гр.Ямбол........14.03........2018
г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
На..........................двадесет
и шести...февруари......................................
През две хиляди и
осемнадесета година,..........в състав:
Председател: Галина Вълчанова
Производството по делото е
образувано по искова молба от Е.И.Л.,
гражданка на Руската федерация против „СТАРТ ИНВЕСТ“ ЕООД гр.Ямбол, с която се
претендира съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на
ищцата сумата 16 000 евро, представляваща платени от нея 2000 евро
резервационна такса и 14 000 евро платена първа вноска, както и сумата 7875
евро договорна неустойка, както и присъждане на направените по делото разноски.
Направено е отбелязване, че исковата молба следва да се счита и като покана до
ответника за разваляне на сключения помежду им предварителен договор. Ищцата
твърди, че на 13.11.2012 г. между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ подробно описан апартамент в
гр.Несебър за сумата 26 250 евро, от които 2000 евро резервационна такса и
остатъка от сумата платими на две вноски – 14 000 евро до 31.12.2012 г. и
10 250 евро при подписване на нотариален акт. Л. е заплатила 16 000
евро, владението на апартамента й е предадено в срок – 31.12.2012 г., но до
момента окончателен договор страните не са сключили. Ищцата разбрала, че имотът
е предмет на принудително изпълнение, върху него има вписана възбрана, което
прави невъзможно осъществяването на сделката, поради което иска връщане на
дадената по предварителния договор сума, както и заплащане на неустойка от
продавача-ответник съгласно чл.14 ал.2 от договора.
В срока по чл.367 от ГПК писмен
отговор от ответника „СТАРТ ИНВЕСТ“ ЕООД е постъпил и с него се оспорва предявения
иск като неоснователен, желае се отхвърлянето му и присъждане на разноските.
Оспорват се твърденията на ищцата за платена сума 2000 евро резервационна
такса, както и тези относно това, че дружеството е виновната страна по
предварителния договор и по негова вина не е сключен окончателен договор за
покупко-продажба. Именно ищцата е виновната страна да не бъде сключен
окончателен договор, тъй като не е платила остатъка от продажната цена на имота
и не е оказала съдействие за сключване на договора като се яви пред нотариус.
Тъй като ответникът счита ищцата за виновна страна за несключването на
окончателен договор е направено искане за задържане на сумата от 14 000
евро, съгласно уговорката в предварителния договор по чл.14 ал.1.
Ищцата Л. на основание чл.372 от ГПК
е депозирала допълнителна искова молба, в която изразява своето становище по
отговора на ответника и представя писмено доказателство за платената сума от
2000 евро. Заявява и че не би могла да бъде виновната страна по договора, тъй
като продавачът би следвало да подготви документите за окончателната сделка и
да насрочи изслушването й, за което да уведоми купувача.
Ответното дружество в срока по
чл.373 от ГПК е депозирало допълнителен отговор на допълнителната искова молба,
в който поддържа своето становище за неоснователност на иска, както и
възраженията си по твърденията на ищцата, включително и за заплатените от нея
2000 евро.
Съдът след преценка на събраните по
делото доказателства приема за установена следната фактическа обстановка:
Видно от представеното копие на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, същият е сключен на
30.11.2012 г. между „СТАРТ ИНВЕСТ“ ООД /сега „СТАРТ ИНВЕСТ“ ЕООД/ и Е.И.Л.,
гражданка на Руската федерация за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № 3Б със застроена площ
61,78 кв.м, разположен на първи жилищен етаж в Блок Б, заедно с 12,06 кв.м
ид.части от общите части на сградата, изграден в Почивен комплекс „Амадеус XVII“ в имот № 084008,
м.Кокалу, землище гр.Несебър. Продажната цена е 26 250 евро, от които 2000
евро резервационен депозит в срок до 20.11.2012 г. и остатъкът от 24 250
евро, платима от купувача в срок до 31.01.2013 г.: първа вноска 14 000
евро в срок до 31.12.2012 г. и втора вноска 10 250 евро при подписване на
нотариален акт. Съгласно чл.4 от договора страните се задължават да сключат
окончателен договор в срок до 31.01.2013 г., а съгласно чл.7 ал.1 продавачът се
задължава да осигури технически сключването на окончателен договор. В чл.14 е
договорена отговорността за неустойка и на двете страни – чл.14 ал.1 относно
купувача, който в случай, че откаже да сключи окончателен договор или да
заплати продажната цена, уговорена в този договор, дължи на продавача неустойка
в размер на платената от купувача до този момент сума по договора и по чл.14
ал.2 в случай, че продавачът откаже да сключи окончателен договор или в случай
на пълно неизпълнение на задълженията си по този договор дължи на купувача
неустойка в размер на 30 % от продажната цена и връщане на платената до този
момент сума по договора в 3-месечен срок от неговото прекратяване.
Във връзка с твърденията си, че е
заплатила част от уговорената цена на имота ищцата Л. е представила извлечение
от 13.12.2012 г., по което е превела по банков път на ответника сумата
14 000 евро. Във връзка с твърденията й, че е заплатила резервационна
такса от 2 000 евро, ищцата Л. е представила разписка, издадена от ООО
„Гранд инвест капитал“ гр. Архангелск за това, че е приета от Е.И.Л.
резервационна такса в размер на 2 000 евро за резервиране на апартамент 3Б
на стойност 26 257 евро, както и че тази резервационна такса ООО „Гранд
инвест капитал“ въз основа на договора за сътрудничество превежда на сметката
на строителното дружество: Строително-инвестиционно дружество „Стар инвест“
ЕООД България, Слънчев бряг. Представен е също в тази връзка договор за
посредничество № Е 506050-22/01.01.2012 г., сключен за посредничество между ООО
„Гранд инвест капитал“ и „Грандимот“ ООД гр. Варна за извършване на
посредническа дейност между възложителя и трети лица, свързана с осъществяване на
продажба на недвижими имоти.
За установяване на възраженията си,
че сумата от 2 000 евро не е платена от ищцата, по искане на ответника
„Старт инвест“ ЕООД е назначена, изслушана и неоспорена съдебно-икономическа
експертиза. Заключението на вещото лице е изготвено въпреки невъзможността да
бъде осъществен контакт с ответното дружество, с изискана от страна на банката
„Ес Джи Експресбанк“ справка. Според извлечението на входящите парични потоци
за периода от 13.11.2012 г. до 31.01.2013 г. по сметката на „Старт инвест“ ЕООД
не е постъпвала резервационна такса в размер на 2 000 евро от ищцата Л.
или от друг наредител на плащане за процесния имот в изпълнение на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.11.2012 г.
Във връзка с твърденията си по
исковата молба, че имотът, предмет на предварителния договор, е предмет и на
изпълнение, ищцата Л. е представила и препис от обявление по изпълнително дело
№ 20158000400990 по описа на ЧСИ И. Б. гр. Бургас за провеждане на публична
продажба от 20.06.2017 г. до 20.07.2017 г. на недвижими имоти, принадлежащи на
длъжника „Старт инвест“ ЕООД - 15 броя, сред които е и процесният апартамент.
При така установената фактическа
обстановка съдът прави следните правни изводи:
Съдът квалифицира исковете с правно
основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД. Съгласно чл.55 ал.1 от ЗЗД,
който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало
основание, е длъжен да го върне.
Предвид установените по делото
обстоятелства за това, че окончателен договор между страните не е сключен,
което не се и спори, съдът счита, че вина за това носи ответното дружество, а
не ищцата. Не може да се вмени на ищцата, в качеството й на купувач по
предварителен договор, че носи вина за несключване на окончателен такъв поради
неоказано от нея съдействие и неявяване пред нотариус. Както и в чл.7 от
предварителния договор е уговорено, продавачът се задължава да осигури технически
сключването на окончателния договор, за което липсват представени доказателства
от негова страна. Продавачът би следвало да осигури необходимата документация
за сключване на окончателната сделка – доказателства за право на собственост,
скица, данъчна оценка и т.н., да насрочи сделка при нотариус и да отправи
покана до купувача за явяване и изповядването й. Въпреки възраженията си,
ответното дружество в настоящото производство не представи доказателства да е
извършило тези дейности, най-малкото да е отправило покана при уточнени вече
дата и час за явяване пред нотариус, на които ищцата да не се е явила, за да се
приеме, че не е оказала съдействие за сключването на окончателен договор. Т.е.
съдът приема, че в случая не се е стигнало до сключване на окончателен договор
поради вина на продавача – ответник. Видно и от представеното обявление от ЧСИ
процесният недвижим имот е предмет на публична продан за задължения на
ответното дружество, което е още един довод да се приеме, че е невъзможно
сключването на окончателен договор с ищцата по вина на ответника-продавач. По
тези съображения съдът приема, че ищцата-купувач има право да иска развалянето
на предварителния договор. Същата е направила своето волеизявление за разваляне
на предварителния договор в исковата молба, имаща характер на своеобразно
предупреждение по смисъла на чл.87 ал.1 от ЗЗД, имаща за правна последица
разваляне на договора. По този начин и с получаване на исковата молба от
ответника е налице фактическият състав на чл.87 ал.1 от ЗЗД.
С разваляне на предварителния
договор е налице и хипотезата на чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД, т.е. налице е правото
на ищцата да иска връщане на дадената от нея сума на отпаднало основание. В
настоящия случай ищцата Л. претендира връщане на сумата 16 000 евро /2 000
евро резервационна такса и 14 000 евро първа вноска/ на отпаднало
основание, а именно поради разваляне на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот между нея и ответника „Старт инвест“ ЕООД. От
събраните по делото доказателства съдът приема, че безспорно се установи
плащането от страна на ищцата по сметка на ответното дружество на сумата
14 000 евро, представляваща първа вноска по предварителния договор, а що
се отнася до претенцията за 2 000 евро, съдът намира същата за недоказана.
Действително ищцата представя разписка в превод от руски език за заплатена от
нея сума 2 000 евро, но на ООО „Гранд инвест капитал“, което е дружество,
различно от ответното „Старт инвест“ ЕООД. Т.е. ищцата Л. е платила тази сума
на дружество, което не е страна по предварителния договор и връщането на тази
сума не се дължи от ответника, още повече, че съгласно заключението на вещото
лице по делото за периода 13.11.2012 г. /сключване на предварителния договор/
до 31.01.2013 г. /датата за сключване на окончателен договор/ по сметката на
„Старт инвест“ ЕООД не е постъпвала резервационна такса в размер на 2 000
евро от ищцата Л. или от друг наредител за плащане на процесния имот. Както се
посочи, съдът намира тази претенция на ищцата за частично основателна, а именно
за сумата 14 000 евро, за която се представиха безспорни доказателства, че
е платена на ответника, а за сумата от 2 000 евро искът е неоснователен,
тъй като се установи, че резервационна такса от страна Л. не е превеждана по
сметка на ответното дружество и в тази част искът следва да бъде отхвърлен.
Що се отнася до иска с правно
основание чл.92 от ЗЗД, съдът намира същия за изцяло неоснователен по следните
съображения:
Както се посочи по-горе, в
предварителния договор между страните е уговорена в чл.14 и клауза за неустойка
при неизпълнение на задълженията, както от страна на продавача, така и от
страна на купувача – относно купувача в случай, че откаже да сключи окончателен
договор или да заплати продажната цена, а относно продавача в случай, че откаже
да сключи окончателен договор или в случай на пълно неизпълнение на
задълженията му по предварителния договор. Съгласно тълкувателно решение №
7/13.11.2014 г. по гр.д. № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС в хипотезата на развален
поради виновно неизпълнение двустранен договор, който не е за продължително или
периодично изпълнение, дължима е единствено неустойка за обезщетяване на вреди
от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била
уговорена. Уговорената по процесния предварителен договор неустойка по чл.14
съдът приема, че не е такава неустойка за разваляне. За да е такава
неустойката, следва изрично страните да са посочили, че се дължи за разваляне
на договора поради виновно неизпълнение. Страните по процесния предварителен
договор са уговорили неустойка в случай на отказ на някоя от страните да се
сключи окончателен договор, ако не бъде изплатена продажната цена или ако не
бъдат изпълнени задълженията на продавача, но не и в случай на разваляне на
договора поради виновно неизпълнение. В посоченото тълкувателно решение се
приема, че развалянето на договора с обратна сила е заличило всичко онова,
което е било негово съдържание и изправната страна не може да търси уговорената
неустойка за всеки вид неизпълнение. Единствено при уговорена неустойка за
разваляне е налице хипотеза на обезщетяване на вреди, настъпили от развалянето,
но в случая след като такава неустойка не е уговорена от страните, с оглед
обратното действие на развалянето, същата не се дължи. По тези съображения
искът на Е.Л. за присъждане на неустойка по чл.14 ал.2 от предварителния
договор следва да бъде отхвърлен.
Съдът следва да вземе отношение и по
направеното от ответното дружество в писмения му отговор „възражение за
задържане на сумата 14 000 евро“. Такова възражение за задържане на сума в
правния мир не съществува и съдът намира същото за несъстоятелно. Институтът на
право на задържане е уреден в чл.91 ал.1 от ЗЗД – който има изискуемо вземане
във връзка със запазване, поддържане, поправяне или подобрение на чужда движима
вещ или за вреди, причинени от нея има право да я задържи докато бъде
удовлетворен, освен ако е недобросъвестен, т.е. разпоредбата на този текст
изисква задържането само на движима вещ, не и на недвижим имот или пари. Следва
да е налице изискуемо вземане, свързано с исканата за задържане вещ, а не пари
и осъществената фактическа власт върху тази движима вещ, а не на пари следва да
е придобита добросъвестно от искащия задържане. Предвид изложеното съдът счита,
че в случая ответникът е невъзможно да претендира задържане на сума, поради
което и възражението, направено в тази връзка, е неоснователно.
При този изход на делото ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищцата направените по делото разноски
съразмерно с уважената част от иска в размер на 2227 лв.
На основание изложеното, ЯОС
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „Старт инвест“ ЕООД,
ЕИК 115274150, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, к-с Хале, бл.5,
вх.К, ет.3, ап.198, представлявано от управителя Ю.П.Б., да заплати на
основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД на Е.И.Л., гражданка на Руската Федерация,
родена на *** г., с адрес: ***, със съдебен адрес:***, адвокатска кантора „П.А.“
сумата 14 000 евро, представляваща платена първа вноска по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.11.2012 г., ведно със
законната лихва, считано от 04.07.2017 г. до окончателното й заплащане, като
искът по отношение на сумата 2 000 евро – резервационна такса като
неоснователен – ОТХВЪРЛЯ.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.И.Л.,
гражданка на Руската Федерация иск с правно основание чл.92 от ЗЗД против
„Старт инвест“ ЕООД гр. Ямбол за сумата 7 875 евро – договорна неустойка.
ОСЪЖДА „Старт инвест“ ЕООД на
основание чл.78 ал.1 от ГПК да заплати на Е.И.Л., гражданка на Руската
Федерация направените по делото разноски в размер 2227 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от съобщението
на страните пред Апелативен съд – Бургас.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: