Р Е Ш Е Н И Е

№ 06.12.2018 година гр.Ямбол

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ямболският окръжен съд, І-ви въззивен граждански състав,

на 06.11.2018 година, в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА

КАЛИНА ПЕЙЧЕВА

секретар:П.У.

като разгледа докладваното от съдия К.Пейчева

в.гр.дело № 266 по описа за 2018 година на ЯОС,

за да се произнесе взе предвид следното:

Делото е образувано по въззивна жалба от "АГРОСТАРТ 2010" ЕООД с ЕИК 201167981, със седалище и адрес на управление с.Ген.Тошево, община "Тунджа", Ямболска област, ул."Хаджи Д." №2, представлявано от управителя Д.И.Д., чрез адв.Р.А. ***, срещу решение № 488/17.07.2018г. по гр.д.№ 1260/2018г. на ЯРС. С обжалваното решение ЯРС ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК 201167981, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Д.» № 2, представлявано от управителя Д.Д., че договор за наем от 14.09.2011 г., нотариално заверен под № 2794 на нотариус Т. П. при ЯРС, вписан в Служба по вписванията – Ямбол под № 7466, том 8, стр.103, с наемодател Г.Й.К. и наемател ЕТ „Агростарт – Николай Нецов“, е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление; ОСЪЖДА «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК 201167981, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Д.» № 2, представлявано от управителя Д.Д., да върне на С.Б.Й. с ЕГН ********** ***, фактическата власт върху следните недвижими имоти: нива - ПИ с идентификатор № 14725.24.8 в землището на с.Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл. Ямбол, м.„Неханлий“ с площ от 9000 кв.м.; нива - ПИ с идентификатор № 14725.38.18 в землището на с.Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл.Ямбол, м.„Бозанлъка“ с площ от 13376 кв.м.; нива - ПИ с идентификатор № 14725.43.2 в землището на с.Ген. Тошево, общ.Тунджа, обл.Ямбол, м.„Големия герен“ с площ от 4000 кв.м.; нива - ПИ с идентификатор № 14725.53.15 в землището на с.Ген. Тошево, общ.Тунджа, обл.Ямбол, м.„Сливката“ с площ от 6796 кв.м.

Въззивникът обжалва решението като неправилно и необосновано. Счита, че при правилно установени факти по делото съдът е направил неправилни правни изводи. Излага, че неправилно е прието, че наемателят по процесния договор за наем виновно не е изпълнил задължението си за заплащане на наемната цена по договора, поради което е изпаднал в забава, което е основание за разваляне на договора за наем. Смята, че не длъжникът-наемател, а кредиторът-наемодател е бил този, който е бил длъжен да потърси ответника за предаване на договореното наемно плащане. Смята за неправилен изводът на ЯРС, че не може да се приеме, че кредиторът-наемодател с поведението си не е оказвал съдействие на длъжника. Твърди, че е налице хипотезата на чл.95, предл.2 от ЗЗД - кредиторът-ищец е изпаднал в забава, тъй като не е дал необходимото съдействие на длъжника. По тези и останалите съображения във въззивната жалба, моли обжалваното решение да бъде отменено и ЯОС да постанови ново, с което да отхвърли предявения иск и присъди на въззивника направените по делото разноски пред двете инстанции.

В срока за отговор на въззивната жалба е постъпил такъв от ищеца С.Б.Й., чрез адв.Х.К. ***, с който се оспорва въззивната жалба като неоснователна и се излагат съображения, че решението на ЯРС е правилно, не страда от пороците, посочени във въззивната жалба и е постановено при спазване на процесуалните правила. Моли ЯОС да потвърди първоинстанционното решение като правилно. Претендират се разноските пред въззивната инстанция.

След като прецени оплакванията във въззивната жалба и доказателствата по делото, въззивният съд приема за установено следното от фактическа страна:

Предмет на настоящото производство е Договор за наем от 14.09.2014г., нотариално заверен под № 2794 на нотариус Т. П. с рег.№587 на Нот. камара, в район ЯРС, вписан в Служба по вписванията – Ямбол, сключен между наемодателя Г. Й. К., чрез пълномощника ù Д.И.Д., и наемателя ЕТ"АГРОСТАРТ-Николай Нецов" със седалище с.Генерал Тошево, община Тунджа. На 04.06.2014г. ЕТ „Агростарт - Николай Нецов" продава търговското си предприятие на "Агростарт 2010"ЕООД, вследствие на което "Агростарт 2010" ЕООД встъпва в правата и задълженията на наемател по договора. Видно от нот.акт 20/2015г. С.Б.Й. е закупил процесните ниви.

Няма спор между страните, че с договора за наем, наемодателят предоставя за временно и възмездно ползване процесните недвижими имоти, чието връщане се иска. Договорът за наем е сключен за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2011 г. до 30.09.2021 г., при задължение на наемателя да си служи с имотите за земеделско ползване и производство. Съгласно чл.5, ал.1 от договора наемателят заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури или левовата им равностойност, платима за същата година. В ал.2 на чл.5 от договора страните са договорили годишната наемна цена да се заплаща не по-късно от края на всяка стопанска година.

С уведомително писмо от ищеца до ответното дружество се установява, че "Агростар 2010"ЕООД е уведомено за настъпилата промяна в собствеността на земеделските земи и е поканено да заплати дължимата наемна цена за нивите за стопанската 2015/2016г. по посочена банкова сметка. ***ареждане за кредитен превод от 17.09.2016 г. ответното дружество е превело на ищеца сумата 3439лв..

Видно от покана за плащане на наем за земеделски земи от ищеца-въззиваем до ответното дружество-въззивник, С.Й. е уведомил наемателя за встъпването си в правата на наемодател по отношение на земеделските земи в землището на с.Ген. Тошево и изрично е заявено желанието на встъпилия наемодател да получи плащане на наемната цена в левовата равностойност на 60 кг зърно в пет дневен срок, след изтичане на който при неплащане, договорът ще счита за развален. Видно от представената товарителница от куриерска фирма, поканата е доставена на въззивното дружество на 19.12.2017г..

На 22.12.2017 г. "Агростарт 2010" ЕООД е изпратило отговор на поканата, с който е призовало ищеца да конкретизира коя от посочените и закупени от него земеделски земи в кой договор за наем попада, тъй като последните се различавали в някои свои клаузи. В отговора на поканата наемателят е заявил, че изборът дали наемната цена да бъде заплатена в пари или в натура принадлежи изключително на него и тъй като наемодателят С.Й. не е осигурил условия за плащане на наемната цена, възраженията му за неизпълнение по договорите са несъстоятелни. В отговора е посочено, че предвид забавата от страна на Й. да се яви за да получи плащане, наемното възнаграждение за 2017г. ще му бъде изплатено през 2018г. във вид на зърно, в периода от 01.08.2018г. до 30.10.2018г., ведно с наема за 2018г..

По делото е представено платежно нареждане от 28.05.2018 г. от което е видно, че ответното дружество е превело на ищеца С.Й. сумата 596.97 лв. с вписано основание "договор за наем от 14.09.2011г./ 2016/2017 - 33.165дка по 18лв./дка".

Пред първоинстанционния съд е изслушана икономическа експертиза, вещото лице по която е дало отговор на въпроса за цената на тон мека пшеница за 2017 г., формираща наемната цена, дължима по договора за същата година - 0,28747 лв., съотв. за 33.165дка х 60кг/дка са дължими 572.04 лв. В резултат искът за плащане на наемната цена за 2016/2017г. е бил оттеглен от ищеца, а делото прекратено в тази му част и определението е влязло в сила.

При така установената фактическа обстановка, въззивният съд прави следните правни изводи:

ЯОС намира въззивната жалба на ответника „Агро сигма” ЕООД за допустима като подадена от надлежна страна, в предвидения в чл.259 от ГПК преклузивен двуседмичен срок, срещу подлежащо на обжалване съдебно решение.

Съгласно чл.269, изр.2 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на рашението, а по допустимостта му- в обжалваната част.

По допустимостта на решението в обжалваната част.

Правото да развали/прекрати двустранен облигационен договор принадлежи само на страните по него и се упражнява извънсъдебно. По съдебен ред се развалят договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто не е настоящия случай (чл.87, ал.3 от ЗЗД). Установяването на обстоятелството дали ответникът по иска незаконосъобразно е прекратил/развалил договора не може да бъде предмет на установителен иск в нито една от хипотезите на чл. 124 ГПК (арг. от Определение №391 от 14.09.2015 г. по гр.д. №3960 от 2015 г. на ВКС ; Определение №535/18.07.2013 по дело №2472/2013 на ВКС) и е недопустимо да се иска установяване съществуване на право по прекратен договор, тъй като съдът би следвало да санира един прекратен договор (независимо дали е правилно или неправилно прекратен), което е недопустимо с оглед договорната автономия при сключване на договорите и тяхното действие. При предвидената извънпроцесуална възможност за упражняване на потестивното право на разваляне и при наличие на предпоставките по чл. 87 от ЗЗД, съдебната ревизия би била безпредметна. Следователно при създадената от законодателя разпоредбата на чл. 87 ал. 2 от ЗЗД правна възможност за извънсъдебно разваляне на договора за наем, то липсва правен спор, разрешаването на който да е в правомощията на съда и това изключва допустимостта на иск както за установяване надлежно упражненото от наемодателя, като изправна страна, потестативно право на разваляне на договора, така и дали са били налице предпоставките на закона за неговото упражняване и дали съществува правоотношение по договор, за който се твърди, че е развален.

Легитимен интерес от предявяване на иск по чл. 124 от ГПК не би могъл да се обоснове чрез твърдения, сочещи на невъзможност за вписване на прекратяването на договора за наем и произтичащата от това правна несигурност. Действително съгласно чл.2 от ПВ вписването в имотния регистър, с присъщите му оповестително и оповестително-защитно действие, е допустимо само в изрично предвидените от закона случаи. Вписването на договора за наем, предвидено в чл. 237, ал.1 ЗЗД, цели защита на наемателя и то само в хипотеза на прехвърляне собствеността върху наетия имот, т.е. с оглед евентуалната противопоставимост на правоотношението на новия собственик. Следователно тук вписването е предвидено в защита единствено на наемателя. Прекратяването на наемния договор е неотносим към интереса на наемателя от вписването факт, а друг защитен с вписването интерес, в това си качество, той не притежава. За третите лица, вкл. хипотетичен приобретател на наетия имот, е достатъчна оповестителната функция на фактическото държане на вещта, въз основа която и ако не би искал да се обвърже с обременен от договор за наем имот, за същият е достатъчно да предприеме проверка за вписването на договор за наем с наемател, който да е и държателят на вещта (арг. от Определение №613/01.12.2017 по дело №2812/2017 на ВКС). По тези причини въззивният състав смята, че районният съд недопустимо се е произнесъл по претенцията за установяване развалянето на договор за наем, поради което решението му в тази част следва да бъде обезсилено, а производството по недопустимата претенция да бъде прекратено.

По правилността на решението в останалата обжалвана част по предявения иск по чл.233, ал.1 от ЗЗД.

За успешното водене на иска по чл.233, ал.1, изр.1, вр. чл.87, ал. 1 от ЗЗД е необходимо установяването на следните предпоставки : 1. наличие на облигационни отношения между страните, основани на сключен договор за наем, по който договор ищецът да е предоставил за временно ползване на ответника процесиите имоти срещу заплащане на уговорена наемна цена; 2. договорът да е бил развален с едностранно волеизявление от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя договорно задължение; 3. наемателят да държи без правно основание наетия имот и да не го предава на наемодателя след прекратяването на договора за наем.

В конкретния случай не се спори за това, че на наемателя е било осигурено ползването на процесните имоти, в т.ч. и извличането на земеделска продукция от тях. Спорно е изправна страна ли е бил наемодателят когато е развалял договора. Аргументите на ответното дружество, че наемодателят не е бил изправен, са съсредоточени в посока на това, че първи е изпаднал в забава наемодателят, като по отношение на задължението за плащане на наемната цена по договора не е оказал необходимото съдействие на наемателя, поради което кредиторовата забава освобождава длъжника от неговата забава, съотв. Й. се явява неизправна страна и като такава не разполага с правото да инициира разваляне на договора.

По делото няма спор, че обектът на наема е предаден на наемателя. При доказано предаване на обекта на наема, наемателят следва да докаже плащането на цената. В чл.5, ал.1 от процесния договор за наем е предвидено наемателят да заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури или левовата им равностойност, платима за същата година. Задължението за плащане на наемната цена е с право на избор, но не е определено кому е предоставен изборът дали годишната наемна цена да бъде платена в натура по 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури, или левовата им равностойност, платима за същата година. В ал.2 на чл.5 е уговорен падеж на задължението за плащане на годишната наемна цена - не по-късно от края на всяка стопанска година, който съгласно §2, т.3 от ДР на ЗАЗ настъпва на първи октомври. Съгласно чл.130, ал.1 от ЗЗД, ако при едно задължение с право на избор не е определено кому е предоставен изборът (както в процесния договор), той принадлежи на длъжника, в случая - наемателя. Следователно, правото да избере формата на изпълнение е принадлежало на наемателя "Агростарт 2010" ЕООД. Но това право принадлежи на наемателя до един момент. Съгласно чл.131, ал.1 от ЗЗД, ако правото на избор принадлежи на длъжника и той не го упражни до определения за това срок или ако няма такъв срок - до времето когато задължението трябва да се изпълни, правото на избор преминава върху кредитора (в този смисъл е и р. № 837 от 4.01.2008 г. на ВКС по т. д. № 519/2007 г.). В случая, падежът на задължението за заплащане на наемната цена за 2016/2017 г. е настъпил на 01.10.2017г., до която дата няма данни (а и твърдения) по делото длъжникът да е бил упражнил правото си на избор как да изпълни задължението си да плати наеманата цена. Първият установен момент на изявление от наемателя за избор да плати наема за стопанската 2016/2017 година в натура е писмото му от 22.12.2017 г. в отговор на уведомлението на С.Й. за разваляне на договора. Следователно, длъжникът е неизправна страна, която е изгубила правото си на избор в алтернативната престация, и не е погасила в срок (съгл. договора или дори поканата от 19.12.2017 г.) задължението си за плащане на годишната наемна цена. Кредиторът, в хипотезата на чл.131, ал.2 от ЗЗД, с поканата от 19.12.2017г., а впоследствие и с предявяването на исковете за заплащане на цената по наемния договор, е избрал предвидената в договора алтернатива да претендира наемната цена в левовата равностойност на земеделската продукция.

Съгласно чл.130, ал.2, изр.1 от ЗЗД, изборът става неотменяем, когато бъде съобщен на другата страна, както е станало в случая. След направения избор, наемателят е следвало да плаща наемната цена в парична равностойност. Престирайки паричната равностойност на задължението си за заплащане на наемната цена наемателят е направил своя избор за стопанската 2016/2017г. като никъде не е предвидено, че изборът ще се извърша за всяка стопанска година, независимо от предходната. Поради това следва да се приеме, че към момента на предявяване на иска, наемателят е бил в забава по отношение задължението си за заплащане на наема. Имайки предвид гореизложеното, въззивният съд смята, че наемодателят е изправната страна по договора, след като е изпълнил своите задължения и от него не се е изисквало съдействие за осъществяване на дължимата престация. С оглед изложеното съдът намира, че процесният договор за наем е бил надлежно извънсъдебно развален на 24.12.2017г. с изтичането на 5-дневния срок, в който дружеството-наемател е било поканено да плати задълженията си и не е сторило това. С развалянето на договора за наем отпада облигационното отношение между страните, а разменените между тях престации подлежат на връщане поради отпадане на основанието за тази размяна. В конкретния случай договорът за наем е с периодично изпълнение, поради което на основание чл.88 ал.1 от ЗЗД развалянето няма обратно действие, но връщане на наетия имот се дължи от неизправния наемател на основание чл.233 ал.1 от ЗЗД. Следователно, искът по чл.233, ал.1 от ЗЗД е основателен и доказан и ищецът има право да получи обратно процесните земеделски земи.

ЯОС следва да потвърди обжалваното решение в тази му част. В останалата част, в която съдът се е произнесъл по претенцията за установяване развалянето на договор за наем, решението на първоинстанционния съд следва да бъде обезсилено.

При този изход на делото първоинстанционното решение следва да бъде корегирано и в частта му за разноските. Ищецът е направил разноски за водене на делото пред двете инстанции общо в размер на 1110 лв.. Тъй като от трите предявени кумулативно съединени искове е уважен само един от тях ищецът има право на 1/3 от направените разноски или общо 366.67 лв., на основание чл.78 ал.1 от ГПК. Ответникът е направил разноски за водене на делото пред двете инстанции общо в размер на 725лв.. Съгласно разпоредбата на чл.78, ал.3 и 4 от ГПК той има право на разноски поради отхвърляне на един от трите кумулативно съединени иска, както и поради прекратяване на делото по отношение на една от общо трите кумулативно съединени претенции, т.е. на 2/3 от направените разноски пред двете съдебни инстанции или общо 483,33 лв..

Предвид изложеното, ЯОС

РЕШИ:

ОБЕЗСИЛВА решение № 488/17.07.2018г. на ЯРС по гр.д.№ 1260/2018г. по описа на ЯРС, в частта, с която е прието за установено по отношение на «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК 201167981, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Д.» № 2, представлявано от управителя Д.Д., че договор за наем от 14.09.2011 г., нотариално заверен под № 2794 на нотариус Т. П. при ЯРС, вписан в Служба по вписванията – Ямбол под № 7466, том 8, стр.103, с наемодател Г. Й. К. и наемател ЕТ „Агростарт – Николай Нецов“, е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление, като ПРЕКРАТЯВА производството по делото в тази част.

ОТМЕНЯ решение № 488/17.07.2018г. на ЯРС по гр.д.№ 1260/2018г. по описа на ЯРС, в частта за разноските, в която "Агростарт 2010" ЕООД, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл. Ямбол, ул. "Хаджи Д." № 2, ЕИК 201167981, е осъдено да заплати на С.Б.Й. ***, ЕГН **********, сумата 500 лв. деловодни разноски , а С.Б.Й. е осъден да заплати на "Агростарт 2010" ЕООД сумата 116,67 лв. деловодни разноски, като вместо това постановява:

ОСЪЖДА "Агростарт 2010" ЕООД, с ЕИК 201167981, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл. Ямбол да заплати на С.Б.Й. с ЕГН ********** *** сумата 366,67 лв., направени по делото разноски пред двете съдебни инстанции.

ОСЪЖДА С.Б.Й. с ЕГН ********** *** да заплати на "Агростарт 2010" ЕООД с ЕИК 201167981, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл. Ямбол сумата от 483,33 лв. направени по делото разноски пред двете съдебни инстанции.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 488/17.07.2018г. на ЯРС по гр.д.№ 1260/2018г. по описа на ЯРС в останалата част.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.