Р Е Ш Е Н И Е
№ 03.04.2019 г.
гр.Ямбол
В публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
1. КАЛИНА ПЕЙЧЕВА
2. ТОНКА
МАРХОЛЕВА
секретар П.У.
като
разгледа докладваното от съдия СТОЕВА
въззивно
гражданско дело № 8 по описа на 2019 година,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството пред Ямболски
окръжен съд е образувано по въззивна жалба на И.Л.Д., подадена чрез
пълномощника адв.Н.П. от САК против Решение №708/19.11.2018 г., постановено по
гр.д.№2132/2018 г. по описа на ЯРС.
В посоченото решение
първостепенния съд е постановил следното:
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от И.Л.Д., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес:*** – адв.П.К. от АК-С. иск да се осъди К.Я.Й., ЕГН **********
*** да му заплати сумата от 23 011 лв., представляваща платена продажна
цена за имот находящ се в гр.Я., ул.„********” №**, партерен етаж, магазин *, представляващ ПИ с идентификатор
№87374.543.360 по кадастралната карта на града, целия с пространство от 582
кв.м. по кадастрална скица, заедно с търговски обект №1, разположен на
партерния етаж от построената в имота сграда, представляващ самостоятелен обект
в сграда с идентификатор №87374.543.360.2.30, със застроена площ на целия
търговски обект от 49.42 кв.м., както и съответните припадащи му се идеални
части от общите части на сграда с идентификатор №77374.543.360.2, за който имот
е съдебно отстранен, като неоснователен.
ОСЪЖДА И.Л.Д. на
осн.чл.78, ал.3 от ГПК да заплати на К.Я.Й. направените по делото разноски в
размер на 1220 лв.
С
въззивната жалба решението на ЯРС се атакува изцяло, с твърдения за неправилност и незаконосъобразност. Твърдят
се допуснати от първостепенния съд нарушения както на материалния, така и на
процесуалния закон. В жалбата са изложени подробни съображения по същество на
направените оплаквания за нарушение на материалния закон, въз основа на които
се иска отмяна на решението на ЯРС и постановяване на ново, с което предявения
в производството иск бъде уважен изцяло. Заявена е и претенция за присъждане на
разноски за двете инстанции.
В срока по чл.263 ГПК е депозиран писмен отговор от К.Я.Й., чрез пълномощника адв.Г.Д. от ЯАК, в
който е заявено становище за неоснователност на въззивната жалба, съответно за
правилност и законосъобразност на атакуваното решение. Изложени са съображения
по същество. Иска се потвърждаване на решението и присъждане на сторените разноски
по делото.
В о.с.з. въззивника, редовно и
своевременно призован, не се явява, като чрез процесуалния си представител адв.Н.П.
от САК, поддържа жалбата на заявените в нея основания и иска уважаването й.
Поддържа и претенцията за присъждане на съдебно-деловодни разноски за двете
съдебни инстанции.
В о.с.з. въззиваемия, редовно и
своевременно призован, не се явява, но чрез процесуалния си представител адв.Г.Д.
от ЯАК, поддържа съображенията, изложени в писмения отговор на въззивната жалба
и иска потвърждаване на атакуваното решение. Претендира присъждане на разноски
за въззивната инстанция.
Съдът, след преценка на събраните
по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:
Фактическата обстановка по делото
не е спорна между страните, правилно е установена от първостепенния съд и е
следната:
Не е спорно между страните, а и от
представения нот.акт № 25, том 6,
рег.№9243, дело №759 от 27.10.2008 г. на нотариус П. К. с рег.№170 на НК се установява,
че ответника К.Я.Й. е продал на ищеца И.Л.Д. ½ ид.ч. от следния свой собствен недвижим имот, находящ се в
гр.Я., ул."********” №**, партерен етаж, магазин №*, а именно: 15/582 ид.ч. от ПИ с
идентификатор № 87374.543.360 по кадастралната карта на гр. Я., целият с пространство от 582 кв.м. по кадастрална
скица, заедно с търговски обект №1, разположен на партерния етаж от
построената в имота сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №87374.543.360.2.30, със застроена площ на целия търговски обект
от 49.42 кв.м., който търговски обект съгласно обяснителна записка включва две
самостоятелни помещения – помещение №1 и
помещение №2 всяко със самостоятелен
вход от към междублоковото пространство на източната фасада на сградата, като купувачът И.Л.Д.
реално получава ползването на помещение №1 при посочени граници, както и
съответните припадащи им се идеални части от общите части на сграда с
идентификатор № 87374.543.360.2., за сумата
11 011 лв., която пълномощника на продавача е заявил, че му е
заплатена предварително, лично, напълно и в брой от купувача.
С нот.акт № 136, том 1, рег.№1166,
н.д.№125, от 20.03.2013 г. на нотариус Т. П. с рег.№587 на НК ответника К.Я.Й.
е продал на своя съсобственик - ищеца И.Л.Д. своите ½ ид.ч. от следните свои собствени недвижими имоти,
придобити в режим на индивидуална собственост, а именно: самостоятелен обект в
сграда с пълен идентификатор №87374.543.360.2.30 по одобрената КК на гр.Ямбол,
който обект се намира в сграда №*, последната разположена в ПИ с пълен идентификатор
№87374.543.360, като горния самостоятелен обект с предназначение – за търговска
дейност, със застроена площ от 49.42 кв.м., състоящ се от две самостоятелни помещение
– помещение №1 и помещение №2, всяко със самостоятелен вход
от към междублоковото пространство на източната фасада на сградата с
административен адрес на обекта: гр.Я., ул.„**********” №**, при описани граници, ведно с
15/582 ид.ч. от застроено и незастроено дворно място, в което се намира
гореописания обект съставляващо ПИ с пълен идентификатор №87374.543.360 по
одобрената КК на гр. Я., целия с площ от 582 кв.м. с предназначение и начин на трайно ползване – „урбанизирана
територия”, „за средно застрояване”, с административен адрес на имота: гр.Я., ул.„*********” №** за сумата 12 000 лв., която сума купувачът е заплатил изцяло по
банков път на пълномощника на продавача преди подписването на нотариалния акт.
Заплащането на
продажната цена по двете сделки в общ размер на 23011 лв. от купувача,
съответно получаването на посочената сума от продавача не е спорно между
страните, за което е налице и изрично признание страна на ответника, направено
в о.с.з. пред въззивния съд.
Не е спорно и че при
изповядване на описаните две сделки пред нотариус, ответника К.Й. се е
легитимирал като собственик на процесния имот с нот.акт №152, том V, рег.№9988, дело №746/25.08.2008 г. на
нотариус М. Д. с рег.№453 на НК, придобит от
него чрез покупко-продажба от „СИСИ-ЯНА-
Видно от нот.акт № 138, том VІІІ, рег.№12897,
дело №1253/19.11.2007 г. на нотариус М. Д., вписана под №453 на НК върху
процесния недвижим имот е учредена договорна ипотека от „СИСИ-ЯНА-2000” ЕООД в
полза на ТБ „Алианц България” АД за предоставен на К. К. жилищен банков кредит в размер на
200 000 лв. с краен срок на погасяване 25.01.2019 г.
Не е спорно между
страните, че по изп.дело № 20148780400492 на ЧСИ И. Х., рег.№ 878 е вписана възбрана
върху процесния недвижим имот и срещу него е насочено принудително изпълнение,
като такъв придобит след учредена ипотека върху него. С постановление от
20.04.2018 г. за възлагане на недвижим имот, издадено по изп.дело
№20148780400492 на ЧСИ И.Х., след успешно приключила публична продан, процесния
имот е възложен на купувача К. П. Г..
Въз основа на така установената
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Въззивната жалба е допустима, тъй
като е подадена в предвидения в чл.259, ал.1 ГПК преклузивен срок и отговаря на
изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК. Въззивника е легитимиран и има правен
интерес от обжалването.
Съгласно разпоредбата
на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
В съответствие с правомощията си,
при проверка на валидността и допустимостта на атакуваното решение, въззивния
съд прецени, че последното е валидно и допустимо.
Тъй като е направено такова
оплакване във въззивната жалба, настоящия съд следва да обсъди въпроса с
правната квалификация на предявения иск, с оглед твърденията за погрешна
такава, дадена от първостепенния съд в атакуваното решение. Това е въпрос,
касаещ допустимостта на проверявания съдебен акт, по който въззивния съд следва
да се произнесе и служебно, дори и да няма оплакване в тази насока.
Според задължителната съдебна практика /ТР №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС/ неправилната
правна квалификация на спорното право няма за правна последица обезсилване на
първоинстанционното решение. Въззивната инстанция е инстанция по съществото на
спора. В случаите, когато първоинстанционния съд не е приложил правилно
материалния закон и като правна последица е дал неправилна правна квалификация
на спора, въззивната инстанция е длъжна да определи правилната правна
квалификация на спорното право, след което да разреши спора по същество. Това
би могло да доведе като последица до отмяна на решението на първоинстанционния
съд, като неправилно и да се постанови ново решение по съществото на спора от
въззивната инстанция, но само при положение, че крайните изводи на въззивната
инстанция не съвпадат с тези на първоинстанционния съд. Решението на районния
съд може да бъде обезсилено при хипотезата на чл.270, ал.3, изречение последно
от ГПК, само когато в резултат на неправилна правна квалификация на спорното
право се е стигнало до произнасяне по непредявен иск. В случаите, когато поради
неправилна правна квалификация първоинстанционния съд е разпределил неправилно
доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти, процесуалните
действия на въззивната инстанция се свеждат до това да определи правилната
правна квалификация на спорното право; да разпредели правилно доказателствената
тежест за подлежащите на доказване факти, като даде възможност на страните да
сочат и представят доказателства във връзка с новото разпределение на
доказателствената тежест.
В конкретния казус не се налага ново разпределение на доказателствената
тежест за подлежащите на доказване факти и ангажиране на нови доказателства от
страните, тъй като макар и при неправилна правна квалификация, районния съд е
разпределил правилно доказателствената тежест за подлежащите на доказване
факти, а в последствие макар и при погрешно цифрово изражение на правната
квалификация е изложил мотиви, съобразно заявените в ИМ и отговора доводи на
страните. Следва да бъде отбелязано и че погрешната правна квалификация е
посочена в извършения доклад по делото на осн. чл.146 ГПК, но в решението на
съда обсъждането е съобразно всички, наведени от страните доводи.
По същество на спора въззивния съд
намери следното:
Първоинстанционното
производство е образувано по искова молба на И.Л.Д., с която иска да бъде осъден
ответника К.Я.Й. да му заплати сумата от 23 011 лв., представляваща реално
получена от последния продажна цена на имот в гр.Я., закупен по два НА: НА №25, том
6, рег.№9243, дело №759/27.10.2008 г. и НА №136, том 1, рег.№1166, н.д.№125, от
20.03.2013 г., от който имот в последствие и по силата на извършена публична
продан от съдебен изпълнител, ищеца е бил отстранен.
Както вече се
посочи, между страните по делото не съществува спор по фактите, а именно: ищеца
е закупил от ответника процесния недвижим имот /първоначално през 2008 г. е
придобил 1/2 ид.ч. от него и в последствие през 2013 г. - останалата 1/2 ид.ч./
общо за сумата 23 011 лв., по отношение на която няма спор между страните, че е
заплатена от купувача на продавача. Не е спорно, че към момента на
покупко-продажбите имота е бил собственост на ответника, както и че през 2007
г., върху същия имот е била учредена договорна ипотека за обезпечаване
задължения на трето лице, съществуваща както към момента на сключване на
договора за първата покупко-продажба през 2008 г., така и към 2013 г. и за
която ипотека купувачът - ищец е знаел. Не е спорно и че след проведена по
изп.дело №20148780400492 на ЧСИ И. Х. публична продан, процесния имот е бил възложен на
купувача К. П.
Г. и предвид наличието на влязло в законна сила постановление за
възлагане, правата на третото лице вече са осъществени, т.е. ищецът е отстранен
от имота.
При установената и
безспорна между страните фактическа обстановка, първоинстанционния съд е
отхвърлил предявения иск, приемайки че е неоснователен, тъй като договорите за
покупко-продажба не са предварително развалени по съдебен ред.
Така постановеното
решение се прецени от въззивния съд за неправилно, а изводите на съда за
неоснователност на предявения от ищеца иск са незаконосъобразни. Неправилно първоинстанционния
съд е приел, че не са налице предпоставките на закона, в частност на чл.192,
ал.1 ЗЗД за възникване правото на недобросъвестния купувач да поиска обратно
платената от него продажна цена.
Основния спорен по делото въпрос е
по повод подържания от ответника довод, че договорът за продажба не може да
бъде развален по право, а само по съдебен ред - по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД.
Съгласно разпоредбите на чл.189,
ал.1 и чл.190 ЗЗД право да развали договор за покупко-продажба на имота при
евикция има само добросъвестния купувач - този, който не е знаел, че имотът е
обременен с права на трето лице. Изискването за добросъвестност на купувача
следва от разпоредбата на чл.87 ЗЗД, според която развалянето на договора е
право на изправната срещу неизправната страна. Недобросъвестният купувач, който
знае, че купува чужда вещ или вещ, обременена с чужди права, е лишен от правото
да иска разваляне на продажбата, като единствената възможност, която законът му
предоставя с разпоредбата на чл.192, ал.1 ЗЗД,
ако претърпи съдебно отстранение, е да иска му бъде върната продажната цена.
Действително правото да се иска връщане на цената предполага един вече развален
договор за продажба, т.е. отпаднало правно основание да се задържа тя от
продавача. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87,
ал.3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които е претърпял от неизпълнението
стига да е добросъвестен.
Константно ВКС приема, че когато
купувачът на една вещ е съдебно отстранен, е налице неизпълнение от страна на
продавача по причина, за която той обективно отговаря и договорът следва да се
счита за развален /в т.см. – Решение №296/05.11.2013 г. по гр.д.№48/2013 г. IV
г.о., Решение №190/12.08.2014 г. по гр.д.№6532/2013 IV г.о., Решение №270/05.07.2014
г. по гр.д.№5923/2014 г. IV г.о./. Когато купувачът е недобросъвестен /знаел е
за правата на третите лица/ и договорът не е развален по право, няма пречка да
се иска разваляне на продажбата по реда на чл.87 ЗЗД, но при съдебно
отстранение той може да претендира само връщане на цената /в т.см. – Решение
№224/18.10.2017 г. по гр.д.№4402/2016 г. IV г.о./. В хипотезата на чл.192, ал.1
ЗЗД отговорността на продавача е ограничена само до връщане на получената цена,
щом евинцираният купувач е бил недобросъвестен – знаел е по време на продажбата
за правата на трети лица върху вещта, но на свой риск е предприел сключването
на договора.
В Определение №268/19.04.2018 г.
по гр.д.№4237/2017 г. на ВКС, III г.о. е прието, че при прехвърляне на
собственост, обременена с правата на трети лица, е възможно разваляне на
продажбата, ако по предявения за това иск съдът приеме за доказано, че
купувачът не би сключил договора, ако знаеше за правата на третите лица. В
съответствие с принципа на диспозитивното начало в гражданския процес от волята
на ищеца зависи да прецени от какъв вид и в какъв обем защита на засегнатото си
материално право има нужда при възникналия правен спор, в какъвто смисъл са и
разпоредбите на чл.192, ал.1 вр. с чл.190, ал.2 ЗЗД. Посочено е, че когато
купувачът на една вещ е съдебно отстранен, е налице неизпълнение от страна на
продавача по причина, за която той обективно отговаря и договорът следва да се
счита за развален. Когато купувачът е недобросъвестен /знаел е за правата на
третите лица/ и договорът не е развален по право, няма пречка да се иска
разваляне на продажбата по реда на чл.87 ЗЗД, но при съдебно отстранение той
може да претендира само връщане на цената. В същия смисъл е и Определение
№764/06.11.2017 г. по гр.д.№2088/2017 г. на ВКС, III г.о., в което еднозначно е
прието че купувачът, който знае за правата, с които вещта е обременена, не може
да развали договора за покупко-продажба, но може да иска връщане на цената
съгласно изричната норма на чл.192, ал.1 от ЗЗД, чиято цел е да изключи
възможността продавачът да се обогати неоснователно за сметка на купувача.
В случая е установено, че ищецът Д.
в изпълнение на задълженията си като купувач е заплатил покупната цена на
продавача, но впоследствие съществуващото основание е отпаднало, като същият е
бил евинциран. Евикцията е осъществена в образувано изпълнително производство
по реализиране правата на трето лице – банка върху процесния имот чрез
удовлетворяването от извършената публична продан, при безспорно установено, че
ипотечното право е съществувало към момента на придобиване на имота от ищеца. С
принудителното отстраняване на ищеца, което представлява осъществена евикция по
смисъла на чл.191 ЗЗД, процесният договор за продажба на имота между страните
по делото следва да се счита развален по аргумент от правилото на чл.89 ЗЗД,
според което при двустранните договори ако се погаси задължението на едната
страна поради невъзможност да бъде изпълнено договорът се счита развален по
право. С фактическото отстраняване на ищеца от процесния имот изпълнението на
договора за продажба е станало невъзможно, поради което в този случай купувачът
няма никаква нужда да разваля или да предявява отделен иск за разваляне на
договора за продажба. При безспорно установеното знание у купувача – ищец, че
имотът е обременен с права на трети лица, което го прави недобросъвестен и
осъществена евикция, за него отпада възможността да иска разваляне на договора
по чл.189, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.87, ал.3 ЗЗД. Обстоятелството, че към момента
на сключване на сделката трето лице е имало права върху имота – учредената в
полза на банката ипотека, от която по-късно се е удовлетворила чрез принудителната
му продажба, обуславя извод за неточност в изпълнението на задължението да се
прехвърли собствеността, което поражда задължението на продавача да върне
цената на имота.
Ето защо доводите на ответника,
подържани в първоинстанционното производство и в отговора на въззивната жалба в
противния смисъл са неоснователни, като настоящият състав счита, че
отстраняването на купувача - ищец от процесния имот вследствие извършената от
съдебния изпълнител публична продан не обуславя интерес от предявяване на
отделен иск за разваляне на договора за продажба. Нещо повече - с оглед
диспозитивното начало в гражданския процес, съдът е обвързан с произнасяне само
в рамките на заявеното за защита с исковата молба спорно право.
При всичко изложено до тук и при
наличие на предпоставките на чл.192, ал.1 ЗЗД за възникване правото на
недобросъвестния купувач да поиска обратно платената от него продажна цена,
предявения в производството иск следва да бъде уважен.
Първоинстанционния съд като е
достигнал до противоположни правни изводи, е постановил неправилно съдебно
решение, което следва да бъде отменено, като се постанови ново такова, с което
предявения в производството иск бъде уважен, като се присъди претендираната
сума от 23 011 лв., ведно със законната лихва върху нея от датата на подаване
на ИМ в съда - 30.05.2018 г. до окончателното изплащане.
При този изход на делото, в
съответствие с правилото на чл.78, ал.1 ГПК, въззивника има право да му бъдат
присъдени сторените по делото, пред двете съдебни инстанции, разноски. Предвид
наличието на надлежно искане за присъждане на разноски и на доказателства за
сторени такива, въззивния съд присъжда на въззивника разноски за двете съдебни
инстанции в общ размер на 3800,66 лв. (в т.ч. 2140,44 лв. - разноски пред ЯРС и
1660,22 лв. - разноски пред ЯОС).
Водим от горното, ЯОС
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Решение
№708/19.11.2018 г., постановено по гр.д.№2132/2018 г. по описа на ЯРС, вместо което постанови:
ОСЪЖДА К.Я.Й., ЕГН ********** *** да заплати на И.Л.Д., ЕГН ********** ***,
със съдебен адрес:*** сумата от
23 011 лв., представляваща платена цена по два договора за
покупко-продажба на имот, находящ се в гр.Я., ул."********” №**, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №87374.543.360.2.30 по одобрената КК на гр.Я., който обект се намира в сграда №*, последната разположена в ПИ с
идентификатор №87374.543.360, с предназначение – за търговска дейност, със
застроена площ от 49.42 кв.м., ведно с 15/582 ид.ч. от застроено и незастроено
дворно място, в което се намира гореописания обект съставляващо ПИ с
идентификатор №87374.543.360 по одобрената КК на гр.Я., от който имот е съдебно
отстранен, ведно със законната лихва върху присъдената главница от датата на
подаване на ИМ в съда - 30.05.2018 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА К.Я.Й., ЕГН ********** да заплати на И.Л.Д., ЕГН **********
сторените по делото, за двете съдебни инстанции, разноски в общ размер на 3800,66
лв.
Решението подлежи на обжалване
пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.