В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ІІ-ри Въззивен граждански състав

На 16 януари 2018 година

В открито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОБРИН КЮЧУКОВ

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ ИВАНОВ

ГАЛИНА ВЪЛЧАНОВА

секретар П. У.

като разгледа докладваното от съдия Н.Иванов

възз. гр.дело №407 по описа на 2017 г., за да се произнесе взе предвид следното

Производството е образувано по въззивни жалби подадени: от „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД, с.Лалково, общ.Елхово, с ЕИК-128606115, чрез пълном. адв. И.И. и от И.Д.И., против Решение №24/05.04.2017 по гр.д. №77/2016г. по описа на ЕРС, в частта му, с която е прогласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, като противоречащ на закона - чл.16 ал.1 изр.2 от ЗАЗ, Договор за аренда на земеделска земя от 16.07.2014г., с нотариална заверка на подписите с рег.№ 5308 от 16.07.2014г. на Нотариус К. К., с peг. № 451 на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд гр.Елхово, вписан в Служба по вписванията Елхово, вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег.№2495, акт №78, т.4, сключен между И.Д.И., ЕГН **********, като правоприемник – дарен на идеални части от недвижими имоти по Нотариален акт №122, том 6, рег.№ 4212, дело № 645/2013 г. на нотариус рег.№ 451, като арендодател и “ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД, с ЕИК 128606115, със седалище и адрес на управление – с.Лалково, общ.Елхово, ул.“Христо Ботев“ №3, представлявано от Управителя - Б. П. И., с ЕГН **********, действащ в качеството си на арендатор, с който арендодателя е предоставил на арендатора за временно и възмездно ползване следните недвижими земеделски имоти, находящи се в землището на с.Лалково, общ.Елхово, а именно: 1. Нива в местността „Смаилца" с площ 39.499 /тридесет и девет дка четиристотин деветдесет и девет кв.м./дка, 5 категория, представляваща имот № 011006 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 000097, 011005, 011048, 011049, 011050, 011047; 2. Ливада в местността „Ливади" с площ 2.493 /два дка четиристотин деветдесет и три кв.м/ дка, 10 категория, представляваща имот № 013044 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 013045, 000384, 000097, 000068; 3. Нива в местността „Коруба" с площ 9.699 /девет дка шестстотин деветдесет и девет кв.м./ дка, 10 категория, представляваща имот № 021024 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 021023, 021015, 021106, 021025, 000090; 4. Нива в местността „Айдарлийца" с площ 33.316 /тридесет и три дка триста и шестнадесет кв.м./ дка, 5 категория, представляваща имот № 022047 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 000414, 022046, 022042; 5. Изоставена нива в местността „Шашевица" с площ 20.000 /двадесет дка/дка, 10 категория, представляващо имот № 030008 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 000274, 030011, 030010, 030009, 000452, и И.Д.И. и „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД с.Лалково, общ.Елхово, са били осъдени да заплатят на ищцата, направените по делото разноски. В двете жалби, които са с идентично съдържание се сочи, че решението в обжалваната му част е неправилно, незаконосъобразно и постановено в противоречие на процесуалния и материалния закон. Сочи се, че не е налице нарушение и противоречие на договора от 16.07.2014г. с императивната норма на чл.16, ал.1, изр. 2 от ЗАЗ и същият не е нищожен, тъй като не представлява анекс относно изменение на срока по смисъла на чл.16 ал.1 вр. ал.2 от ЗАЗ. По подробни съображения, в подкрепа на заявените оплаквания, посочени в жалбите, се претендира отмЯ.на решението, и отхвърляне на предявения иск, както и присъждане на всички направени по делото разноски.

По жалбите е постъпил отговор от Т.К.Т., чрез пълномощник адв. Я.П.. В същия се изразява становище, че атакуваното решение не страда от пороците посочени в същите. Твърди се, че правните изводи на съда съответстват на събраните по делото доказателства. Изложени са подробни съображения за правилност на решението на ЕРС в атакуваната му част, съответно – за липса на предпоставки за отхвърляне на предявения иск. Претендира се по подробни съображения посочени в отговора, потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на разноски пред въззивната инстанция.

В с.з. жалбите се поддържат.

Въззиваемата Т.К.Т., редовно призована, не се явява, но чрез пълномощника адв.Я.П. от ЯАК е депозирал писмена молба, с която поддържа становището за неоснователност на въззивните жалби, по съображенията, изложени в писмения отговор. Претендира и за присъждане на разноски за въззивната инстанция.

Въззивните жалби са процесуално допустими, като подадени от легитимирани страни и в срока по чл.259 ал.1 ГПК, поради което може да се разгледат по същество.

За да се произнесе, ЯОС извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид доводите на страните и приема за установено следното:

Страните по делото не спорят, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че с Решение №55/15.11.1994г. постановено по преписка №4409/92г. на ПК Елхово на наследниците на С.Г. К. б.ж. на с.Лалково, поч. на 01.06.1972г. / сред които и ищцата и трето, неучастващо в настоящото производство лице - Т. Д. П./, е била възстановена собствеността върху следните земеделски имоти, находящи се в землището на с. Лалково: 1. Нива в местността „Смаилца" с площ 39.499 /тридесет и девет дка четиристотин деветдесет и девет кв.м./дка, 5 категория, представляваща имот№ 011006 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 000097, 011005, 011048, 011049, 011050, 011047; 2. Ливада в местността „Ливади" с площ 2.493 /два дка четиристотин деветдесет и три кв.м/ дка, 10 категория, представляваща имот № 013044 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 013045, 000384, 000097, 000068; 3. Нива в местността „Коруба" с площ 9.699 /девет дка шестстотин деветдесет и девет кв.м./ дка, 10 категория, представляваща имот № 021024 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 021023, 021015, 021106, 021025, 000090; 4. Нива в местността „Айдарлийца" с площ 33.316 /тридесет и три дка триста и шестнадесет кв.м./ дка, 5 категория, представляваща имот № 022047 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 000414, 022046, 022042; и 5. Изоставена нива в местността „Шашевица" с площ 20.000 /двадесет дка/дка, 10 категория, представляващо имот № 030008 по плана за земеразделяне на селото, при граници на имота: имоти с №№ 000274, 030011, 030010, 030009, 000452.

С Договор за аренда на земеделска земя от 15.12.2012г., вписан в Служба по вписванията Елхово с вх.рег.№ 3739/17.12.2012 г., акт №20, т.4, сключен между един от съсобствениците на процесните имоти -Т. Д.П., в качеството му на арендодател, и „Лалковците" ЕООД, като арендатор, описаните по-горе съсобствени имоти са били предоставени за временно и възмездно ползване на посоченото дружество. Съгл. раздел II чл.6 от договора, срокът на действие на същия е 11 стопански години, считано от 01.10.2012г. до 01.10.2023г., като периода на една стопанска година е от 01.10. в годината на започване на земеползването до 01.10. на следващата година. В раздел III чл.10 е посочено, че „възмездяването на арендодателя ще се осъществява чрез ежегодно заплащане от страна на арендатора на арендна вноска в пари и/или натура, както следва – 10% от получения среден добив, но не по-малко от 40 кг.зърно /пшеница, ечемик или царевица/ за всеки декар арендувана земя, като размерът на вземането на собствениците към арендатора ще се определя за всяка стопанска година поотделно. При арендно плащане в натура, срокът за плащането е до тридесет дни от прибирането на земеделската продукция от пшеница, ечемик или овес и до три месеца от реализацията на плодовете от трайните насаждения. При парична форма на арендно плащане същото се извършва в срок един месец от реализацията на продукцията или най - късно до тридесет дни от приключването на стопанската година.

Не е спорно, че Тодор Добрев Петров в последствие е дарил собствената си 1/12 идеална част от зем. земи на ответника И.Д.И. /нот. акт №122 от 15.07.2013г. на нотариус Костадин Костадинов, вписан в СВ при ЕРС с вх.рег. № 2772 от 16.07.2013г./.

След дарението между И.Д.И. и „Лалковците“ ЕООД с. Лалково, представлявано от съпругата на И.И. - Б. П. И., е бил сключен последващ Договор за аренда на земеделска земя от 16.07.2014г., вписан в СВ с вх.рег. №2495/17.07.2014г., акт. №78, т.4. В този договор е налице идентичност на договорените клаузи между страните по съдържание относно имотите предмет на договора, с тези от предходно сключения на 15.12.2012г. Договор за аренда. Разликите са в раздел II „Сключване на договора, срок на договора“, където в чл.4 срокът на действие на този договор е уговорен, както следва: „за срок от 01.10.2014г. до 01.10.2040г., като периода на една стопанска година е от 01.10. в годината на започване на земеползването до 01.10. на следващата година”, и в раздел III „Арендно плащане“, чл.6.1 и чл.6 /4/ е визирано, че „възмездяването на арендодателя ще се осъществява чрез ежегодно заплащане от страна на арендатора на арендна вноска в пари както следва – левовата равностойност на 40 кг. пшеница за всеки декар арендована земя, определена на база средната котировка на цена купува на хлебната пшеница за месец юли на стопанската година, въз основа на данни на Пловдивската стокова борса франко склада на продавача”. Вписани са и допълнителни клаузи за неустойки.

Видно от Анекс от 05.01.2017г. към Договор за аренда на земеделска земя от 15.12.2012г., вписан при АВ-СВ при РС Елхово с вх. рег. №3739 от 17.12.2012г., страните арендодател – И.И. и арендатор - „Лалковците“ ЕООД, представлявано от Бранимира Иванова, са постигнали съгласие на основание чл.23, ал.3, т.2 от Договора същият да бъде прекратен по взаимно съгласие на страните по него. Подписите на страните по този Анекс са нотариално заверени на 05.01.2017г. от нотариус К.К. и същият е вписан в СВ при ЕРС на 09.01.2017г. с вх. рег. № 10, Акт 2, том 1.

При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

При извършената служебна проверка по чл.269 ГПК съдът намери решението за валидно и допустимо, поради което жалбите следва да бъде разгледани по същество. Разгледани по същество, жалбите се преценят като неоснователни:

Правилно първоинстанционния съд, в обжалваната част на решението е квалифицирал претенцията на ищцата, като такава по с правно основание чл.26 ал.1 пр.1-во ЗЗД – за прогласяване нищожността на Договор за аренда, поради противоречие със закона -чл.16 ал.1 ЗАЗ.

ЯОС счита оплакванията в жалбите за изцяло неоснователни. При постановяване на решението си, ЕРС е извършил обективен и пълен анализ на събраните по делото доказателства, като е изложил мотиви, които се споделят напълно от настоящата инстанция.

Съгласно чл.26 ал.1 ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. В случая се оспорва действителността на Договора за аренда от 16.07.2014г. в хипотезата на чл.26 ал.1 ЗЗД, поради противоречие с нормата на чл.16 ал.1 ЗАЗ. Съгласно посочената разпоредба на чл.16, ал.1 ЗАЗ, ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до значително несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие на стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.

Правилна е констатацията на първоинстанционния съд, че съпоставяйки съдържанието на процесните два договора за аренда на зем. земя /Договор за аренда от 15.12.2012г. и Договор за аренда от 16.07.2014г./, договорените клаузи на двете съглашения, сключени по отношение отдаването под аренда за временно и възмездно ползване на едни и същи обекти – петте земеделски имота с обща площ от 105,007 дка, възстановени на наследниците на С.Г. К. са идентични по съдържание, с изключение разлики касаещи срока на договора и начина на определяне на арендното плащане /посочена по горе в мотивите/. Първият от двата договора за аренда, сключен на 15.12.2012г. е със срок на действие „от 11 стопански години, считано от 01.10.2012г. до 01.10.2023г.“, а вторият договор за аренда, сключен на 16.07.2014г., е със срок на действие „ от 01.10.2014г. до 01.10.2040г., като периода на една стопанска година е от 01.10. в годината на започване на земеползването до 01.10. на следващата година“. Т.е. налице е припокриване на сроковете на действие на двата договора, сключени между едни и същи страни, по отношение на едни и същи обекти на ползване със сходни съглашения от гледна точка на съдържание.

ЯОС счита, че при липсата на данни за извършено надлежно прекратяване на първия от двата договора, към 16.07.2014г. е бил налице действащ Договор за аренда, сключен на 15.12.2012г., т.е подписания Договор за аренда от 16.07.2014г. има характер на анекс към първоначалния договор. Поради това като неоснователно се прецени, възражението във въззивната жалба, че: сключеният втори Договор за аренда от 16.07.2014г. не представлява анекс към предходния Договор за аренда от 15.12.2012г., касаещ изменение на срока по смисъла на чл.16, ал.1 ЗАЗ, а касае продължение на същия по смисъла на чл.18, ал.1 ЗАЗ. В чл.18, ал.1 ЗАЗ е въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да се извърши продължаването на договора за аренда – писмена, с нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване в службата по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие. В разпоредбата на чл.18, ал.2 ЗАЗ обаче е предвидено, че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Действително така въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. В случая обаче последващия договор за аренда е сключен, като е изтекла само една пълна стопанска година и по средата на втората от действието на предходния и почти девет години преди прекратяването му, поради което тезата на въззивника, че представлява договор за продължаване срока на по-рано сключения договор за аренда е несъстоятелна /още повече, че в случая е налице и застъпване на срокове по двата договора/. Това е така и поради факта, че се нарушава чл.18, ал.2 ЗАЗ в частта досежно изискването за наличие на предложение и срок за отправяне на същото.

При преценка на първоначалния договор за аренда от 2012г. и анекс към него /втория договор от 2014г./, съобразно цитираните законови разпоредби следва, че няма основание за изменение на арендното правоотношение по претендирания от въззивниците начин, обективиран в Договора за аренда от 16.07.2014г. Според чл.16 ал.1 ЗАЗ изменението на арендното правоотношение е допустимо, но само при наличието на въведените в първото изречение основания - трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, което трайно изменение е довело до значително несъответствие между поетите от тях задължения. Необходимо е и двете условия да са налице, като първото да е причина за второто. Когато се касае за размера на арендното плащане, под несъответствие на насрещните задължения следва да се има предвид несъответствие между размера на плащането и насрещната престация на предоставеното ползване на арендувания обект. В конкретния случай не може да се говори за изменение на обстоятелствата, още по-малко за трайно такова, тъй като анекса е подписан само година и половина, след сключване на първия договор за аренда. Поради това в случая не е налице хипотезата по чл.16, ал.1, изр.1 от ЗАЗ и липсва основание за изменение на договора. Съгласно изричната разпоредба на чл.16, ал. 1, изр. второ от ЗАЗ изменението на договора не може да засяга уговорения срок. Възражението на ответника, че страните по договора в приложение на принципа, установен с чл. 9 от ЗЗД, свободно и валидно са договорили промяна в съдържанието на сключения между тях договор, не може да бъде споделено, защото свободата на договаряне не е абсолютна, а е допустима само, доколкото не противоречи на повелителните норми на закона /чл. 9 от ЗЗД/. Т.е. изменението на първоначално договорения срок на договора от 11 стопански години на 28 стопански години /т.е. до 2040г./, е забранено съобразно чл.16, ал.1, изр. второ от ЗАЗ. Следователно договореното в анекса изменение в тази част е нищожно на осн. чл.26, ал.1 от ЗЗД поради противоречие със закона. Както правилно е посочил ЕРС, в случая нищожността на Договора за аренда от 16.07.2014г. в частта му по чл.4, визиращ срока му на действие, влече нищожност на целия Договор, тъй като тази част не би могла да бъде санирана по смисъла на чл.26 ал.4 ЗЗД, предвид на това, че не са налице основанията за заместване на тази нищожна договорна клауза от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото договорно правоотношение, изхождайки от правното му естество не би могло да обвързва страните без тази недействителна част. Нищожният договор не поражда действие и постигнатото с анекса съгласие за изменение на арендния договор, в частта за неговия срок не е породило действие. Договарящите са останали обвързани с първоначално договореното между тях по отношение на срока на договора- 11 стопански години, а с подписването на Анекс от 05.01.2017г. за прекратяване действието на Договор за аренда от 15.12.2012г. по взаимно съгласие на страните по него, то и последният към настоящия момент също е прекратен.

Предвид на изложеното ЯОС счита, че въззивните жалби следва да се оставят без уважение, а решението на първостепенния съд в обжалваната му част, като правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено, на осн. чл.271 ал.1 пр.1 ГПК.

При този изход на делото в полза на въззиваемата Т.К.Т., следва да се присъдят направените разноски пред въззивната инстанция, в размер на 600 лв., платени за адв.възнаграждение.

Водим от изложеното и на основание чл.271 ал.1 от ГПК, ЯОС

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение №24/05.04.2017г. постановено по гр.д. №77/2016г. по описа на ЕРС, в частта му, с която е прогласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, като противоречащ на закона - чл.16 ал.1 изр.2 от ЗАЗ, Договор за аренда на земеделска земя от 16.07.2014г., с нотариална заверка на подписите с рег.№ 5308 от 16.07.2014г. на Нотариус К. К., с peг. №451 с РД-ЕРС.

В останалата част Решение №24/05.04.2017г. постановено по гр.д. №77/2016г. по описа на ЕРС, като необжалвано, е влязло в законна сила.

ОСЪЖДА „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД, с.Лалково, общ.Елхово, с ЕИК-128606115 и И.Д.И., с ЕГН-**********,***, да заплатят на Т.К.Т., с ЕГН **********,***, действаща чрез пълномощник адв.Я. П. ***, сумата 600 лв. - разноски пред въззивната инстанция.

Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.