Р Е Ш Е Н И Е
№ 27.11.2018г.
гр.Ямбол
На 12 ноември
2018 година
В
открито заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛАЙ ИВАНОВ
Секретар
П.У.
Като
разгледа докладваното от съдия Н.Иванов
търг.дело
№44 по описа на 2018 година
за
да се произнесе взе в предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба на „ХАУС ХЕВЪНЛИ ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012, чрез пълномощник адв. С. В. *** против
"СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД гр.Ямбол, с ЕИК-128538116, с която се
претендира да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен
сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от 27.04.2018г.
относно „КОННА БАЗА" със застроена площ от 998 /деветстотин деветдесет и
осем/кв.м. и разгъната застроена площ от 1139 /хиляда сто тридесет и
девет/кв.м., изградена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №I /римско едно/ отреден: „За база конен спорт и
хотелиерска дейност", целият с площ от 24 000 /двадесет и четири
хиляди/кв.м., в кв.43/четиридесет и три/ по плана на селото, при граници на
имота: улица, улица, УПИ №II - „За спортни дейности" /без собственост
върху терена/, както и да се
присъдят направените по делото разноски / съгласно ИМ и доп. молба от
12.07.2018г./. Ищецът твърди, че с горепосочения договор, представляващ
предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.3 ЗЗД, ответното
дружество е поело задължение да в срок до 29.06.2018г. да му прехвърли с
нотариален акт собствеността на гореописания недвижим имот срещу задължение от
страна на ищеца да закупи недвижимия имот в срок до 29.06.2018г. и да му
заплати общо цената в размер на 640000 лв. с включено ДДС. Твърди се, че
съгласно чл.3 от предварителния договор, ищецът се задължил да изплати
продажната цена по следния начин: Авансово като капаро /задатък/ по смисъла на
чл.93 от ЗЗД сума в размер на 40000 лв. с включено ДДС, която сума е била
преведена по банкова сметка ***.**.***г.,
и е част от продажната цена за имота, а остатъкът от 600000 лв. с
включено ДДС, е следвало да бъдат изплатени, чрез банков кредит на продавача от
„Първа инвестиционна банка" клон гр.Ямбол на 29.06.2018г. при условие, че
ответника-продавач в срок до 29.06.2018г. представи на Нотариус Т. Д. с per. №243 на НК в оригинали или нотариално заверени
преписи всички документи, необходими за прехвърляне на правото на собственост
върху недвижимия имот - предмет на договора, включително: Оригинали ши
официално заверени преписи от документите, посочени в чл.1, ал.2 от настоящия
договор, Данъчна оценка за текущата 2018 година, с удостоверяване, че за имота
няма данъчни задължения, Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, Удостоверение за
тежести върху имота, от което да е видно, че за имота няма вписвания, тежести,
ипотеки, възбрани и искови молби, Нотариално заверен протокол от съдружниците
на дружеството продавач за продажба на имота, и се задължава яви
на съгласуваната между страните дата и час, но не по-късно от 14 часа на
29.06.2018г., в кантората на Нотариус Т. Д. с рег.№243 на НК, за нотариално
изповядване на сделката и за подписване на нотариален акт за продажба на имота.
Сочи се, че
срокът за подписване на окончателния договор е изтекъл на 29.06.2018г., но
въпреки, че ищецът е изпълнил всички свои задължения произтичащи от договора,
ответника не е изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор
визирано в чл.5 от Договора, като в деня на уговорения краен срок за извършване
на сделката, същият заявил, че няма готовност и не разполага с необходимите
документи за изповядване на окончателен договор за продажба на описания
недвижим имот, и че е съгласен, ищеца в качеството си на купувач по
предварителния договор да предприеме действия по обявяване договора за
окончателен по съдебен ред на осн. чл. 19 от ЗЗД, и дори дал на ищеца нотариално
заверена декларация с рег.№4165/29.06.2018г. на Нотариус Т. Д.
с рег.№243 на НК, за пълно неизпълнение на задълженията си по предварителния
договор, поради което за ищеца се пораждал правен интерес от предявяване на
настоящия иск.
В писмен отговор на ИМ, ответникът е
заявил, че действително между страните има сключен валиден предварителен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от 27.04.2018г., за
който имот твърди, че е собственост на „СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД, и че признава,
че ищецът е заплатил договореното капаро по чл.3 от Договора в размер на
40000лв. с включено ДДС. Претендира на осн.чл.362 от ГПК, съдът да постанови
решение заместващо окончателния договор, при условие ищецът да изпълни
задължението си за заплащане на сума в размер на 600000лв., представляваща
остатъка от продажната цена по Предварителен договор от 27.04.2018г., тъй като
съгласно чл.2 от Предварителния договор продажната цена за процесния недвижим
имот е в размер на 640000лв. с включено ДДС, като за ищецът съществува
изпълнение на насрещно задължение, а именно: заплащане на остатъка от
продажната цена съгласно чл.3, ал.2 от Предварителния договор сума в размер на
600000 лв.
В с.з. исковата претенция се поддържа.
Ответникът, чрез своя представител в с.з.
и признава иска и поддържа исканията си по отговора на ИМ.
След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът приема за установено следното:
С договор за продажба на недвижим имот от
14.04.2005г., сключен между Община"Тунджа" гр.Ямбол, като продавач и "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ЕООД
гр.Ямбол, с ЕИК-128538116, като купувач, дружеството е придобило собствеността
върху следния недвижим имот: едноетажна масивна сграда "Съблекалня",
застроена на площ от 133 кв.м. и "Стадион" с площ от 13000кв.м.,
заедно с терена, в който са построени, целия с площ от 24000 кв.м., съставляващ
УПИ I- за спорт, в кв.43 по плана на с.Кабиле обл.Ямболска, при граници улица, улица, УПИ №II, землище на с.Кабиле.
На 11.12.2006г. е било издадено Разрешение за строеж №154 на Главния архитект
на Община"Тунджа" гр.Ямбол, с което е разрешено на "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ЕООД
гр.Ямбол, с ЕИК-128538116, в качеството му на възложител, съгласно Договор
от 14.04.2005г., да извърши строителство на: „КОННА БАЗА" със застроена площ от 998 кв.м. и
разгъната застроена площ от 1139,89 кв.м., строежа е четвърта категория в УПИ №I за спорт, кв.43 по ПУП на с.Кабиле.
На 10.09.2014г. е било издадено от Главния архитект на
Община"Тунджа" гр.Ямбол Удостоверение за №30/10.09.2014г. за въвеждане в
експлоатация на строеж "Конна база", находяща се в УПИ №I за спорт, кв.43 по ПУП на с.Кабиле с възложител "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ЕООД гр.Ямбол, с
ЕИК-128538116, съгласно Договор
от 14.04.2005г. Видно от удостоверението строежът е изпълнен в съответствие с
одобрените проекти, Разрешение за строеж №154/11.12.2006г. от
Община"Тунджа" гр.Ямбол. Заверена е екзекутивна документация на
05.09.2014г.
Представена е Скица на процесния имот
№386/11.05.2018г. издадена от Община"Тунджа" гр.Ямбол, както и
Удостоверение за данъчна оценка на имота изх.№ДО003406/08.11.2018г. Видно от
последната данъчната оценка на имота е 60287,10лв.
Не е спорно между страните по делото, а и
от нот. акт №157 т.IVрег.№7296
н.д. №531/2018г. на Нотариус №453 с РД-ЯРС, ищецът е придобил правото на
собственост върху целия УПИ I- за спорт, в кв.43 по плана на с.Кабиле, ведно с
изградените в него едноетажна масивна
сграда- "Съблекалня" със
застроена на площ от 133 кв.м. и "Стадион" с площ от 13000кв.м., като
процесната сграда не е била предмет на сделката.
След справка в Тр-р съдът установи, че
ответникът "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД гр.Ямбол, с ЕИК-128538116 / бивше
"СИМЕКС-ЯМБОЛ"ЕООД гр.Ямбол/ е със съдружници Л. В. Г. и Г.М.Г., които са и управители на
дружеството, а начинът на представляване е посочен, като "заедно и поотделно".
Не е спорно, че между страните по делото е
бил подписан Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 27.04.2018г. относно „КОННА БАЗА" със застроена площ от 998
/деветстотин деветдесет и осем/кв.м. и разгъната застроена площ от 1139 /хиляда
сто тридесет и девет/кв.м., изградена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №I /римско едно/ отреден: „За база конен спорт и
хотелиерска дейност", целият с площ от 24 000 /двадесет и четири
хиляди/кв.м., в кв.43/четиридесет и три/ по плана на селото, при граници на
имота: улица, улица, УПИ №II - „За спортни дейности", по който ответникът
като продавач, е бил представляван от управителя на дружеството Г.М.Г.. С договора, ответното дружество е
поело задължение да в срок до 29.06.2018г. да
прехвърли на ищеца с нотариален акт собствеността на гореописания
недвижим имот срещу задължение от страна на ищеца да закупи недвижимия имот в
срок до 29.06.2018г. и да му заплати общо цената в размер на 640000 лв. с
включено ДДС. Съгласно чл.3 от предварителния договор, ищецът се е задължил да
изплати продажната цена по следния начин: Авансово като капаро /задатък/ по
смисъла на чл.93 от ЗЗД сума в размер на 40000 лв. с включено ДДС, за която
сума страните не спорят, че е била преведена по банкова сметка ***.******.,
и е част от продажната цена за имота, а остатъкът от 600000 лв. с
включено ДДС, е следвало да бъдат изплатени, чрез банков кредит на продавача от
„Първа инвестиционна банка" клон гр.Ямбол на 29.06.2018г. при условие, че
ответника-продавач в срок до 29.06.2018г. представи на Нотариус Т. Д. с per. №243 на НК в оригинали или нотариално
заверени преписи всички документи, необходими за прехвърляне на правото на
собственост върху недвижимия имот - предмет на договора, включително: Оригинали ши
официално заверени преписи от документите, посочени в чл.1, ал.2 от настоящия
договор, Данъчна оценка за текущата 2018 година, с удостоверяване, че за имота
няма данъчни задължения, Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, Удостоверение за
тежести върху имота, от което да е видно, че за имота няма вписвания, тежести,
ипотеки, възбрани и искови молби, Нотариално заверен протокол от съдружниците
на дружеството продавач за продажба на имота, и се задължава яви
на съгласуваната между страните дата и час, но не по-късно от 14 часа на
29.06.2018г., в кантората на Нотариус Т. Д. с рег.№243 на НК, за нотариално
изповядване на сделката и за подписване на нотариален акт за продажба на имота.
Страните не
спорят, че окончателен договор не е бил сключен, и че остатъкът от продажната
цена от 600000 лв. с включено ДДС, не е бил заплатен. Не се спори също, че към момента на сключване на предварителния
договор няма решение на общото събрание на съдружниците на търговското
дружество-ответник по иска по чл.137 т.7 ТЗ.
При така установените фактическа
обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.
19, ал. 3 от ЗЗД.
Успешното упражняване на преобразуващото
право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предпоставено от положителното установяване, че
между страните е бил сключен валиден предварителен договор по смисъла на чл.
19, ал. 1 от ЗЗД с предмет прехвърляне на собствеността върху процесния имот от
ответника в полза на ищеца, както и наличието на предпоставките за прехвърляне
на правото по нотариален ред, вкл. притежаването на имота от страна на
отчуждителя /чл. 363 от ГПК/.
Съдът намира, че в конкретния случай са изпълнени
изискванията както на материалния, така и процесуалния закон, за уважаване на
предявения конститутивен иск. Установи се наличие на действителен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, описан по-горе, сключен между
страните, който съдържа всички съществени елементи на окончателния договор.
Установи се също, че налице условията за прехвърляне на собствеността върху
недвижимия имот- продавачът по предварителния договор е собственик на имота,
предмет на договора. Установеното по делото обстоятелство, че общото събрание
на съдружниците на "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД гр.Ямбол
не е взело решение за сключване на предварителния договор, съгласно чл.137 т.7
ТЗ и дружествения договор, не налага извод, че е налице липса на съгласие по
чл.26, ал.2 ЗЗД. В тази насока съдът взема предвид практиката на ВКС,
обективирана в ТР №3/15.11.2013 г. по т.дело № 3/2013 г. на ОСГТК, според която
решение на ОС на по чл. 137, ал.
1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на
разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно
право върху него, сключена от представляващия дружеството орган. ВКС е приел,
че сключването на предварителен договор не съставлява действие на придобиване
или отчуждаване по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, но доколкото всяка от
страните има право да иска обявяването му за окончателен, следва да се приеме,
че липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, не опорочава
предварителния договор и не е пречка за обявяването му за окончателен.
Органният представител е изявил съгласието на ООД за поемане на задължението
със сключване на предварителния договор. Решението на ОС по чл.137, ал. 1, т. 7
ТЗ не е условие, без което договорът да не може да бъде обявен за окончателен,
не е елемент от фактическия състав на сделката, който заедно с волеизявлението,
да доведе до желаното правно действие. Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ
регулира управлението на дружеството, но не засяга правото на представляващия
да изразява воля, липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т.7 ТЗ не може да се
противопостави на третите лица /освен ограничения, предвидени в дружествения
договор при множество управители, съгласно чл. 141, ал. 2,
пр. 3 от ТЗ, други ограничения на представителната власт на
управителя нямат действия по отношение на трети лица/ и несъответствия от
вътрешно - организационен характер не съставляват липса на съгласие и имат
правно значение само в отношенията между дружеството и управителя. /в т. см.
реш. №138/31.07.2018г. по гр.д. №2861/2017г. на IV г.о. на ВКС/. С оглед на тази практика липсата на
решение за сключване на процесния предварителен договор на съдружниците на
търговското дружество-продавач не обуславя нищожност на договора, поради липса на
съгласие по смисъла на чл.26 ал.2 ЗЗД.
Предвид изложеното съдът счита, че предявения иск следва да
бъде уважен. Съдът намира, че с предварителния договор от 27.04.2018г.
ответникът е обещал да продаде на ищеца до 29.06.2018 г. процесния имот за
сумата 640000 лв. От тях са платени 40000 лв. Както се отбеляза страните са
обвързани от валиден предварителен договор. Остатъкът от уговорената цена се
дължи при изповядване на окончателния договор, поради което предявеният иск
следва да бъде уважен при условие, че ищецът заплати 600000лв., като част от
уговорената цена.
На основание чл. 364, чл. 1 от ГПК съдът е
длъжен да осъди с решението си ищеца да заплати следващите се разноски за
прехвърляне на собствеността, като до заплащането им следва да се впише
служебно възбрана върху прехвърления имот. Ищецът на основание Тарифа за
нотариалните такси към закона за Нотариусите и нотариалната дейност –т.ІІ. 8
следва да заплати по сметката на ЯОС нотариална такса в размер на 1670,50 лева. Ищецът следва за заплати, съгласно чл.47 ал. 2 от ЗМДТ вр. с
Наредба за определяне размера на
местните данъци на територията
на Община "Тунджа" Ямбол, местен данък по сметка на Община "Тунджа" Ямбол „МДТ”
в размер на 16000 лева. На основание чл.
115, ал. 2 от Закона за собствеността, в 6-месечен срок от влизане на решението
в сила ищецът следва да извърши отбелязване на решението в Агенцията по вписванията,
„Служба вписвания” – гр.Ямбол, заплащайки съответните такси за вписване в
размер на 640 лева.
При този изход на спора, на основание чл.
78, ал. 1 от ГПК ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца
направените по делото разноски в размер на
14932,87 лева.
Водим от изложеното, ЯРС
Р
Е Ш И :
ОБЯБЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.
19, ал. 3 от ЗЗД, сключения между „ХАУС ХЕВЪНЛИ ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012
и "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД гр.Ямбол, с
ЕИК-128538116, Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 27.04.2018г. по силата на който "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД
гр.Ямбол, с ЕИК-128538116, със седалище и адрес на управление:
с.Кабиле обл.Ямболска, ул."Ст.Караджа" №1, представлявано от
управителя Г.М.Г., в качеството на продавач продава на „ХАУС ХЕВЪНЛИ ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012,
със седалище и адрес на управление гр.Ямбол, ул."Преслав" №210, чрез
управителя Х.К.Х., в качеството на
купувач, следния недвижим имот: „КОННА
БАЗА" със застроена площ от 998 /деветстотин деветдесет и осем/кв.м. и
разгъната застроена площ от 1139 /хиляда сто тридесет и девет/кв.м., изградена
в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №I /римско едно/ отреден: „За база конен спорт и
хотелиерска дейност", целият с площ от 24000 /двадесет и четири
хиляди/кв.м., в кв.43/четиридесет и три/ по плана на селото, при граници на
имота: улица, улица, УПИ №II - „За спортни дейности", за сумата 640000 лева /шестстотин и
четиридесет хиляди лева/, от която сума купувачът „ХАУС ХЕВЪНЛИ ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012
е изплатил на продавача "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД гр.Ямбол, с
ЕИК-128538116 към момента на постановяване на настоящото решение
40 000 лева/ четиридесет хиляди лева/, при условие, че „ХАУС ХЕВЪНЛИ ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012
заплати на "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД гр.Ямбол, с ЕИК-128538116
сумата 600000 лева/ шестстотин хиляди лева/, представляваща неизплатена част от
продажната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение.
ОСЪЖДА „ХАУС ХЕВЪНЛИ
ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012 да ЗАПЛАТИ по сметката на Община "Тунджа" Ямбол „МДТ”
сумата 16000 лева- местен данък, както и
да ЗАПЛАТИ по сметката на ЯОС нотариална такса в размер на 1670,50 лева, и да ЗАПЛАТИ по сметка на
Агенцията по вписванията сумата 640 лева, представляваща такса за вписване.
НАРЕЖДА СЛУЖЕБНО
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху
описания по-горе недвижим имот до представяне на доказателства от ищеца за заплащане
на дължимите данъци и такси.
ОСЪЖДА "СИМЕКС-ЯМБОЛ"ООД
гр.Ямбол, с ЕИК-128538116 да заплати на „ХАУС
ХЕВЪНЛИ ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012 направените
по делото разноски в размер на 14932,87
лева.
Препис от
решението не се издава, до доказване от
ищеца, че не дължи публични
държавни и общински вземания, и че са
заплатени разноските по прехвърлянето и данъците за имота, както и данъците и другите задължения на
праводателя му към държавата /чл.115 ЗС/.
На основание чл. 115 ал.2 ЗС ДАВА
6-месечен срок на „ХАУС ХЕВЪНЛИ
ПЛЕЙС"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-202369012
за извършване на отбелязване на влязлото в сила Решение.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Апелативен съд гр.Бургас, в двуседмичен срок от връчване на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: