилно ЯРС в мотивите си е приел, че се касае за обективна пречка за изпълнение на задълженията от ответниците и е налице е невиновна невъзможност за изпълнение. В този случай е налице хипотезата на чл. 89 от ЗЗД и договорът е развален по право. С оглед на това е налице фактическият състав на чл. 55 от ЗЗД и искът за сумата от 5000 лв. правилно е бил уважен, като основателен.

Предвид изложеното, ЯОС счита, че атакуваното решение в обжалваната му част, като правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено. Въззивният съд напълно споделя мотивите към решението на първоинстанционния съд, и на основание чл.272 ГПК препраща към тях.

При този изход на делото в полза на въззиваемата страна следва да бъдат присъдени направените пред въззивната инстанция разноски в размер на 600лв.

Водим от изложеното, ЯОС

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение №221/25.03.2019г., постановено по гр.д. №4938/2018г. по описа на ЯРС, в частта му, с която са осъдени Г.И.Д., с ЕГН- **********,***-121 и Й.Т.Й., с ЕГН- **********,***, да заплатят поравно на И.М.И. ***, к-с ”**********” № *******, с ЕГН-**********, сумата от 5000 лв., като получена на отпаднало основание по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.06.2018г., ведно със законната лихва върху сумата от 12.12.2018 г. до окончателното плащане.

В останалата необжалвана част решението е влязло в законна сила.

ОСЪЖДА Г.И.Д. и Й.Т.Й. да заплатят на И.М.И. сумата 600лв.- разноски във въззивното производство.

Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.