Р Е Ш Е Н И Е

№ .............. 27.07.2018г., град Ямбол

В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, IV-ти състав, в открито съдебно заседание на 28.03.2018 година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Калина Пейчева

Секретар: Л. Р.

като разгледа докладваното от съдия Калина Пейчева

т. дело № 60 по описа за 2017 година на ЯОС,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по искова молба от И.А.З., гражданин на РФ, чрез адв.М.Т. ***, срещу "СТАРТ ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК 115274150, със седалище и адрес на управление:гр. Ямбол 8600, ж.к. комплекс Хале, бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198, с управител Ю.П.Б., с която се иска да бъде осъден ответника да заплати на ищеца следните суми: обща сума в размер на 16 580 евро, представляваща част от продажната цена за имота, заплатена на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното ù изплащане; сумата 1215.00 евро, представляваща дължима неустойка, съгласно чл.18, ал.2 от „Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот" от 28.04.2011г., сключен между „СТАРТ ИНВЕСТ' ЕООД, ЕИК115274150 и И.А.З..

В срока за отговор на исковата молба е постъпил такъв от ответното дружество, което оспорва исковете, прави възражение за изтекла погасителна давност за разваляне на предварителния договор, прави възражение за погасяване по давност на претенцията за заплащане на парична сума. Ако тези възражения не се приемат за основателни, прави възражение за прихващане между сумата от 16 580 евро и сумата 15000лв., която ищецът би му дължал за ползването на апартамента почти 7 години, в случай че се приеме договорът за развален. Възразява, че договорът не е развален, а е погасен по давност, възразява, че сумите не са преведени на ответника като оспорва получаването на сумите.

В допълнителната искова молба ищецът оспорва възраженията на ответника за изтекла погасителна давност за разваляне на предварителния договор и за изтекла погасителна давност на претенцията за плащане на паричната сума. Оспорва твърденията на ответното дружество, че ищецът е владял и ползвал обекта от 2011г., респ. че същият го е отдавал под наем и е реализирал доходи от същия. Оспорва твърдението на ответника, че сумите не са му преведени.

След преценка на събраните по делото доказателства съдът прие за установено от фактическа страна следното:

От Предварителен договор за покупко-продажба от 28.04.2011г., сключен между страните, е видно, че те са постигнали съгласие за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: Студио 7А, със застроена площ от 37.38кв.м., разположен на трети жилищен етаж, заедно с 8.96кв.м. идеални части от общите части на сградата като съгласно Кадастрална карта имотът представлява: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №51500.84.8.1.7, представляващ Ап.7/седем/, с административен адрес на обекта: гр.Н., общ.Н., местност "К.", ет.*, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, с площ от 46.34 кв.м., за продажна цена в размер на 24300 евро. С Предварителния договор страните са се договорили продажната цена да бъде заплатена както следва:1) депозит в размер на 2000 евро да бъде заплатен от купувача в деня на подписване на договора; 2) сумата 9720 евро да бъде заплатена в срок до 17.05.2011г.; 3) сумата 4860 евро да бъде заплатена в срок до 17.12.2011г.; 4) сумата 7720 евро да бъде заплатена в срок до 17.10.2012г. или при подписване на нотариалния акт. В чл.4 от процесния договор е уговорен срок за сключване на окончателен договор до октомври 2012г.. В чл.18, ал.2 от Предварителният договор е договорено между страните, че в случай че продавачът откаже да сключи окончателен договор, купувачът има право на неустойка в размер на 5% от продажната цена.

С Анекс №1 от 02.10.2012г. към „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.04.2011г.", страните се споразумяват последната вноска в размер на 7720 евро да бъде заплатена от купувача в деня на нотариалното изповядване на сделката.

С нотариална покана с рег.номер ***/ ***г., том **, акт №**, на нотариус с рег.номер *** на НК - Д. Л., ищецът кани продавача „Старт инвест"ЕООД за сключването на окончателен договор за покупко-продажбата на гореописания недвижим имот в кантората на нотариус с рег.№ 600 на НК Л. Ч., на 17.07.2017г. в 10.00 часа. като го предупреждава, че при неявяване на продавача на 17.07.2017г. сключеният Предварителен договор ще се счита развален. Нотариалната покана е връчена на адресата „Старт инвест"ЕООД на 06.07.2017г., видно от разписка за връчена нотариална покана на нотариус Д.Л.

Видно от Констативен протокол от ***г., Акт №**, том *, вх.рег.№*** на Т. Т., помощник-нотариус по заместване при нотариус Л. Ч., в определения с нотариалната покана ден и час продавачът не се явил в нотариалната кантора. С оглед неявяването на продавача на 17.07.2017г. сключеният Предварителен договор е развален.

По делото е представена разписка за получено капаро от 28.04.2011г., видно от която ответникът е получил сумата 2000 евро като депозит за апартамент 7А на третия етаж в сграда А. **, при сключване на предварителния договор.

Представени са платежен документ с наредител ищецът З. за извършен паричен превод на 12.05.2011г. за сумата 9720.00 евро по банкова сметка ***, а именно: Банка - "Сосиете женерал експресбанк"АД, IBAN ***, платежен документ за извършен паричен превод на****. за сумата 4860.00 евро по същата банкова сметка.

***-счетоводна експертиза се установява, че от ищеца по сметка на ответното дружество са постъпили на 12.05.2011г. сума в размер 9720.00 евро и на 19.12.2011г. сума в размер 4860.00 евро, по следната банкова сметка ***, а именно: Банка - "Сосиете женерал експресбанк"АД, IBAN ***; ТИТУЛЯР : "СТАРТ ИНВЕСТ"ЕООД.

По делото е представена справка от АВ, имотен регистър, по партида № 36713, пълномощно с рег.№№ 530 и 531 от 23.01.2009г. на Нотариус С. П., с рег.№ *** на НК; пълномощно с изх. №№ 1350 и 1351 от 10.07.2017г. на А. М.-завеждащ консулска служба при генерално консулство на РБ в гр.Санкт Петербург; копие на задграничен паспорт на ищеца.

Въз основа на приетата фактическа страна, ЯОС прави следните правни изводи:

Предявени са обективно съединени искове: иск по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, иск по чл.92, ал.1 от ЗЗД за неустойка по договора.

Съгласно чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, който е получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне.

По делото е установено, че между страните е бил сключен „Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот" от 28.04.2011г. за покупката на следния недвижим имот, собственост на ответното дружество, а именно: Студио 7А, със застроена площ от 37.38кв.м., разположен на трети жилищен етаж, заедно с 8.96кв.м. идеални части от общите части на сградата като съгласно Кадастрална карта имотът представлява: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №51500.84.8.1.7, представляващ Ап.7/седем/, с административен адрес на обекта: гр.Н., общ.Н., местност "К.", ет.*, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, с площ от 46.34 кв.м. за продажна цена в размер на 24300 евро. Страните са се договорили продажната цена да бъде заплатена както следва: 1) депозит в размер на 2000 евро да бъде заплатен от купувача в деня на подписване на договора; 2) сумата 9720 евро да бъде заплатена в срок до 17.05.2011г.; 3) сумата 4860 евро да бъде заплатена в срок до 17.12.2011г.; 4) сумата 7720 евро да бъде заплатена в срок до 17.10.2012г. или при подписване на нотариалния акт. С Анекс №1 от 02.10.2012г. към „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.04.2011г.", страните се споразумяват последната вноска в размер на 7720 евро да бъде заплатена от купувача в деня на нотариалното изповядване на сделката.

Доказано е, че ищецът е платил 16580 евро по договора като 2000 евро са платени при подписване на предварителния договор, 9720 евро са платени на 12.05.2011г., 4860 евро са платени на 19.12.2011г.. Ищецът-купувач е изправна страна по предварителния договор, тъй като е изпълнявал задълженията си по него. Като изправна страна, купувачът с нотариална покана с рег.номер ***/****г., том **, акт №**, на нотариус с рег.номер **** на НК - Д. Л., кани продавача „Старт инвест"ЕООД за сключването на окончателен договор за покупко-продажбата в кантората на нотариус с рег.№ 600 на НК Л. Ч., на*****. в 10.00 часа, като го предупреждава, че при неявяване на продавача на 17.07.2017г. сключеният Предварителен договор ще се счита развален. Нотариалната покана, която е и писмено предупреждение за разваляне на договора по чл.87, ал.1 от ЗЗД, е връчена на адресата „Старт инвест"ЕООД на 06.07.2017г., видно от разписка за връчена нотариална покана на Нотариус с рег.номер 322 на НК. Продавачът не се е явил за сключване на окончателния договор в нотариалната кантора, което се доказва с констативен протокол от 17.07.2017г., Акт №**, том **, вх.рег.№*** на Т. Т., помощник-нотариус по заместване при нотариус Л. Ч.

ЯОС намира, че предварителният договор за покупко-продажба е развален от ищеца като изправна страна, на 17.07.2017г., поради неизпълнение от страна на продавача - ответното дружество.

Развалянето на договора има обратно действие (чл.88, ал.1 от ЗЗД). След разваляне на предварителния договор по чл.87 от ЗЗД, отпада основанието, по което ищецът е платил 16580 евро - част от продажната цена на имота по този договор. Ето защо, налице е основанието на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за връщане на платената от ищеца на ответника сума от 16580 евро на отпаднало основание.

ЯОС намира за неоснователно възражението на ответника за изтекла 5 - годишна погасителна давност по чл.87, ал.5 от ЗЗД за разваляне на договора, направено с аргумента, че Предварителният договор е сключен на 28.04.2011г.. Съгласно чл.4 от процесния договор страните е следвало да сключат окончателен договор до октомври 2012г., поради което считано от месец октомври 2012г. започва да тече давността за разваляне на процесния предварителен договор, а същият е развален на 17.07.2017г. - преди изтичане на 5-годишната давност по чл.87, ал.5 от ЗЗД.

Неоснователно е възражението на ответника, че договорът не е развален по съответният ред, предвиден в него, включващ писмено потвърждение от БТПП. В чл.19 от Договора е уговорено, че при форсмажорни обстоятелства, правещи трайно невъзможни престациите на страните, договорът се разваля по право и всяка от страните дължи връщане на полученото, като настъпването на тези обстоятелства трябва да бъде писмено потвърдено от БТПП. В случая няма твърдение причина за разваляне на договора да е настъпване на форсмажорно обстоятелство. Предварителният договор е развален от изправната страна - купувача, като е бил предоставен допълнителен срок за изпълнение на продавача, но въпреки предоставения срок ответникът не е изпълнил задълженията си.

С развалянето на договора вземането на ищеца за платените по договора суми става изискуемо от датата на развалянето - 17.07.2017г. като вземането се погасява, съгласно чл.110 от ЗЗД, с изтичане на петгодишна давност, която към момента на подаване на исковата молба не е изтекла. Ето защо е неоснователно възражението на ответника за погасяване по давност на претенцията на ищеца за връщане на платената сума.

Предвид изложеното, искът по чл.55, ал.1, предл.3-то ЗЗД е основателен и доказан и следва да бъде уважен изцяло. Ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца сумата от 16580 евро - платена от ищеца част от продажната цена на имота по процесния договор, ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба - 20.07.2017г., до окончателното изплащане.

По иска по чл.92, ал.1 от ЗЗД за неустойка по договора, ЯОС намира следното:

Съгласно чл.92, ал.1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.

В случая процесният предварителен договор за покупко-продажба е развален поради виновно неизпълнение на продавача. В чл.18, ал.2 от Предварителният договор е договорено между страните, че в случай, че продавачът откаже да сключи окончателен договор, купувачът има право на неустойка в размер на 5% от продажната цена. ЯОС, тълкувайки договореното между страните по чл.20 от ЗЗД, намира, че в процесния предварителен договор е уговорена неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнение на задължение на продавача да сключи окончателния договор, а в случая това е станало причина за развалянето на договора от изправната страна-купувач. Така уговорената неустойка не е неустойка за забава, а за неизпълнение. Ето защо, ЯОС намира иска за неустойка в размер на 5% от продажната цена, равняваща се на 1215 евро, за основателен и доказан и същият следва да бъде уважен.

ЯОС намира за неоснователно и недоказано възражението на ответника за прихващане срещу претендираната от ищеца сума 16580 евро на сума в размер на 15 000 лева, представляваща стойността на дължимо от ищеца на ответника обезщетение за ползването на недвижимия имот, предмет на предварителния договор от 24.11.2011 г. за периода 20.7.2012 г. - 20.7.2017 г., в случай, че искът бъде приет за основателен и доказан. Ответникът не доказа твърденията си, че ищецът е владял и ползвал обекта от 2011г. насам, в т.ч. и че го е преотдавал под наем като от това е получавал доходи. Няма доказателства ищецът да се е обогатил за сметка на ответника с ползването на апартамента и отдаването му под наем. Предвид липсата на ликвидно и изискуемо задължение на ищеца по чл.59 от ЗЗД в размер на 15000 лв., дължими на ответника, не може да се извърши прихващане по смисъла на чл.103 и чл.104, ал.1 от ЗЗД със задължението на ответното дружество по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД в размер на 16580 евро. Ето защо възражението на ответника за прихващане следва да бъде отхвърлено като неоснователно и недоказано.

Предвид изхода от делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищеца следва да бъдат присъдени направените по делото разноски в общ размер 6123лв., от които 4650лв. заплатен адвокатски хонорар, д.т.1393лв., 80лв. за в.л.

На основание изложеното, ЯОС

Р Е Ш И :

Осъжда „СТАРТ ИНВЕСТ"ЕООД, ЕИК 115274150, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол 8600, ж.к. "Хале", бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198, представлявано от управител Ю.П.Б., да заплати на И.А.З., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г***, притежаващ международен паспорт №****, издаден на*****. от ФМС****, с постоянен адрес:******, Р. Ф., гр.С. П., В. р., пр.К., дом **, корп.*, кв.*, на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, сумата 16 580 евро, представляваща част от продажната цена за имота по предварителен договор за покупко-продажба от 28.04.2011г., заплатена на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 20.07.2017г. - датата на депозиране на исковата молба, до окончателното ù изплащане.

Осъжда „СТАРТ ИНВЕСТ"ЕООД, ЕИК 115274150, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол 8600, ж.к. "Хале", бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198, представлявано от управител Ю.П.Б., да заплати на И.А.З., гражданин на Р. Ф., роден на ***г***, притежаващ международен паспорт №*****, издаден на ****. от ФМС****, с постоянен адрес:****, Р. Ф., гр.С. П., В. р., пр.К., дом **, корп.*, кв.*, на основание чл.92, ал.1, от ЗЗД, сумата 1215 евро, представляваща дължима неустойка, съгласно чл.18, ал.2 от „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот" от 28.04.2011г., сключен между „СТАРТ ИНВЕСТ' ЕООД, ЕИК115274150 и И.А.З..

Отхвърля като неоснователно и недоказано възражението за прихващане на ответника „СТАРТ ИНВЕСТ"ЕООД, ЕИК 115274150 в размер на 15000 лв., представляващи стойността на дължимо от ищеца на ответника обезщетение за ползването на недвижимия имот, предмет на предварителния договор от 24.11.2011г., за периода 20.07.2012г. - 20.07.2017г., по чл.59 от ЗЗД, с вземането на ищеца И.А.З. по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД в размер на 16580 евро.

Осъжда „СТАРТ ИНВЕСТ"ЕООД, ЕИК 115274150, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол 8600, ж.к. "Хале", бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198, представлявано от управител Ю.П.Б., да заплати на И.А.З., гражданин на Р. Ф., роден на ***г***, , притежаващ международен паспорт №****, издаден на*****. от ФМС****, с постоянен адрес:****, Р. Ф., гр.С. П., В. р., пр.К., дом **, корп.*, кв.*, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените по делото разноски в общ размер 6123лв.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд -Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: