Р Е Ш Е Н И Е №

гр. Ямбол, 27.05.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданска колегия в открито съдебно заседание на девети май две хиляди и деветнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА СПАСОВА

с участието на секретаря Л. Р. като разгледа докладваното от съдия В. Спасова гр. дело № 13/ 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Подадена е искова молба от Д.И.Д. ***, чрез адв.Е.К.-САК, срещу „Аркадия” ЕООД- гр. София, в която се твърди, че на 21.04.15 г. между страните е сключен договор, по който ответникът се е задължил да продаде на ищеца недвижими имоти, срещу цена от 145 000 лв., платима на две вноски- първата от 14 500 лв. заплатена при сключване на предварителния договор, а втората- в размер на 130 500 лв. дължима на продавача в срок от 6 месеца от сключване на окончателния договор за продажба. Ищецът твърди, че ответникът не е изпълнил задълженията си като продавач да предостави необходимите за сключване на окончателния договор документи, а вместо това е заявил, че се отказва от договора, тъй като впоследствие е сключил договор със същия предмет с трето лице при по-изгодни условия. След последвали разговори между страните е сключен Анекс към предварителния договор- продажната цена е редуцирана с дължима неустойка в размер на 50 000 лв, а остатъкът от 80 500 лв. е заплатен от ищеца на ответника. Уговорен е и нов срок за сключване на окончателния договор -29.06.15 г. В тази връзка ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си към продавача- за заплащане цената на процесните имоти- предмет на предварителния договор и на анекса към същия, но въпреки това, ответното дружество не е сключило окончателен договор за прехвърляне собствеността на процесните имоти до 29.06.15 г.. Поради това се иска да бъде обявен за окончателен предварителният договор.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът оспорва предявения иск като неоснователен и иска да бъде отхвърлен, както и да му се присъдят разноските. Възраженията си основава на фактите, че предварителният договор е антидатиран, съставен единствено за нуждите на настоящото производство, подписан от лице без представителна власт и със съдържание, неотговарящо на обективната действителност. Плащане по този договор ищецът не е извършвал, такова не е постъпвало в дружеството, не е осчетоводявано, а и предвид размера би следвало да се извърши по банков път. Предходният собственик не е уведомявал последващите собственици на дружеството за каквито и да било договори, включително и процесния. Налице е престъпно съставяне и ползване на документи с цел причиняване на вреди на дружеството и сделката е абсолютно симулативна. Същите възражения са направени и относно анекса и отговора от предходния управител на „Аркадия“ ЕООД, които са оспорени като антидатирани и подписани за целите на производството от лице, без представителна власт. За аргумент в тази връзка е посочено, че при подаване на молба за обезпечение на настоящия иск като бъдещ на 15.07.2015 г. ищецът не е споменал анекс и плащане по него. Направено е възражение за нищожност на процесния предварителен договор и анекс. При условията на евентуалност е направено възражение за унищожаемост на предварителния договор и анекса като сключени поради крайна нужда при явно неизгодни условия.

В с.з. искът се поддържа.

Ответникът чрез пълномощника си пледира за отхвърлянето му.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Процесният Предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти с дата на сключване 21.04.2015 г. изхожда от ищеца и ответника, представляван от Е.П.С. в качеството му на управител. Договорът съдържа задължение за ответника да продаде на ищеца собствените си недвижими имоти, а именно: 1. земеделска земя в землището на гр. Ямбол, с идентификатор № 87374.12.128, съгл. КК на гр.Ямбол, представляващ нива в местността „Азмака", с 40 003 кв.м., който имот по стария план на гр. Я. се индивидуализира като ПИ№ 12.30.0, при граници: ПИ №87374.12.62, ПИ № 87374.12.28, ПИ № 87374.12.29,ПИ № 87374.12.129, ПИ № 87374.12.63 и ПИ № 87374.12.68; 2. нива в землището на с. Лесово, общ. Елхово, в мест. „Пандерица", с площ от 7,000 дка, представляваща имот № 037230, при граници: имот № 001484, имот № 037225, имот № 000290, имот № 037295, имот № 037235; 3. нива в землището на с.Лесово, общ. Елхово, обл. Ямбол, в местността „Кабранов гьол", с площ от 11,000дка, представляваща имот № 025250, Х кат., при гранаици: имот№025230,имот№000530, имот № 025260, имот № 000427, нива, в мест. „Бяла пръст", с площ от 5,601 дка, представляваща имот № 028075, при граници: имот № 001317, имот № 000789, имот № 000298, имот№028080, овощна градина в м. „Мучукови камъни", с площ от 4,434 дка, представляваща имот № 025020, при граници: имот №025010, имот № 025075, имот № 025030, имот № 000506; 4. земеделски недвижими имоти, находящи се в землището на с. Лесово, общ. Елхово, а именно: лозе в м. „Кюмюрлюците", с площ от 1,345 дка, Х кат., съставляваща имот № 011124 по плана за земеразделяне, при граници: имот№ 017048, имот № 011123, имот № 011122, имот № 001605; нива в м. „Кърсаралия", с площ от 3,800 дка, ІХ кат., съставляваща имот № 023035, по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000503, имот № 001654, имот № 000411, имот № 023050; нива в м. „Водениците", с площ от 1,800 дка, представляваща имот № 026060, V кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000696, имот № 026070, имот № 001111, имот № 026050; нива в м. „Пандерица", с площ от 2,496 дка, представляващ имот № 038155, Х кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000916, имот № 038125, имот № 038145, имот № 038130, имот № 038150; нива, в местността „Шили егрек", с площ от 4,800 дка, представляващо имот № 040155, ІХ кат., по плана земеразделяне, при граници: имот № 040150, имот № 000460; нива в м. „Смрадлива вода" с площ от 6,001 дка, представляваща имот № 041020, ІХ кат., по плана за земеразделяне, при граници: имот № 041015, имот № 000535, имот № 041025, имот № 000003; нива, в м. „Смрадлива вода", с площ от 3,900 дка, представляваща имот № 041380 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 001500, имот № 041390, имот № 041385, имот № 000001, имот № 041375; нива, в местността „Гъстаците" с площ от 5,655 дка, представляваща имот № 047075, девета категория, по плана за земеразделяне, при граници: имот № 047070, имот № 047100, имот № 047080, имот № 001432; нива, в м. „Гъстаците"с площ от 6,998 дка, представляваща имот № 047085,ІХ кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 047080, имот № 047100, имот № 047090, имот № 001432; нива, в м. „Чораците", с площ от 4,901 дка, представляваща имот № 062165, девета кат. 0,267дка и десета кат.-4,635 дка по плана за земеразделяне, при граници: имот № 061205, имот № 000317, имот № 062170; 5. земеделски недвижим имот, находящ се в землището на с. Трънково, общ. Елхово, обл. Ямбол - друг вид нива № 73328.37.19 съгл. КК, с площ от 5001кв.м, а по стария план -ПИ №37.9, при съседи: поземлен имот № 73328.37.20, поземлен имот № 73328.37.18, поземленимот № 73328.37.4, поземлен имот № 73328.37.5, поземлен имот № 73328.37.16; 6. нива в землището на с. Стефан Караджово,общ. Болярово обл. Ямбол, в местността „Трънова поляна", с площ от 17,500дка, съставляваща имот № 026036 по плана за земеразделяне, при граници:имот № 000787, имот № 026037, имот № 026024, имот № 026023, имот № 026035; 7. зем. земи в землището на с. Горска Поляна,
общ. Болярово, обл. Ямбол: нива, в м. „Куртов дол", с площ от 21,050 дка, съставляваща имот № 040041 по плана за земеразделяне, при граници: имот№ 040040, имот № 000241 имот № 040035, имот № 000236; нива в местността „Киров герен", с площ от 8,498 дка, пета кат., съставляваща имот № 050100 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 050059, имот № 050040, имот № 050058, имот №050037, имот № 001033;нива в местността „Куртов дол", с площ от 21,050 дка, пета категория, съставляваща имот № 040040 по плана за земеразделяне, при граници: имот №000236, имот № 040037, имот № 000241, имот № 040041;нива в местността „Киров герен"с площ от 7,124 дка, пета категория, съставляваща имот № 050059 по плана за земеразделяне,при граници: имот № 050040, имот № 050100, имот № 001033, имот № 050035; 8. нива в м. „Аргасаната вода", с площ от 15,004дка, седма категория -4,740дка и девета категория -10,264дка, съставляваща имот № 110038 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 110036, имот № 000848, имот № 000848, имот№ 1100037; 9. земеделски недвижими имоти, находящи се в землището на с. Горска Поляна-нива в м. „Иванчова кория", с площ от 7,198дка, осма категория, съставляваща имот № 060022 по плана за земеразделяне, при граници:имот № 060020, имот № 060021, имот № 060023, имот № 000370; нива в м.„Ончова кория" с площ от 7,300 дка, шеста категория, съставляваща имот № 080033 по планаза земеразделяне, при граници: имот № 000576, имот № 080034, имот № 000156, имот №080031, имот № 080030, имот № 000156, имот № 000584; нива в м. „Бял бряг", с площ от 11,001 дка, VІІ кат., съставляваща имот № 010005 по плана заземеразделяне, при граници: имот № 010003, имот № 010004, имот № 010006, имот №010007, имот № 000208; изп.ливада в м. „Картункови бахчи", с площ от 3,201дка,VІІ кат., съставляваща имот № 110011 по плана за земеразделяне, при граници:имот № 110012, имот № 110006, имот № 110007, имот № 110008, имот № 110009, имот110010, имот № 000570; 10.земеделски недвижими имоти, находящи се в землището на с. Горска Поляна- нива в м. „Карадимов алчак", с площ от 36,001 дка, V категория -25,835дка и шеста категория -10,166дка, съставляваща имот № 040120 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 040119, имот № 000168, имот № 040118, имот№ 040114, имот № 040121; нива в мест. „Апталова чешма", с площ от 16,001 дка, VІ кат., състав. имот № 040025 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000247, имот № 040026, имот № 000281, имот № 040024; нива в м. „Иванчова кория" с площ от 7,501 дка, VІІІ кат., съставляваща имот № 060018 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000348, имот № 060015, имот № 060019, имот № 000370; 11. нива в м. „Селевището", с площ от 8,299 дка, ІV кат., съставляваща имот № 030021 по плана за земеразделяне, при граници:имот № 030020, имот № 000115, имот № 030022, имот № 000132;12. нива в землището на с. Мамарчево, общ. Болярово, обл. Ямбол, в мест. „Биберлика", с площ от 22,400 дка, имот №015053 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 015052, имот № 015041, имот №015040, имот № 015054, имот № 000175; 13. нива в землището на с. Чернозем, общ. Елхово, обл. Ямбол, в м. „ИГРЕЦИТЕ", с площ от 24,198 дка,представляващо имот № 200070, осма кат. по плана за земеразделяне, при граници:имот № 000923, имот № 200190, имот № 200200, имот № 200090, имот № 200080, имот №
000925; НИВА, в м. „Налбантското", с площ от 4,001 дка, съставляваща имот №250440 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 250430, имот № 000908, имот; имот № 250380; нива, в м. „Комсало кладенец", с площ от 4,600 дка,седма кат., съставляваща имот № 140040 по плана за земеразделяне, при граници: имот
№ 000147, имот № 140030, имот № 000143, имот № 140050; нива в м. „Игреците",с площ от 8,600 дка, съставляваща имот № 200212 по плана за земеразделяне, при граници:
им 000925, имот № 200250, имот № 200246, имот № 200247, имот № 200211, имот № 200213, фимот № 200215, имот № 200216, имот № 200217; нива в м. „Игреците", с площ от 20,921 дка, осма кат., съставляваща имот № 200400 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 200390, имот № 507001, имот № 200420, имот № 200410; нива в мест. „Кабата", с площ от 5,002 дка, трета кат., съставляваща имот № 350110 поплана за земеразделяне, при граници: имот № 350090, имот № 350100, имот № 000131, имот № 350122; нива в местността „Гъстите тръни", с площ от 14,821 дка, ІХ кат., съставляваща имот № 210190 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000926, имот№ 210182, имот № 210181, имот № 210200; нива в м. „Стара кория", с площ от 26,000 дка, осма кат., съставляваща имот № 380020 по плана за земеразделяне,при граници: им 000057, имот № 380010, имот № 000102, имот № 502004; 14. нива, шеста категория, находяща се в землището на с. Бистрица, Столична община, район Панчарево, с площ 3000 кв.м., имот № 081004 в местността „Забел", при съседи: имот № 081003, имот № 002165, имот № 081005 и имот № 002721; 15. Нива в землището на с. Бистрица, Столична община, район Панчарево, с площ 1301 кв.м; имот № 081005,в местността „Забел", при съседи: имот № 081004, имот № 002165, имот № 081006, имот № 002821; 16. нива, шеста категория, находящ се в землището на с. Бистрица, Столична община, район Панчарево, сплощ 1302 кв.м., съставляваща земеделски имот № 081006, в местността „Забел", при съседи: имот № 081005, имот № 002165, имот № 081007 и имот № 002721; 17. земеделски недвижими имоти, находящ се в землището на с. Мелница, общ. Елхово, обл. Ямбол: нива, в м. „Водиците", с площ от 15,000 дка, имот №041062, пета кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 001124, имот №
041067, имот № 041063, имот № 001125; 18. нива в местността „Церите" същото землище, с площ от 8,001 дка, съставляваща имот № 011100 по плана за земеразделяне, при граници: имот №011099, имот № 001108, имот № 001101, имот № 011105, имот № 001108; нива в м. „Тепето" с площ от 4,000 дка, пета кат., съставляваща имот № 025051 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000064, имот № 000013, имот № 025053, имот№ 025054, имот № 025055, имот № 025038 , нива в м. „Церите", с площ от 9,000дка, седма кат., съставляваща имот № 011052 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 011051, имот № 011045, имот № 011046, имот № 011053, имот № 001091; нива, в м. „Боев дол", с площ от 8,000 дка, седма кат., съставляваща имот № 014016по плана за земеразделяне, при граници: имот № 001108, имот № 014017, имот № 014090; изоставена нива в м. „юрта", с площ от 5,000 дка, девета кат., съставляваща имот № 023098 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 023097, имот № 000498,имот № 000497, имот № 023099, имот № 001534; 19. нива в м. „Умена шума", същото землище, с площ от 10,000 дка, ІV кат.-4,689дка, трета кат. -5,311дка, съставляваща имот № 038053 по плана за земеразделяне, приграници: имот № 038051, имот № 038052, имот № 001064, имот № 038117, имот № 038089; 20. Лозе в същото землище, в м. „Метлите", с площ от 1,251 дка, представляващо имот №019288, ІV кат., по плана за земеразделяне, при граници: имот № 019287, имот №000065, имот № 019008, имот № 001028; 21. нива в мест. „Каба ира", същ. земл., с площ от 7,290 дка, представляваща имот №027142, ІХкат. 5,684 и VІІ кат.1,606, по плана за земеразделяне, приграници: имот № 027141, имот № 027072, имот № 027143, имот № 000140;лозе в м. „Метлите", с площ от 1,132 дка, представляващо имот № 019285, ІV кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 019284, имот № 001042, имот №019222, имот № 001041;нива, в м. „Умена шума", с площ от 5,000 дка,представляваща имот № 038086, шеста кат.-3,858 и трета кат.- 1,142 по плана заземеразделяне, при граници: имот № 038071, имот № 038024, имот № 001061, имот №038022;нива, в м. „Умена шума", с площ от 5,500 дка, представляващо имот №038092, ІV кат., по плана за земеразделяне, при граници: имот № 038020, имот №001059, имот № 038091, имот № 001060; изоставена нива, в м. „Кюмюрлуци", с площ от 9,000 дка, представляваща имот № 030160, шеста кат.-3,955дка и трета кат.-1,083, по плана за земеразделяне, при граници: имот № 001202, имот № 030159, имот №031055, имот 000496;изоставена нива, в м. „Церите", с площ от 3,167 дка,представляваща имот № 011130, VІ категория, по плана за земеразделяне, при граници: имот № 011129, имот № 001087, имот № 001086, имот № 011110; 22. Земи в землището на с. Мелница- нива в м. „Каба ира", с площ от 7,125 дка, представляваща имот №027143, ІХ кат.-5,198дка и седма кат. 1,927дка по плана за земеразделяне, приграници: имот № 027142, имот № 000140, имот № 027055, имот № 027071, имот № 027022; нива в м. „Каба ира", с площ от 3,334 дка, представляващо имот № 027139, осмакатегория -2,680дка и трета категория -0,654дка по плана за земеразделяне, при граници: имот №027008, имот № 027017, имот № 001225, имот № 027138; лозе, в м. „Метлите", с площ от 1,132 дка, представляваща имот № 019284, ІV кат., по плана за земеразделяне, при граници: имот № 019224, имот № 001042, имот № 019285, имот №001041; нива, в м. „Умена шума", с площ от 5,000 дка, представляващо имот №038071, при граници: имот № 038024, имот № 038086, имот № 038022, имот № 001061, имот № 038027; нива, в м. „Умена шума", с площ от 5,500 дка, представляваща имот № 038091,четвърта кат., по плана за земеразделяне, при граници: имот № 038018, имот № 001059, нива, в м. „Реката", с площ от 0,935 дка, представляваща имот № 031039, трета кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000472, имот № 031038, имот № 000238, имот № 000468, имот № 031040; изоставена нива, в м. „Кюмюрлуци", с площ от 9,000 дка, представляващо имот № 030159, шеста кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 030160, имот № 001202, имот № 030054, имот № 031055; 23. в землището на с. Мелница - лозе в м. „Комсаля", с площ от 1,335 дка, четвърта кат., съставляваща имот № 020122 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 020121, имот № 020112, имот № 020123, имот № 000727; нива, в м. „Кавръкова могила", с площ от 8,000 дка, шеста кат., съставляваща имот № 028123 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 028122, имот № 028088, имот № 001239, имот № 028102; изоставена нива, в мест. „Каба ира", с площ от 8,499 дка, трета категория (1,716) и шеста категория (6,783), съставляваща имот № 016123 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 016124, имот № 016122, имот № 016028, имот № 001221; нива в м. „Водиците", с площ от 38,598 дка, шеста категория, съставляваща имот № 041099 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 041023, имот № 041024, имот № 001121, имот № 001122, имот № 041026, имот № 041101, имот № 041100, имот № 041022;лозе в м. „Метлите", с площ от 2,151 дка, ІV кат., съставляваща имот № 019273 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 019272, имот № 019275, имот № 000064, имот № 000078; нива, в м. „Боев дол", с площ от 3,010 дка,VІІ кат., съставляваща имот № 014026 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 014030, имот № 014092, имот № 014090, имот № 014017, имот № 001108, имот № 014027; нива в м. „Дидев баир", с площ от 5,001 дка, VІ кат., съставляваща имот № 015050 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 015049, имот № 001109, имот № 015051, имот № 015054, имот № 015053; нива в м. „Кавръковата могила" с площ от 6,122 дка, Х кат., съставляваща имот № 028004 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 028003, имот № 001233, имот № 001236, имот № 028007; изоставена нива в м. „Юрта", с площ от 5,002 дка, ІІІ кат., съставляваща имот № 023087 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 000687, имот № 023086, имот № 001514, имот № 000064; ливада в м. „Ковалък дере", с площ от 6,000 дка, ІІІ кат., съставляваща имот № 026025 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 001138, имот № 026089, имот № 026027, изоставена нива в м. „Комсаля", с площ от 9,494 дка, представляваща имот № 021065, ІV кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 001260, имот № 021066, имот № 021067, имот № 001535; нива в м. „Тепето", с площ от 7,999 дка, представляваща имот № 025018, Vкат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 025016, имот № 025017, имот № 025023, имот № 025020, имот № 025019, имот № 000417, имот № 001139, имот № 025015; нива в м. „Реката", с площ от 6,016 дка, представляващо имот № 031055, ІІІкат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 030054, имот № 030053, имот № 030160, имот № 000496, имот № 31056; изоставена нива в м. „Орлово гнездо", с площ от 13,713 дка, представляваща имот № 032018, ІХ кат. по плана за земеразделяне, при граници: имот № 032052, имот № 000008, имот № 001211, имот № 000009; изоставена нива в м. „Каратопрак", с площ от 6,001 дка, представляваща имот № 037063, пета категория по плана за земеразделяне, при граници: имот № 037062, имот № 037061, имот № 000473, имот № 037064, имот № 001051, имот №001052; нива в м. „Церите", с площ от 7,998 дка, седма категория, съставляваща имот № 011017, по плана за земеразделяне, при граници: имот № 011016, имот № 011008, имот № 011018, имот № 0010095; нива в м.„Кавръкова могила", с площ от 10,799 дка, VІ кат., съставляваща имот № 028091 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 028095, имот № 001237, имот № 028087, имот № 028122, имот № 028102; нива в м. „Камбурова шума", с площ от 20,001 дка, VІ кат., съставляваща имот № 029090 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 029089, имот № 001131, имот № 029091, имот № 029106, имот № 029105, имот № 029104; нива в м.„Водиците", с площ от 20,448 дка, шеста категория (16,339) и трета категория (4,109), съставляваща имот № 041004 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 0410003, имот № 000185, имот № 041007, имот № 041006, имот № 041005, имот № 041016; 24.в землището на с. Мелница- нива в м. „Кюмюрлуци", с площ от 5,999 дка, имот № 030118 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 030107, имот№ 001199, имот № 030115, имот № 030116, имот № 030119, имот № 000402; нива в м. „Дидев баир” с площ от 11.000 дка, имот № 015016 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 015015, имот № 015013, имот № 001106; нива в м. „Каба ира", с площ от 6,007 дка, VІ кат., съставляваща имот № 027108 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 027107, имот № 001234, имот № 001228, имот № 027109; нива в м. „Ковалък дере", с площ от 10,001 дка, имот № 026011 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 026010, имот № 026017, имот № 026018, имот № 026015, имот № 026014, имот № 026013, имот № 026012, имот № 001268; 25. в землището на с. Мелница-изоставена нива в м. „Тепето", с площ от 6,000 дка, имот № 025034 по плана за земеразделяне, при граници: имот №000417, имот № 001138, имот № 026022, имот № 026021, имот № 025035; нива в м. „Кавръкова могила", с площ от 8,003 дка, шеста категория, съставляваща имот№ 028067 по плана за земеразделяне, при граници: имот № 028066, имот № 001235, имот №001237, имот № 000409, имот № 001237, имот № 028130, имот № 000403. Според договора цената на имотите е 145000 лв., като е отразен посоченият в исковата молба начин на плащане- че купувачът заплаща в момента на подписването му 14500 лв., а остатъка от 130 500 лв. ще плати след сключване на окончателния договор. Поето е и задължение окончателната сделка да се сключи до 21.06.2015 г. Налице е клауза за неустойка в размер на 50 000 лв. при неизпълнение на задължението по договора от продавача (чл.6 ал.1).

Не се спори, че земите са собственост на ответника, съгласно представените Нот.акт № 33/06г, том IV, рег.№ 4942, дело № 506/2006г., по описа на нотариус Т. Д., рег.№ *** на НК, с район на действие –ЯРС, Нот. акт № 146/06г, том VII, рег.№ 6211, дело № 989/2006г. на Нотариус Ж. Р., рег. № **, с район ЕРС, НА № 195/07г., том I, рег.№ 845, дело № 85/2007г, на Нотариус Ж. Р., с рег. № ***, НА № 125/06 г., том VII, рег.№ 6117, дело№971/2006г. на Нотариус- Ж. Р., с рег. № **, НА № 49/06г., том IX, рег.№ 7626, дело № 1252/2006г. на Нотариус Ж. Р., НА № 127/06г., том VII, рег.№ 6120, дело № 973/2006г., по описа на Нотариус Ж. Р., НА № 128/06г., том VII, рег.№ 6121,дело № 974/2006г., по описа на Нотариус Ж. Р., НА № 43/06г., том IX, рег.№ 7606,дело № 0246/2006г., на Нотариус Ж. Р., НА № 124/06г., том VII, рег.№ 6115, дело № 970/2006г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 121/06г., том VII, рег.№ 6111,дело № 967/2006г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 122, том VII, рег.№ 6112, дело № 968/2006г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 50/06 г., том IX, рег. №7627, дело№ 1253/2006 г. на Нотариус Ж. Р., НА №30, том V, рег.№1129, дело № 113/2007 г. на Нотариус Ж. Р., НА № 16/06 г., том II, рег.№ 3070, дело № 206/2006 г. по описа на Нотариус В. Я., рег.№ ** с район на действие – СРС, Нот. Акт. № 17/06 г., том II, рег.№ 3071, дело № 207/2006 г. по описа на нотариус В. Я., Нот. акт. № 18, том II, рег.№ 3072, дело № 208/200 6г. по описа на нотариус В.Я., Нот. акт № 75/06 г., том IX, рег.№ 7719, дело № 1274/2006г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 147/06 г., том VII, рег.№ 6213, дело № 990/2006г., НА № 131/06 г., том VII, рег.№ 6125, дело № 977/2006 г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 123/06 г, том VII, рег.№ 6114, дело № 969/2006 г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 130/06 г., том VII, рег.№ 6124, дело № 976/2006 г. на Нотариус Ж. Р., НА № 129/06 г., том VII, рег.№ 6123, дело № 975/2006 г. на Нотариус Ж. Р., нот. акт № 126/06 г., том VII, рег.№ 6119, дело № 972/2006 г. на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 132/06 г., том VII, рег.№ 6126, дело № 978/2006. г на Нотариус Ж. Р., Нот. акт № 110/06 г., том VII, рег.№ 6096, дело № 956/2006 г. на Нотариус Ж.Р.

Към исковата молба е приложен Отговор без дата от Е.П.С.- управител на „Аркадия”ЕООД и „Алекзандер енд Марк“ ЕООД- до Д.И.Д., в който е заявено, че дружеството се отказва от сключените предварителни договори от 21.04.15 г. за продажба на недвижими имоти, т. к. за тях са сключени предварителни договори с други лица при по-изгодни финансови условия, а на купувача ще бъдат върнати сумите и ще бъде изплатена дължимата неустойка. В хода на производството е било представено друго копие на отговора, съдържащо вписване на дата на получаване от ищеца-18.06.2015 г., която е оспорена от ответника.

По делото е приложен и Анекс № 1 към Предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 23.06.2015 г., с който страните са приели за установено- в чл.1 т.1- че купувачът е заплатил на продавача първата вноска от 14 500 лв., в т.2 - че продавачът не е изпълнил задълженията си по предварителния договор да прехвърли собствеността на процесните недвижими имоти, в т.3- че дължи на купувача неустойка по чл.6 ал.1 от договора в размер на 50 000 лв. Налице е уговорка за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт на 29.06.2015 г. (чл.2 т.1), като дължимата от продавача неустойка в размер на 50 000 лв. се приспада от дължимия от купувача остатък на продажната цена (т.2). В чл.2 т.3 е отразено, че на датата на сключване на анекса купувачът е изплатил на продавача останалата част от цената- 80 500 лв..

В Молба от ищеца до ОС-Видин от 15.07.2015 г., образувана в ч.гр.д. № 247, подадена на осн. чл.390 от ГПК -за допускане на обезпечение на бъдещ иск, какъвто е процесният, е описан само предварителният договор, цитиран е отговорът на ответника и е посочен срокът за сключване на окончателния договор, визиран в предварителния такъв, а не в анекса. Молбата с аналогично искане, по която е образувано ч.гр.д. № 248/2015 г. на ОС- Видин, касае друг продавач-„Алекзандер енд Марк“ ЕООД.

Изслушан по реда на чл. 176 от ГПК ищецът е заявил, че познава Е.П.С., защото му е братовчед. Относно процесният договор от 21.04.2015 г. за продажба на имотите на „Аркадия“ ЕООД е посочил, че е изготвен от адв. К. и подписан в неговата кантората. Твърди, че там е платен и задатъкът в размер на 14 500 лева, които са негови лични спестявания, на родителите му, на семейството му и от продажба на недвижим имот. Получил е средства от майка си, която живее от 18 години в чужбина и му е изпращала пари по банков път.

По искане на ответника е издадена справка от ТП на НОИ-гр.София изх.№ 1023-21-2458А1 от 18.10.2018 г., според която ищецът е работил по трудови договори от 10.01.2014 г. до 12.05.2015 г. с „Омега агро инвест“ ЕООД и от 11.05.2015 г. до 14.05.2015 г. „Агро финанс консулт“ ЕООД, по които осигурителния доход към 10.01.2014 г. е 962,47 лв., от 02.2014 г. до 06.2014 г.-1323,40 лв., към 07.2014 г.-1330,18 лв., от 08. до 10.2014 г.-1331,20 лв., от 11. до 12.2014 г. и от 01.2015 г. до 04.2015 г.-1495,04 лв., за 05.2015 г. -393,43 лв., а до 12.05.2015 г. по втория договор -153,68 лв.

Не е спорно, че Е.С. е бил управител на ответното дружество и е продал дружествените дялове, представляващи 100 % от капитала, на Алфред Джеймс Шеринг, за която е представен Договор за прехвърляне на дружествен дял от 29.06.2015 г. с нотариална заверка на подписите от нотариус рег. № 310 в район СРС, извършена относно подписа на купувача- на 29.06.2015 г., а на Е. С. –на 30.06.2015 г. В Търговския регистър по партидата на ответника е вписана продажбата, Е. С. е заличен като управител на дружеството на 08.07.2015 г. и като такъв е вписан св. Д.П.П..

Св. П. сочи, че Ш. е искал да закупи фирма в България и го е помолил да му съдейства, заради което се е срещал с Е.С. през 2015 г. П. се е съгласил да бъде управител на двете фирми, които английският гражданин е искал да закупи от Е.С., защото имат имоти. Сделката се е осъществила пред нотариус, след което продавачът е предал на Шеринг оригиналите на нотариалните актове за притежаваните имоти. След като няколко месеца новият собственик не е платил договорените със свидетеля такси, той се е отказал да бъде управител (в Търговския регистър е вписано заличаването му като управител на 07.03.2016 г.). При предварителните срещи С. не е предупредил Ш., че е подписвал предварителни договори. Уверил го е, че имотите са „чисти“ и че продава фирмите с тях. В разговорите между двамата, на които свидетелят е присъствал, не е ставало въпрос продавачът да очаква след сделката при нотариуса още плащания от Шеринг.

Св. Е.С. – първи братовчед на ищеца- дава показания, че е бил управител на "Аркадия" от декемеври 2013 г. по съглашение с Д. Е. Придобил е и дялове от капитала. От 800 дка земи на дружеството само 300 дка са били дадени под аренда с дългосрочен договор и не е могъл да обработва останалите. Свидетелят заявява, че не е знаел кои са арендаторите, които са обработвали земите на двете дружества и не е получавал пари от тях. Сочи, че заради невъзможността на изпълни възложените като управител задължения за обработване на имотите, през септември 2014 г. е закупил от Джон Елсбърг земите на двете фирми "Аркадия" и „Алекзандер енд Марк" ЕООД за 150 000 евро, за което е взел заем от приятел. Той е поискал връщане на сумата през ноември месец и затова свидетелят е взел от ищеца Д.Д. 50 000 евро назаем. Декември месец е взел от св.С.С., с когото са приятели от деца, още 100 000 евро назаем. През 2015 г. се е снабдил с документи за продажба на земите на "Аркадия“ - нотариални актове, скици. Разговарял е с ищеца да му ги продаде, за да си върне дълга към него, първоначално за цена от 14 500 лева. Сочи след това, че за земите на "Аркадия" цената е била 145 000 лева, с приспадане на 50 000 лева. Сключил е с ищеца на 21.4. предварителен договор и той му е дал тогава 14 500 лева- част от цената. От кантора „Цанов“ са поискали среща с Е.С., тъй като англичанин на име Шерил е искал да загупи земите, като е предложил по –висока цена за тях- 300 000 евро. Затова свидетелят е изпратил уведомително писмо до братовчед си, че се отказва от предварителния договор и ще му издължи парите. Писмото е изпратил по другия свидетел, който го е занесъл на адресата и след подписванего му от него, го е върнал на подателя.

Впоследствие англичанинът се е отказал да заплати посочената стойност на земите и е поискал, след като свидетелят се освободи от тях, да продаде само фирмите, защото са му били нужни за европроекти. Свидетелят заявява, че му е станало неприятно, защото вече е имал анекс с братовчед си (от 23.06.), ако се откаже от сделката, да се приспаднат 50 000 лева от стойността на земите. Споразумял се е с англичанина, след като освободи фирмите от земите, да му продаде само двете фирми срещу 5 000 лева за всяка, общо 10 000 лева и е получил сумата. Подписали са договор за продажба само на дружествата, без да са ходили при нотариус.

Свидетелят дава и показания, че след като са му отказали англичаните, е договарял с братовчед си продажба на земите. Последният е поискал да се приложи клаузата на договора за приспадане на 50 000 лв. и в анекса са уговорили, че трябва да плати 80 500 лева за земите на "Аркадия". И сумата от 50 000 евро, дадени в заем през ноември месец, се е приспадала от цената за земите на ответника, тъй като свидетелят не я бил върнал. Заявява, че е получил 80 500 лева и в момента дължи на братовчед си общо 250 000 лева. Свидетелят признава, че е съден за престъпление във връзка с търговия с недвижими имоти, но твърди, че е оправдан от ВКС.

Св. С.С. твърди, че е разбрал за процесния предварителен договор на рождения ден на ищеца -25.04.2015 г. Сочи, че е дал заем от 100 000 евро на Е.С. през ноември 2014 г., който той не му е върнал. Договорът е съставил адв. К.-пълномощник на ищеца по настоящото дело. Уверил е заемодателя, че гаранция за връщане на дълга са имотите на дружествата. Свидетелят е завел дело за този заем. Е.С. не е върнал взетите назаем пари и на братовчед си Д.. Последният е съобщил на свидетеля на рождения си ден, че при сключването на окончателния договор ще плати земите и Е. ще му върне заема. В някакъв момент Е. се е отказал от договора и е помолил свидетеля да занесе писмено уведомление за това на ищеца, който се е вбесил, но е подписал уведомлението и му го е върнал. Е. С. е съобщил впоследствие, че е станал проблем -незнайно за него фирмите са прехвърлени на друго лице. След като са се отказали англичаните да купят земите, той се е върнал отново при братовчед си Д.. Казал е, че е получил сумата от братовчед си, която му е била дължима по предварителния договор, но не е взел пари от продажбата на англичаните. Д. от своя страна е заявил, че ще си търси парите по съдебен ред, ако братовчед му не му ги върне.

Съгласно заключението на вещото лице М. С. пазарната стойност на недвижимите имоти с обща площ от 797,173 дка, предмет на предварителния договор за покупко-продажба от 21.04.2015 г., към момента на съставянето му е общо 755 960 лв. В с.з. вещото лице заявява, че е ползвало информация от сключени сделки за установяване на пазарната стойност към момента, а за установяване към минал момент - статистически данни за коефициента, с който е нараснала стойността на имотите от 2015 г. насам. Не е взело предвид дали земята е обработвана, тъй като съществува практика една година да не се обработва, а да се оставя да почива, но този факт няма значение за пазара. Дали земята по принцип е обработваема, в.л. е взело данни от нотариалните актове и скиците. Не е ползвало информация от Агенция по вписванията, тъй като практиката е да се вписват сделки по данъчна оценка на имотите, която се различава от пазарната. В случая, видно от удостоверенията за данъчна оценка на имотите: от 22.02.2016 г., от 21.03.2016 г. и останалите от 19.02.2016 г., данъчната оценка на недвижимите имоти, предмет на процесния предварителен договор е: на недвижимия имот в землището на гр. Ямбол - 4371 лв., на земите в землището на Общ. Елхово - 21 743 лв., в Община Болярово- 12 761 лв., а в Софиска общ. - 571.60лв.

Въз основа на горното съдът прави следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД, съгласно който всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, който се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Съдът намира иска за неоснователен.

По делото е спорно валидното сключване между ищеца и ответника на предварителен договор. Спорно е, че договорът, макар да е сключен в изискуемата от чл.19 ал.1 от ЗЗД писмена форма, има достоверна дата.

Съгласно чл.181 ал.1 от ГПК, частният документ има достоверна дата за трети лица от деня, в който е заверен, или от деня на смъртта, или от настъпилата физическа невъзможност за подписване на лицето, което е подписало документа, или от деня, в който съдържанието на документа е възпроизведено в официален документ, или от деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен начин предхождащото го съставяне на документа.

Съгласно практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК, обективирана в Решение № 167/03.07.2018 г. по гр.д.№ 4020/2017 г. на IV г.о., юридическо лице, което оспорва издаден от негов бивш органен представител частен документ с твърдения, че е съставен след прекратяване на представителното правоотношение, но е антидатиран, не е „трето лице” по смисъла на чл.181 ГПК и не може да се позовава на липсата на достоверна дата. Документът обаче не се ползва с обвързваща доказателствена сила относно датата на съставянето му и ако същата бъде оспорена от юридическото лице, тя следва да бъде установена с други доказателствени средства. Доказателствената тежест е за лицето, което претендира изгодни за себе си правни последици от фактите, удостоверени или обективирани в частния документ.

По настоящото дело съдът е указал на ищеца горепосочената доказателствена тежест за него, доколкото претендира изгодни за себе си правни посредици от процесния договор- от факта, че е сключен преди заличаването на Е.С. като управител на търговското дружество. Съдът намира, че не е проведено пълно главно доказване на релевантния факт.

Оспорени по делото са и останалите писмени документи, изходящи от Е.С. като управител на „Аркадия“ ЕООД. Първоначално е представен Отговор без дата до Д.И.Д., в който е заявено, че дружеството се отказва от сключените предварителни договори от 21.04.15 г., а в хода на производството е било представено друго копие на отговора, съдържащо вписване на дата на получаване от ищеца-18.06.2015 г., която е оспорена от ответника като поставена за целите на настоящото производство. Фактът, че първоначално е липсвала дата в документа, при това приложен по-рано по делото, е индикация за по-късното поставяне на такава. Оспорването на датата 18.06.2015 г. от своя страна налага доказването й от ищеца с всички доказателствени средства. Спорен е и Анекс № 1 към Предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 23.06.2015 г. Основателни са доводите на ответника, че неприлагането му в обезпечителното производство е индиция за по-късното му съставяне, т.е. след подаването на молбата от ищеца до ОС-Видин на 15.07.2015 г. Още повече, че ако документът е бил наличен, ищецът е имал интерес от представянето му с оглед удостоверената в него по-ниска цена на имотите, обект на продажба. Липсват други писмени доказателства, в които да е удостоверена датата на сключване на предварителния договор и които да установяват съществуването му към твърдяния от ищеца момент.

Що се касае за гласните доказателства, показанията на св. С. и С. не следва да бъдат кредитирани, като дадени от заинтересовани свидетели по смисъла на чл.172 от ГПК. За последния факт следва да се съди освен от близката роднинска връзка между първия свидетел и ищеца и приятелската връзка между втория и другите двама, и от факта, че Е. С. има личен интерес да свидетелства, за да избегне неблагоприятните последици от договорна отговорност спрямо двете страни по делото –в качеството на заемател на ищеца и на бивш управител на ответника, на когото е причинил вреди. Показанията на двамата са изолирани, не се подкрепят от останалите данни по делото, а напротив-противоречат им. Така заявеното от първия, че не са ходили при нотариус с купувача на дяловете на дружествата "Аркадия" и „Алекзандер енд Марк" противоречи на писмено доказателство- договора за продажба на дружествените дялове, съдържащ нотариална заверка на подписите. Св. П. заявява, че Е.С. е уверявал, че преди продажбата на дружествените дялове в края на юни 2015 г. имотите са „чисти“, т.е. необременени от тежести или уговорки, както и че ще ги продаде заедно с фирмите. Св. С. твърди обратното, че са се уговорили с англичанина, да „освободи“ фирмите от имотите и след това да му продаде само тях. Освен това показанията на Е.С. са вътрешно противоречиви, неясни и нелогични. Свидетелят заявява, че след отказа на англичанина да купи земите му е станало неприятно, защото заради него е отказал на братовчед си да му ги продаде по предварителния договор, а пък вече е имал анекс с него, ако се откаже от сделката, да се приспаднат 50 000 лева от стойността на земите. Сочи датата на анекса -23.06.2015 г. Същевременно свидетелят дава показания, че след като са му отказали англичаните, при договарянето с братовчед му последният е поискал да се приложи клаузата на договора за приспадане на тези 50 000 лв. Т.е. не е ясно кой според свидетеля е моментът на сключване на анекса. В показанията се твърди още, че в последния са уговорили, купувачът да плати 80 500 лева за земите на "Аркадия", а свидетелят му дължи и сумата от 50 000 евро, дадена в заем, която се е приспадала от цената за земите на ответника и в момента дължи на братовчед си общо 250 000 лева. В крайна сметка не става ясно, какво се дължи и приспада. В показанията на св. С. пък се сочи, че за обстоятелствата по сключване на процесния договор е научил от ищеца-т.е. от страната по делото, а не от обективен източник.

Ответникът е оспорил договора и анекса и в удостоверителната им част относно плащанията, в която като частни документи имат характер на разписка. По делото няма други сигурни данни относно престирането на сумите. Няма банкови документи, като се твърди от свидетелите плащане в брой на суми, извън допустимия по закон размер. Същевременно плащането на задължения, установени в писмен акт, е недопустимо да бъде доказвано с гласни доказателства (чл. 164 ал.1 т.4 от ГПК). Ответникът е ангажирал и доказателства относно размера на доходите на ищеца към релевантния момент, от които се установява, че не е имал налични парични средства в твърдения в договора и анекса размер. Заявените по реда на чл.176 от ГПК изгодни за страната обстоятелства за получени средства от родители и спестявания нямат характер на доказателства, а на твръдения на страната, като едиствено доказателствено значение има признанието на неизгодни факти (чл. 175 от ГПК), какъвто например би се явил този, че процесният договор от 21.04.2015 г. е изготвен от адв. К.- процесуален представител на ищеца по делото, който би могъл да го изготви именно във връзка с него.

Следователно доказателствата по делото не създават убеждение у съда за осъществяване на твърдените от ищеца факти. Проведеното насрещно доказване осуетява главното. В тази връзка е и фактът, установен от поисканата от ответника оценъчна експертиза, че пазарната стойност на земите многократно надвишава продажната цена по предварителния договор. Съдът кредитира заключението на експерта, а оспорването на ищцовата страна намира за неоснователно. Вещото лице е изготвило заключението си въз основа на събраните в преклузивните срокове писмени доказателства и въз основа на специалните си знания, като е преценило какви справки е необходимо да извърши. Задачата е поставена с оглед на твърдените в преклузивните срокове факти от страните, за които са представени своевременно доказателства. Между тях не е фактът, че се касае за зем. земя, която е необработваема към 2015 г. Самият св. С. не обсъжда статута на земите към сключването на процесния договор, а към момента на придобиването от него на дружествени дялове, съответно-на земите към предходна година. Едновременно сочи, че част от земите са отдадени под аренда и като управител не е могъл да управлява необработваемата част, а и че не знае кои са арендаторите и какво са заплащали. Т.е. не става ясно, как е запознат с едни факти, а незапознат с други относно статута на земите и показанията му не са убедително доказателство.

С оглед на изложеното съдът намира, че не са налице достоверни доказателства, че процесният договор е сключен към момент, когато управител е бил Е. С.. Възможният най-ранен момент на сключването му е към подаването на молбата пред видинския съд за образуване на обезпечително производство, който обаче е предшестван от заличаване на управителя от Търговския регистър и вписване на нов. Т.е. след 08.07.2015 г. лицето, подписало договора като законен представител на ЕООД, не е имало представителна власт и сделката съобразно чл. 42 от ЗЗД е недействителна в хипотезата на висяща недействителност (в този смисъл е приетото в Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по тълк.д.№ 5/2014 г., ОСГТК на ВКС). Следователно договорът не поражда целените с него правни последици. На тази недействителност може да се позове лицето, от името на което е сключен договорът, с което отпада възможността за ратификацията му по чл.42 ал.2 ЗЗД. Както е приел съдът в горецитираното Решение № 167/03.07.2018 г., за окончателен по съдебен ред на основание чл.19 ал.3 ЗЗД може да бъде обявен само валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти. След като процесният не е такъв, не е осъществен фактическият състав на правната норма –не се е породило правото на ищеца да иска обявяване на договора за окончателен. Искът му следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

Искането на ответника по чл. 78 ал.3 от ГПК за присъждане на разноските е основателно и следва да се уважи.

Ето защо ЯОС

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.И.Д. ***, ж. к. „Б. Т.” №*, вх”*”, ап.** срещу „Аркадия” ЕООД- гр. София, р-н ”Младост”, ж. к. ”Експериментален” бл.45, вх. 2, ет.6, ап.38, ЕИК 175053990, иск- да бъде обявен за окончателен сключения на 21.04.2015 г. между тях Предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, изменен с Анекс от 23.06.2015 г..

ОСЪЖДА Д.И.Д. ***, ж. к. „Б. Т.” №*, вх”*”, ап.** да плати на „Аркадия” ЕООД- гр. София, р-н ”Младост”, ж. к. ”Експериментален” бл.45, вх. 2, ет.6, ап.38, ЕИК 175053990 направените по делото разноски в размер на 982 лв..

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на страните пред БАС.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: