В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ІІ-ри Въззивен граждански състав

На 13 февруари 2018 година

В открито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ ИВАНОВ

ГАЛИНА ВЪЛЧАНОВА

секретар М.К.

като разгледа докладваното от съдия Н.Иванов

възз. гр.дело №417 по описа на 2017 г., за да се произнесе взе предвид следното

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба на И.А. ***, чрез пълномощник адвокат М.А., против Решение №680/02.11.2017г. по гр. дело №2034/2017г. по описа на ЯРС, с което съдът е отхвърлил предявения от И.А.А. против Г.К.Р. ***, и „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910 иск- да бъде прогласена нищожността на Договор за аренда на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег.№6308/07.10.2015 г., акт №158, том 8, на нотариус рег.№ 487 с район на действие ЯРС, вписан в Служба по вписванията при ЯРС на 12.10.2015 г. с вх.рег.№8713, в частта относно нива с площ от 45,250 дка, местност „Баяма", имот №042120, при граници: имоти с №№ 042130, 000087, 042111, 042113, 000091 и 042141, и да бъде осъдено „Г.К.Р.”*** да я предаде на ищеца, и е осъдил И.А.А. да заплати на Г.К.Р. и „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910 направените по делото разноски в размер на 600 лв.

В жалбата се сочи, че решението е незаконосъобразно, неправилно, постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон и е необосновано. Сочи се, че за да отхвърли иска първоинстанционият съд е приел, че договореното рентно плащане в размер на 5 лв. на декар, при средно рентно плащане за землището на селото от 23 лв./дка., т.е. по -ниска от 4,6 пъти не се явява значително и не може да се приеме, че е налице противоречие с добрите нрави, обуславящо нищожност на договора. Твърди се, че договора за аренда в частта му относно договореното арендно плащане на декар противоречи на добрите нрави, тъй като е сключен при неизгодни условия съобразно конкретната практика на района- при занижено значително договорено арендно плащане. С тази клауза по чл.3 е нарушен принципа на справедливостта и тя създава условия за неоснователно обогатяване на арендатора, т.к. вследствие на прилагането й ще е налице неравнопоставеност на насрещните задължения или договореното арендно плащане в размер на 5 лева на декар не съответства на обезщетителните си функции като се има предвид установената за района на с.Победа среден размер на рентата за стопанската 2015/2016г., която близо 5 пъти надвишава договореното плащане. Сочи се, че нищожността на договора в частта относно арендното плащане влече след себе си нищожност на договора касаещ имот №042120, т.к. тази част не може да се санира по смисъла на чл.26, ал.3 от ЗЗД. Наред с изложеното се сочи, че неправилно съда е приел, че сключването на договора за аренда пожизнено не противоречи с добрите нрави. Твърди се, че договореният в чл.2 срок от 30 години е несправедливо дълъг по продължителност с оглед на обстоятелството, че въззивникът е на възраст, на която не би доживял изтичането на срока на договора и договореното рентно плащане е неравностойно с оглед насрещната престация. Дългият срок на договора се превръщал на практика в пожизнен. Сочи се, че средната продължителност на арендните договори, е десет години, и това налага извод, че сключеният аренден договор създава неравнопоставеност и като такъв противоречи на добрите нрави се явява нищожен на основание чл.26,ал.1, предл.З от ЗЗД.Предвид изложеното и по подробни съображения в жалбата, се претендира отмяна на атакуваното решение и постановяване на друго, с което предявения иск да бъде уважен изцяло. Претендират се и направените по делото разноски.

По жалбата е постъпил отговор от Г.К.Р. *** и „Г.К.Р.”***. В същия се сочи, че въззивната жалба е неоснователна. Изразява се становище, че решението на ЯРС е правилно и законосъобразно. Сочи се, че съдът правилно е приел, че в случая не са налице условията на чл.26 изр.3 ЗЗД и макар арендната вноска да е 4,6 пъти по-ниска от средното рентно плащане за селото, това несъответствие не се явява значително и не може да обоснове претендираната нищожност. Сочи се също, че законът допуска сключване на договор за аренда и пожизнено и след като клаузата за срок в договора не противоречи на закона, не влиза в противоречие и с добрите нрави.Претендира се, по подробни съображения изложени в отговора, жалбата да бъде отхвърлена, атакуваното решение потвърдено и да се присъдят направените по делото разноски пред въззивната инстанция.

В с.з. въззивникът, чрез своя представител поддържа жалбата.

Въззиваемите в с.з., чрез своя пълномощник оспорват жалбата и претендират нейното отхвърляне, както и присъждане на разноските направени пред въззивната инстанция.

За да се произнесе, ЯОС извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид доводите на страните и приема за установено следното:

Видно от представени пред ЯРС нотариални актове №113, том 1, рег.№ 656, дело № 84/2015 г., № 159, том 9, рег.№ 6342, дело № 1230/2014 г., № 172, том 9, рег.№ 6400, дело № 1241/2014 г. и № 163, том VІ, рег. № 4662, дело № 693/2017 г., въззивникът- ищец в първоинстанционното производство притежава право на собственост върху 9/16 ид.ч. от процесния недвижим имот- нива с площ от 45,250 дка, местност „Баяма", имот №042120, в землището на с. Победа, общ. Тунджа, обл. Ямболска, при граници: имоти с №№ 042130, 000087, 042111, 042113, 000091 и 042141. От представените нот. акт за дарение на недвижим имот №115, том 7, рег. № 4813, дело № 896/16.09.2014 г., нот. акт № 144, том 6, рег.№ 4581, дело № 676/2017 г., нот. акт № 127, том 8, рег.№ 5580, дело № 842/2017г. и нот. акт №118, том 7, рег.№ 5193, дело № 775/2017 г., се установява, че въззиваемия Г.К.Р. е придобил общо 19/48 ид.ч. от горепосочения имот.

С процесния Договор за аренда от 07.10.2015г., с нотариална заверка на подписите рег.№6308/07.10.2015 г., акт №158, том 8, на нотариус рег.№ 487 с район на действие ЯРС, вписан в Служба по вписванията при ЯРС на 12.10.2015 г. с вх.рег.№8713, сключен между въззиваемия Г.К.Р., в качеството му на арендодател и въззивемия „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910, като арендатор, Г.К.Р. е предоставил, за срок от 30 стопански години, ползването на 25 ниви в землището на с. Победа, между които и процесната, срещу годишна арендна вноска от 5 лв./дка. В чл.12 е уговорено, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, което да се уреди със сключването на анекс между страните.

С Анекс към договора за аренда, с нотариална заверка на подписите рег.№3353/04.07.2017 г., вписан също в Служба по вписванията при ЯРС, е изменен размерът на арендната вноска на 20% от средният добив на декар, но не по-малко от определеното средно количество за региона, считано от 01.06.2017г.

Представен е Протокол от 07.07.2015г. на комисия в ОД”Земеделие”-Ямбол, за определяне размера на средното годишно рентно плащане за региона на обл.Ямболска, за стопанската 2014/2015г., дължимо за стопанската 2015/2016г., видно от който размера на това плащане за землището на с.Победа е 23 лв./дка.

Не се спори, че през стопанската 2015/2016 г. ищецът е ползвал част от имота, съответстваща на идеалните му части от него. За установяване на този факт, като и че и през стопанската 2016/2017г. година ищецът е продължил ползването на имота, пред ЯРС са събрани гласни доказателства, неоспорени от насрещната страна. Свид. Р. – син на Г.К. Радеве посочил, че от нивата в „Баяма“, имот №0142120, през стопанската 2015/2016 г. баща му е обработвал само своите ид. части, а другите е обработвал ищецът, който през 2017 г. е продължил да ги обработва и ги е засял с пшеница.

По делото е представена и Молба от ответниците до ищеца, както и известие за доставяне от 11.04.2017г. на „Български пощи”, от които е видно, че ответникът е поканен да преустанови ползването на имоти, между които и процесният. Ответниците са представили пощенски запис от 01.09.2017г. и разписка № 43/25.09.2017г. на „Български пощи“ ЕАД за неполучаването на пощенския запис от ищеца, с който са му изпратили сумата от 1027,32 лв.- рентно плащане за всички имоти за стопанската 2016/2017г.

При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена в преклузивния срок по чл.259 ал.1/ГПК от легитимирана страна, при наличието на правен интерес.

Атакуваното решение е неправилно и следва да бъде отменено:

Съобразно обстоятелствата наведени в исковата молба, първоинстанционния съд правилно е приел, че по делото е предявен e иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

Съгласно чл. 26 ал. 1 от ЗЗД, договорите, които накърняват добрите нрави, са нищожни. В настоящия случай се иска процесният договор за аренда - от 07.10.2015г., по отношение на нива с площ от 45,250 дка, местност „Баяма", имот №042120, в землището на с. Победа, общ. Тунджа, обл. Ямболска, да бъде прогласен за нищожен, поради накърняване на добрите нрави в частта относно уговореното арендно плащане на декар, тъй като с така сключената договорна клауза е нарушен основен принцип в правото - принципът на справедливостта, поради това, че договореното арендно плащане е във вреда на останалите съсобственици на нивата – в частност на ищеца, и е налице нееквивалентност на престациите. Безспорно, липсата на еквивалентност на престациите по един договор представлява накърняване на добрите нрави. Преценката за такава липса се базира на конкретно, безспорно установени факти за цената на сделката и за пазарната цена. Според съдебната практика, само доколкото липсата на еквивалентност би означавала грубо нарушен баланс на престациите /т.е. тотален превес на интересите на единия от договарящите/ и незачетен обществен правопорядък, гарантиращ справедливостта като обществена ценност, е налице нарушаване на добрите нрави. Само явното несъответствие на насрещните престации води до нищожност на сделката. При съпоставка на договорената с процесния договор за аренда рента и средната рента цена за същия период в землището на с.Победа е налице липса на еквивалентност. Процесният договор за аренда е сключен на 07.10.2015г., следователно, преценка за нееквивалентност на престациите следва да се прави на база средно плащане за 2015/2016г. Видно от Протокол от 07.07.2015г. на комисия в ОД”Земеделие”-Ямбол, за определяне размера на средното годишно рентно плащане за региона на обл.Ямболска, за стопанската 2014/2015г., дължимо за стопанската 2015/2016г., размера на това плащане за землището на с.Победа е 23 лв./дка. Процесния договор за аренда, в частта му относно договореното арендно плащане, касаещо процесната нива, противоречи на добрите нрави, като е сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за района при занижено значително договорено арендно плащане от 4,6 пъти. С клаузата за плащане в размер на 5лв. за целия имот, се нарушава принципа на справедливост и се създават условия за неоснователно обогатяване на арендатора /следва да се посочи, че арендодателят Г.К.Р., е и управител на арендатора „Г.К.Р.”***/. При приложението й е налице неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане не съответства на обезщетителните си функции. Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора, е ограничена от разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД, като в процесния случай съдът взема предвид второто ограничение - страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на добрите нрави. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип или принципи, които може и да не са законодателно изрично формулирани, но спазването им е проведено чрез създаване на други разпоредби, които са част от действащото право - принцип на справедливостта, на добросъвестността, принцип за предотвратяване на несправедливото облагодетелстване. Законодателят е придал правна значимост на нарушението на добрите нрави с оглед защитата на обществените отношения като цяло. Нещо повече - съдът е задължен служебно да следи и контролира спазени ли са добрите нрави, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона /чл. 26, ал. 1 от ЗЗД/.

Предвид гореизложените обстоятелства въззивният съд намира, че сключеният между ответниците Г.К.Р. *** и „Г.К.Р.”*** Договор за аренда на земеделска земя от 07.10.2016г., в противоречи на добрите нрави и като такъв е нищожен по смисъла на чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД. Той не е произвел целените от страните правни последици, тъй като нищожността на договора в частта относно арендното плащане влече след себе си нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото не са налице основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза. Доколкото е предявен иск само по отношение на част от договора, касаеща процесната нива, с оглед диспозитивното начало в гражданския процес, съдът следва да уважи иска до размера, в който е предявен.

ЯОС не споделя становището на първоинстанционния съд, че релевантно към спора е изменението на договора, съгласно сключения анекс от 04.07.2017г., тъй като същото предоставяло права на съсобствениците да получат арендно плащане, в съответствие с пазарната поземлена рента /съобразно чл.8 ал.2 т.1 от ЗАЗ/ и изменението е постигнато в съответствие с клаузата на чл.12 от договора. Съгласно разпоредбата на чл.3 ал.4 ЗАЗ, след изм. с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 07.02.2017г., договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Анексът от 04.07.2017г. е подписан след горепосоченото изменение, респ. е следвало да отговаря на изискването на чл.3 ал.4 ЗАЗ, относно лицата имащи право да сключват, респ. да изменят съществени клаузи в договор за аренда. Както се посочи по-горе в мотивите, арендодателят Г.Р. се е легитимирал като собственик само на 19/48 ид. част от имота, т.е по-малко от 50 на сто идеални части от съсобствения имот, поради което и подписания от него с арендатора анекс, като противоречащ на императивната норма на чл.3 ал.4 ЗАЗ не е породил целените с него правни последици по отношение на промяната на цената на арендното плащане дължимо по договора.

Предвид изложеното, след отмяна на решението на ЯРС искът с пр. осн. чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД следва да бъде уважен.

Що се отнася до заявената с ИМ претенция за връщане на процесната нива от арендатора „Г.К.Р.”***. ЯОС не споделя становището на въззивника, че претенцията следва да се квалифицира като такава с пр. осн. чл.30 ал.1 ЗАЗ, постановяваща, че след прекратяване на арендния договор арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел. Посочената разпоредба касае случаи на валидно сключени договори, които са развалени или прекратени от страните по тях, в която хипотеза арендаторът е длъжен да върне на арендодателя обекта на договора в състоянието, в което го е приел. В настоящия случай се касае за нищожен договор. Нищожния договор не поражда правни последици, като безспорно в правната теория, така и в съдебната практика се приема, че даденото по нищожен договор е престирано при начална липса на основание. При нищожност има специално правило - чл. 34 ЗЗД - според което връщане на полученото се дължи, когато договорът бъде признат за нищожен. Т.е. правото на възстановяване възниква още с осъществяване на фактическия състав - изпълнение на задължение по нищожна сделка. В тази връзка искането, като акцесорно на уважаване на иска за прогласяване на нищожност на договора по отношение на процесната нива, правилно е било квалифицирано от първоинстанционния съд, като такова с пр. осн. чл.34 ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл.34 от ЗЗД, когато договорът бъде признат за нищожен или унищожен, всяка от страните трябва да върне на другата страна, всичко което е получила от нея. В случая обаче въззивникът-ищец в първоинстанционното производство, не разполага с активна процесуална легитимация да претендира връщане на престираното по нищожен договор, тъй като същия не е страна по този договор. Страни по договора за аренда от 07.10.2015г. са въззиваемия Г.К.Р., в качеството му на арендодател и въззивемия „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910, като арендатор.

Предвид изложеното, ЯОС счита, че искането на И.А.А., с пр. осн. чл.34 ЗЗД против „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910, за връщане на горепосочената нива, е процесуално и производството по делото в тази му част следва да се прекрати.

При този изход на делото в полза на въззивника следва да се присъдят разноски по делото, съразмерно с уважената част от исковете. Ищецът е направил разноски пред двете инстанции, 1207,68лв., от които както следва: пред ЯРС- за ДТ-205,12лв. и за адв. възнаграждение- 600лв. и пред ЯОС- за ДТ за жалбата 102,56лв. и за адв. възнаграждение- 300лв./въпреки че с Дог. за ПЗС №69253 от 21.11.2017г. е било договорено възнаграждение от 600лв., като заплатена е вписана само сумата 300лв./. Ето защо в полза на И.А.А., следва да се присъдят разноски в размер на 603,84лв.

Видно от Дог. за ПЗС №67501 от 10.07.2017г. въззиваемите са направили общо разноски пред ЯРС за адвокатско възнаграждение в размер на 600лв., т.е. по 300лв. всеки от тях /с оглед липсата на посочване на друго в договора/. Видно от Дог. за ПЗС №67509 от 12.11.2017г. въззиваемите са направили общо разноски пред ЯОС за адвокатско възнаграждение в размер на 500лв., т.е. по 250лв. всеки от тях /с оглед липсата на посочване на друго в договора/. При този изход на делото в полза на въззиваемия Г.К.Р. разноски не се дължат и не следва да бъдат присъдени такива. В полза на въззиваемия „Г.К.Р.”*** на осн. чл.78 ал.4 ГПК се дължат разноски, съразмерно с прекратената част от първоначално предявените искове. От гореизложеното е видно, че направените от дружеството общо разноски по делото пред двете инстанции са 550лв. Ето защо на осн. чл.78 ал.4 ГПК, в полза на „Г.К.Р.”***, следва да се присъдят разноски в размер на 275лв.

Водим от изложеното, ЯОС

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ Решение №680/02.11.2017г. постановено по гр. дело №2034/2017г. по описа на ЯРС, ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ:

ПРОГЛАСЯВА на основание чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД, нищожността на Договор за аренда на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег.№6308/07.10.2015 г., акт №158, том 8, на нотариус рег.№ 487 с район на действие ЯРС, вписан в Служба по вписванията при ЯРС на 12.10.2015 г. с вх.рег.№8713, сключен между Г.К.Р., в качеството му на арендодател и „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910, като арендатор, в частта относно нива с площ от 45,250 дка, местност „БАЯМА", имот №042120, в землището на с. Победа, общ. Тунджа, обл. Ямболска, при граници: имоти с №№ 042130, 000087, 042111, 042113, 000091 и 042141.

ПРЕКРАТЯВА ПРОИЗВОДСТВОТО ПО ДЕЛОТО, в част му, касаеща искането на И.А. ***, с пр. осн. чл.34 ЗЗД против „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910, за връщане на горепосочената нива.

ОСЪЖДА Г.К.Р. и „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910 да заплатят на И.А.А. сумата 603,84 лв.- разноски по делото пред двете инстанции.

ОСЪЖДА И.А.А. да заплати на „Г.К.Р.”***, с ЕИК-203321910 на сумата 275лв.- разноски по делото пред двете инстанции.

Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.