ш

Ямболският окръжен съд, гражданска колегия, в публично заседание на тринадесети ноември две хиляди и осемнадесета година в състав:

Председател: Д. Кючуков

Ченове: Н. Иванов

Г. Вълчанова

при секретаря Л. Р.., след като разгледа докладваното от съдията Д. Кючуков в.гр.д. № 268/2018г. по описа на Ямболския окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

В Ямболския окръжен съд е постъпила жалба от "АГРОСТАРТ 2010" ЕООД срещу решение № 489/19.07.2018 г. по гр.д. № 1259/2018 г. по описа на Ямболския районен съд, с което е прието за установено, че сключеният между страните договор за наем е развален поради неплащане на наемната жена и ответникът 'АГРОСТАРТ 20110" ЕООД е осъден да върне на ищеца С.Б.Й. фактическата влъст върху имота, предмет на договора за наем. Като счита постановеното решение за неправилно жалбоподателят иска неговата отмяна и постановяване на друго, с което съдът да се произнесе по съществото на спора, като отхвърли иска. Твърди се, че право на ищеца е да избере по какъв начин да престира задължението си по договора за наем. Тъй като по правилото на чл.68 б."в" ЗЗД задължението за предаване на родово определени вещи е местожителството на длъжника кредиторът-наемодател е бил длъжен да се яви в местожителството на длъжника и да потърси плащането. Като не е сторил това в уговорения срок кредиторът е изпаднал в забава, поради неприемане на плащането, защото не е направил необходимото за това, без което длъжникът не е могъл да изпълни задължението си. Поради това не е налице предвиденото в чл.87 ал.З ЗЗД основание за разваляне на процесния договор за наем, респ. не е налице основание за предаване на наемателя ползването на недвижим имот, предмет на договора за наем

Постъпил е отговор по жалбата от насрещната страна С.Б.Й., според който първоинстанционното решение е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Счита жалбата срещу решението за неоснователна. Между страните има сключено споразумение, което удостоверява волята на страните за плащане на наема в левовата му равностойност. Липсват доказателства, че страните са уговорили плащането на наемната цена в натура. Правилни са изводите на съда, че не може да се приеме, че с поведението си кредиторът не оказал съдействие на длъжника за приемане на плащането, респ., че е станал причина длъжникът да бъде освободен от задължението си за плащане. Съгласно разпоредбата на

чл.68 б"а" при парични задължения местоизпълнението се определя по местожителството на кредитора. Длъжникът по носимо задължение изпада в забава щом не предложи изпълнение по местожителството на кредитора. Безспорно е установено, че в срока на договора не е налице плащане в натура или пари,поради което изпълнението на договора за наем е пълно. Иска се допускането до разпит на един свидетел, който да установи,че ответника многократно е уведомяван за закупуване на процесния имот от ищеца и, че следва да заплати в пари.

След съвкупна преценка на събраните от първоинстанционния съд доказателства съдът прие за установено следното:

Предмет на настоящото производство е договор за наем от 25.10.2011 г., сключен между ЕТ „Агростарт - Н. Н."и П. Д. Н. Към 04.06.2014 г. ЕТ „Агростарт - Н. Н." продава търговското си предприятие на 'Агростарт 2010" ЕООД, вследствие на което "Агростарт 2010" ЕООД встъпва в правата и задълженията на наемател по договора. Последният има за предмет отдаването за временно и възмездно ползване на земеделска земя (ниви), с площ от 13.801 дка, представляваща имот № 58138 по плана за земеразделяне на с. Генерал Тошево, за период от десет години, считано от 01.10.2011 г. до 30.09.2021 г., при задължение на наемателя да си служи с имотите за земеделско ползване и производство. Видно от чл. 5, ал. 1и 2 от договора наемателят е длъжен да заплаща годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар от засетите, за съответната стопанска година култури или левовата им равностойност, платима за същата година не по-късно от края на всяка стопанска година. П.Д. Н. се легитимра като собственик на процесната земеделска земя с нот.акт № 184/2015 г. на нотариус М. Д..

С писмо от С.Й., съгл. чл. 17, ал. 3 от Закона за арендата в земеделието, "Агростар 2010" ЕООД е уведомено за настъпилата промяна в собствеността на земеделските земи и е поканено да заплати дължимата наемна цена за имота за стопанската 2015/2016 г.. Видно от приложеното по делото платежно нареждане за кредитен превод от 17.09.2016 г. (т.е. към момента на приключване на първата стопанска година след закупуване на имотите от С.Й.), ответното дружество е превело на ищеца по посочената от него в уведомителното писмо сметка, по 50 лв. за 44, 90 дка и по 30 лв. за 232,32 дка в с. Генерал Тошево и по 45 лв. за 205 дка в с. Голям манастир. По делото е представена и покана за плащане на наем за земеделски земи от ищеца до ответното дружество, от съдържанието на която е видно, че С.Й. е уведомил наемателя за встъпването си в правата на наемодател по отношение на земеделските земи в землището на с. Ген. Тошево. Изрично е заявено желанието на ищеца да получи плащане на наемната цена в левовата равностойност на 60 кг зърно в пет дневен срок, след изтичане на който при неплащане, договорът ще счита за развален. Видно от представената товарителница от куриерска фирма, поканата е доставена до ответното дружество на 19.12.2017 г.. На 22.12.2017 г. "Агростарт 2010" ЕООД е изпратило отговор на поканата, с който е призовало ищеца да конкретизира коя от посочените и закупени от него земеделски земи в кой договор за наем попада, тъй като последните се различавали в някои свои клаузи. Освен това, в отговора на поканата наемателят е заявявил, че изборът дали наемната цена да бъде заплатена в пари или в натура, принадлежи изключително на него. Тъй като наемодателят С.Й. не е осигурил условия за плащане на наемната цена, възраженията му за неизпълнение по договорите са несъстоятелни. Предвид забавата от страна на Й. да се яви, за да получи плащане, наемното възнаграждение за 2017 г. ще му бъде изплатено през 2018 г. във вид на зърно, в периода от 01.08.2018 г. до 30.10.2018 г., ведно с наема за 2018 г..

По делото е представено платежно нареждане от 28.05. 2018 г. от което е видно, че ответното дружество е превело на ищеца С.Й. сумата от 248,40 лв. с вписано основание "наем 2016/2017 г. 13,800 дка по 18 лв..

Пред първоинстанционния съд е изслушана икономическа експертиза, вещото лице по която е дало отговор на въпроса за цената на тон мека пшеница за 2017 г., формираща наемната цена, дължима по договора за същата година - 0,28747 лв., съотв. за 60 кг. са дължими 238, 04 лв. В резултат искът за плащане на наемните внсоки за 2016/2017 г. е бил оттеглен от ищеца, а делото прекратено в тази му част.

Спорът между страните, превнесен с въззивната жалба и пред въззивния съд, се концентрира върху това кому принадлежи правото,на концентрация при алтернативно определена престация извън договорения срок, обуславящ падежа на задължението за плащане на наемна цена.

Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок, предвиден в чл. 259 ал.1 ГПК, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт от съответните надлежни страни, имащи право и интерес от обжалване, поради което е процесуално допустима.

Съгл. чл. 269 изр. 2 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на рашението, а по допустимостта му- в обжалваната част.

По допустимостта на решението в обжалваната част.

Правото да развали/прекрати двустранен облигационен договор принадлежи само на страните по него и се упражнява извънсъдебно. По съдебен ред се развалят договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто не е настоящия случай (чл. 87, ал. 3 от ЗЗД). Установяването на обстоятелството дали ответникът по иска незаконосъобразно е прекратил/развалил договора не може да бъде предмет на установителен иск в нито една от хипотезите на чл. 124 ГПК (арг. от Определение №391 от 14.09.2015 г. по гр.д. №3960 от 2015 г. на ВКС ; Определение №535/18.07.2013 по дело №2472/2013 на ВКС) и е недопустимо да се иска установяване съществуване на право по прекратен договор, тъй като съдът би следвало да санира един прекратен договор (независимо дали е правилно или неправилно прекратен), което е недопустимо с оглед договорната автономия при сключване на договорите и тяхното действие. При предвидената извънпроцесуална възможност за упражняване на потестивното право на разваляне и при наличие на предпоставките по чл. 87 от ЗЗД, съдебната ревизия би била безпредметна. Следователно при създадената от законодателя разпоредбата на чл. 87 ал. 2 от ЗЗД правна възможност за извънсъдебно разваляне на договора за наем, то липсва правен спор, разрешаването на който да е в правомощията на съда и това изключва допустимостта на иск както за установяване надлежно упражненото от наемодателя, като изправна страна, потестативно право на разваляне на договора, така и дали са били налице предпоставките на закона за неговото упражняване и дали съществува правоотношение по договор, за който се твърди, че е развален.

Легитимен интерес от предявяване на иск по чл. 124 от ГПК не би могъл да се обоснове чрез твърдения, сочещи на невъзможност за вписване на прекратяването на договора за наем и произтичащата от това правна несигурност. Действително съгласно чл. 2 от ПВ вписването в имотния регистър, с присъщите му оповестително и оповестително-защитно действие, е допустимо само в изрично предвидените от закона случаи. Вписването на договора за наем, предвидено в чл. 237, ал.1 ЗЗД, цели защита на наемателя и то само в хипотеза на прехвърляне собствеността върху наетия имот, т.е. с оглед евентуалната противопоставимост на правоотношението на новия собственик. Следователно тук вписването е предвидено в защита единствено на наемателя. Прекратяването на наемния договор е неотносим към интереса на наемателя от вписването факт, а друг защитен с вписването интерес, в това си качество, той не притежава. За третите лица, вкл. хипотетичен приобретател на наетия имот, е достатъчна оповестителната функция на фактическото държане на вещта, въз основа която и ако не би искал да се обвърже с обременен от договор за наем имот, за същият е достатъчно да предприеме проверка за вписването на договор за наем с наемател, който да е и държателят на вещта (арг. от Определение №613/01.12.2017 по дело №2812/2017 на ВКС).

По тези причини районният съд недопустимо се е произнесъл по претенцията за установяване развалянето на договор за наем, поради което решението му в тази част следва да бъде обезсилено, а производството по недопустимата претенция да бъде прекратено.

По правилността на решението в останалата обжалвана част.

Съгласно чл. 269, изр.2 ГПК и задължителните указания по приложение на нормата, дадени с т.1 на TP № 1 от 09.12.2013 г., при произнасянето си по правилността на обжалваното съдебно решение въззивният съд е ограничен до релевираните в жалбата оплаквания за допуснати нарушения на процесуалните правила и на материалноправните норми, както и до проверка за правилно прилагане на императивни материалноправни норми, дори'ако тяхното нарушение не е въведено като основание за обжалване.

За успешното водене на иска по чл. 233, ал.1, изр.1, вр. чл.87, ал. 1 от ЗЗД е необходимо установяването на следните предпоставки : 1. наличие на облигационни отношения между страните, основани на сключен договор за наем, по който договор ищецът да е предоставил за временно ползване на ответника процесиите имоти срещу заплащане на уговорена наемна цена; 2. договорът да е бил развален с едностранно волеизявление от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя договорно задължение; 3. наемателят да държи без правно основание наетия имот и да не го предава на наемодателя след прекратяването на договора за наем.

В конкретния случай не се спори за това, че на наемателя е било осигурено ползването на процесиите имоти, в т.ч. и извличането на земеделска продукция от тях. Спорен се явява моментът, обуславящ изправността на развалящия, т.е. наемодателят. Аргументите на ответното дружество са съсредоточени в посока на това, че първи е изпаднал в забава наемодателят, като по отношение на задължението за плащане на наемната цена по договора не е оказал необходимото съдействие на наемателя, поради което кредиторовата забава освобождава длъжника от неговата забава, съотв. Й. се явява неизправна страна и като такава не разполага с правото да инициира разваляне на договора.

При доказано предаване на обекта на наема, наемателят следва да докаже плащането на цената. Последното е уговорено в чл. 5, ал. 1 от процесния договор за наем от 25.10.2011 г., като е предвидено право на избор - дали годишната наемна цена да бъде платена в натура - под формата на 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури или - левовата им равностойност, платима за същата година. Като в ал. 2 е уговорен падеж на задължението за плащане на годишната наемна цена - не по-късно от края на всяка стопанска година, който съгл. пар. 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ настъпва на първи октомври. Отстраняването на състоянието на неопределеност се извършва, чрез упражняване на правото на избор. В зависимост от волята на страните правото на избор може да принадлежи на длъжника или на кредитора, но ако с договора не е определено кому принадлежи избора, то съгл. чл. 130, ал. 1 от ЗЗД правото на избор принадлежи на длъжника. С оглед на това предвид разпоредбата на ЗЗД, правото да избере формата на изпълнение е принадлежало на ответника "Агростарт 2010" ЕООД, но до един момент. Съгласно чл. 131, ал.1 от ЗЗД ако правото на избор принадлежи на длъжника и той не го упражни до определения за това срок или ако няма такъв срок - до времето когато задължението трябва да се изпълни, правото на избор преминава върху кредитора (в този см. е и р. № 837 от 4.01.2008 г. на ВКС по т. д. № 519/2007 г.). В случая, падежът на задължението за заплащане на наемната цена за 2016/2017 г. е настъпил на 01.10.2017 г., до която дата няма данни (а и твърдения) по делото длъжникът да е бил упражнил правото си на концентрация. Първият установен момент на изявление от наемателя за избор да плати наема за стопанската 2016/2017 година в натура е писмото му от 22.12.2017 г., направено в отговор на уведомлението на С.Й. за разваляне на договора. Следователно длъжникът е неизправна страна, която е изгубила правото си на избор в алтернативната престация, и не е погасила в срок (съгл. договора или дори поканата от 19.12.2017 г.) задължението си за плащане на годишната наемна цена. Кредиторът, в хипотезата на чл. 131, ал. 2 от ЗЗД, с поканата от 19.12.2017 г., а впоследствие и с предявяването на исковете за заплащане на цената по наемния договор, е избрал допустимата от закона и от договора алтернатива да претендира сумите по сделката в левовата равностойност на земеделската продукция.

Освен това изборът става неотменяем, когато бъде съобщен на другата страна, съгл. чл. 130, ал. 2, изр. 1 от ЗЗД. Престирайки паричната равностойност на задължението си за заплащане на наемната цена наемателят е направил своя избор за стопанската 2016/2017 г., като никъде не е предвидено, че изборът ще се извърша за всяка стопанска година, независимо от предходната. Поради това следва да се приеме, че към момента на предявяване на иска, наемателят е бил в забава по отношение задължението си за заплащане на наема. Имайки предвид гореизложеното, може да се заключи, че ищецът е изправната страна по възникналата облигационна връзка, след като по последната той е изпълнил всички свои задължения и от него не се е изисквало съдействие за осъществяване на дължимата престация.

Поради изложеното съдът намира,че договорът за наем от 25.10.2011 г. е бил надлежно извънсъдебно развален с безрезултатното изтичане на 5-дневния срок, в който ответното дружество е било призовано да плати задълженията си, а именно - на 24 12.2017 г.

С развалянето на договора отпада облигационното отношение между страните, а разменените между тях престации подлежат на връщане поради отпадане на основанието за тази размяна. В конкретния случай договорът за наем е с периодично изпълнение, поради което на основание чл. 88 ал. 1 от ЗЗД развалянето няма обратно действие, ,но връщане на наетия имот се дължи от неизправния наемател на основание чл. 233 ал. 1 от ЗЗД. При съобразяване на гореизложените правни изводи, касаещи развалянето на договора, следва, че ищецът има право да получи обратно наетите земеделски земи. Следователно и както правилно е преценил първоинстанционният съд, претенцията по чл. 233 ал. 1 от ЗЗД се явява доказана, поради което искът правилно е бил уважен, респ. въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение,като първоинстанционното решение бъде потвърдено в тази му част. В останалата част, в която съдът се е произнесъл по претенцията за установяване развалянето на договор за наем. решението на първоинстанционния съд следва да бъде обезсилено.

При този изход на делото първоинстанционното решение следва да бъде корегирано и в частта му за разноските. Ищецът е направил разноски за водене на делото пред двете инстанции общо в размер на 1110 лв.. Тъй като от трите предявени кумулативно съединени искове е уважен само един от тях ищецът има право на 1/3 от направените разноски или общо 366,67 лв., на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК. Ответникът е направил разноски за водене на делото пред двете инстанции общо в размер на 725 лв . Съгласно разпоредбата на чл. 78 ал. 3 и 4 от ГПК той има право на разноски поради отхвърляне на един от трите кумулативно съединени иска, както и поради прекратяване на делото по отношение на една от общо трите кумулативно съединени претенции, т.е. на 2/3 от направените разноски пред двете съдебни инстанции или общо 483,33 лв..

По изложените съображения и на основание чл. 270 ал. 3 пр. 1, чл. 272 и чл. 271 от ГПК, окръжният съд