В ИМЕТО НА НАРОДА

ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ІІ-ри Въззивен граждански състав

На 16 януари 2018 година

В открито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОБРИН КЮЧУКОВ

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ ИВАНОВ

ГАЛИНА ВЪЛЧАНОВА

секретар П. У.

като разгледа докладваното от съдия Н.Иванов

възз. гр.дело №387 по описа на 2017 г., за да се произнесе взе предвид следното

Производството е образувано по въззивна жалба на „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД, с.Лалково, общ.Елхово, с ЕИК-128606115, против Решение №28/10.04.2017г. по гр.д. №372/2016г. по описа на ЕРС, с което е прогласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД поради противоречие със закона – на чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАрЗ, сключения Договор за аренда на земеделска земя от 15.07.2013г., вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег. № 2773/16.07.2013 г., акт № 62, т.4, по силата на който И.Д.И., като правоприемник /получил като дарение/ на идеални части от наследствени недвижими имоти, оставени в наследство от И. М.А., б.ж. на с.Лалково, общ.Елхово, починал на 09.06.1971г., в качеството на арендодател, е предоставил на „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД, с.Лалково, общ.Елхово, с ЕИК-128606115, в качеството му на арендатор, за временно и възмездно ползване следните недвижими земеделски имоти, находящи се в землището на с.Лалково, общ.Елхово, а именно: 1. Нива в местността „ТОЧИЛОТО“ с площ от 8.200 дка, пета категория, съставляваща имот № 022025 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 000045, 022094, 000415, 000221; 2. Нива в местността „БЯЛ БОЗАЛЪК“ с площ от 40.000 дка, пета категория, съставляваща имот № 026003 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 000178, 026002, 026004, 026005, 026068, 026076, 026077, 026008, 026020; 3. Нива в местността „МАНОЛОВА МОГИЛА“ с площ от 49.998 дка, трета категория, съставляваща имот № 014002 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 014012, 014013, 014014, 000378, 014003, землищна граница; 4. Нива в местността „ЧЕШМАТА“ с площ от 50.665 дка, пета категория, съставляваща имот № 012003 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 000004, 012047, 000005, 012004, 012005, 012050, 012049, 012007, 012008, 012046 и 5. Нива в местността „КЮНТА“ с площ от 4.545 дка, десета категория, съставляваща имот № 018020 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 018019, 000410, 018042, 018040, 018039, 018038, 000020, и И.Д.И. и „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД с.Лалково, общ.Елхово, са били осъдени да заплатят на ищеца Д.Г. ***, направените по делото разноски в размер на 628,30 лв. В жалбата се сочи, че решението е неправилно, незаконосъобразно и постановено в противоречие на процесуалния и материалния закон. Сочи се, че не е налице нарушение и противоречие на договора от 16.07.2013г. с императивната норма на чл.16, ал.1, изр. 2 от ЗАЗ и същият не е нищожен, тъй като не представлява анекс относно изменение на срока по смисъла на чл.16 ал.1 вр. ал.2 от ЗАЗ. По подробни съображения, в подкрепа на заявените оплаквания, посочени в жалбата, се претендира отмЯ.на решението, и отхвърляне на предявения иск, както и присъждане на всички направени по делото разноски.

По жалбата е постъпил отговор от Д.Г. ***, чрез пълномощник адв. Я.П.. В същия се изразява становище, че атакуваното решение не страда от пороците посочени в същата. Твърди се, че правните изводи на съда съответстват на събраните по делото доказателства. Изложени са подробни съображения за правилност на решението на ЕРС, съответно – за липса на предпоставки за отхвърляне на предявения иск. Претендира се по подробни съображения посочени в отговора, потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на разноски пред въззивната инстанция.

Въззиваемия И.Д.И., в срока по чл.263 ГПК, не се е възползвал от процесуалното си право на отговор на въззивната жалба.

В с.з. жалбата се поддържа.

Въззиваемият Д.Г.И., редовно призован, не се явява, но чрез пълномощника адв.Я.П. от ЯАК е депозирал писмена молба, с която поддържа становището за неоснователност на въззивната жалба, по съображенията, изложени в писмения отговор. Претендира и за присъждане на разноски за въззивната инстанция.

Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от легитимирана страна и в срока по чл.259 ал.1 ГПК, поради което може да се разгледа по същество.

За да се произнесе, ЯОС извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид доводите на страните и приема за установено следното:

Страните по делото не спорят, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че с Решение № 37 от 12.09.1994г. и Решение № 55 от 15.11.1994г. постановени по преписка № 2858/92г. на ПК Елхово на наследници на И. М. А., б.ж. на с.Лалково, починал на 09.06.1971г. / сред които и ищецът Д.И. и трето, неучастващо в настоящото производство лице - Д. Д. П./, е била възстановена собствеността върху следните земеделски имоти, находящи се в землището на с. Лалково: 1. нива в местността „ТОЧИЛОТО“ с площ от 8.200 дка, пета категория, съставляваща имот № 022025 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 000045, 022094, 000415, 000221; 2 нива в местността „БЯЛ БОЗАЛЪК“ с площ от 40.000 дка, пета категория, съставляваща имот № 026003 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 000178, 026002, 026004, 026005, 026068, 026076, 026077, 026008, 026020; 3. нива в местността „МАНОЛОВА МОГИЛА“ с площ от 49.998 дка, трета категория, съставляваща имот № 014002 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 014012, 014013, 014014, 000378, 014003, землищна граница; 4. нива в местността „ЧЕШМАТА“ с площ от 50.665 дка, пета категория, съставляваща имот № 012003 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 000004, 012047, 000005, 012004, 012005, 012050, 012049, 012007, 012008, 012046 и 5. нива в местността „КЮНТА“ с площ от 4.545 дка, десета категория, съставляваща имот № 018020 по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имоти с №№ 018019, 000410, 018042, 018040, 018039, 018038, 000020

С Договор за аренда на земеделска земя от 15.01.2013г., вписан в СВ с вх.рег.№83/16.01.2013, сключен от един от съсобствениците- Д. Д. П., в качеството на арендодател, същия е предоставил на „Лалковците“ ЕООД, като арендатор, процесните пет имота в землището на с. Лалково, с обща площ от 153,407 дка, за срок от 11 стопански години, считано от 01.10.2012г., при условия, договорени между страните.

Не е спорно, че Д. Д. П. в последствие е дарил собствената си 1/8 идеална част от зем. земи на ответника И.Д.И. /нот. акт №71 от 05.07.13г. на нотариус К. К., вписан в СВ при ЕРС с вх.рег. № 2634 от 08.07.2013г./.

След дарението между И.Д.И. и „Лалковците“ ЕООД с. Лалково, представлявано от съпругата на И.И. - Б.. П. И., е бил сключен последващ Договор за аренда на земеделска земя от 15.07.2013г., вписан в СВ с вх.рег. №2773/16.07.2013г., акт. № 62, т.4. Съдържанието на този Договор съвпада със съдържанието на Договор за аренда от 15.01.2013г. с изключение на чл. 6 от същия, касаещ срока на действие на Договора, като втория Договор за аренда е бил сключен за срок от 25 стопански години, считано от 01.10.2013г., докато първият Договор от 15.01.2013г. е бил със срок от 11 стопански години, считано от 01.10.2012 г.

Видно от Анекс от 25.11.2016г. към Договор за аренда на земеделска земя от 15.01.2013г., вписан при АВ-СВ при РС Елхово с вх. рег. № 83 от 16.01.2013г., страните арендодател – И.И. и арендатор - „Лалковците“ ЕООД, представлявано от Б.И., са постигнали съгласие на основание чл.23, ал.3, т.2 от Договора същият да бъде прекратен по взаимно съгласие на страните по него. Подписите на страните по този Анекс са нотариално заверени на 30.11.2016г. от нотариус К.К. и същият е вписан в СВ при ЕРС на 01.12.2016г. с вх. рег. № 4094, Акт 278, том 4.

При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

При извършената служебна проверка по чл.269 ГПК съдът намери решението за валидно и допустимо, поради което жалбата следва да бъде разгледана по същество. Разгледана по същество, жалбата се преценя като неоснователна:

Правилно първоинстанционния съд е квалифицирал претенцията на ищеца като такава по с правно основание чл.26 ал.1 пр.1-во ЗЗД – за прогласяване нищожността на Договор за аренда, поради противоречие със закона – чл.16 ал.1 ЗАЗ.

ЯОС счита оплакванията в жалба за изцяло неоснователни. При постановяване на решението си, ЕРС е извършил обективен и пълен анализ на събраните по делото доказателства, като е изложил мотиви, които се споделят напълно от настоящата инстанция.

Съгласно чл.26 ал.1 ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. В случая се оспорва действителността на Договора за аренда от 15.07.2013г. в хипотезата на чл.26 ал.1 ЗЗД, поради противоречие с нормата на чл.16 ал.1 ЗАЗ. Съгласно посочената разпоредба на чл.16, ал.1 ЗАЗ, ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до значително несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие на стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.

Правилна е констатацията на първоинстанционния съд, че съпоставяйки съдържанието на процесните два договора за аренда на зем. земя /Договор за аренда от 15.01.2013г. и Договор за аренда от 15.07.2013г./, действително договорените клаузи на двете съглашения, сключени по отношение отдаването под аренда за временно и възмездно ползване на едни и същи обекти – петте земеделски имота с обща площ от 153,407 дка, възстановени на наследниците на И. М. А., са идентични както по съдържание, така и по поредност, с изключение текста на чл.6 от раздел II „Сключване на договора. Срок на договора“ в двата договора. Разликата е, че първият от двата договора за аренда, сключен на 15.01.2013г. е със срок на действие „от 11 стопански години, считано от 01.10.2012г. до 01.10.2023г.“, а вторият договор за аренда, сключен на 15.07.2013г., е със срок на действие „25 стопански години, считано от 01.10.2013г.“. Т.е. налице е припокриване на сроковете на действие на двата договора, сключени между едни и същи страни, по отношение на едни и същи обекти на ползване с идентични съглашения от гледна точка на съдържание.

ЯОС споделя извода на първоинстанционния съд, че при липсата на данни за извършено надлежно /съгл. чл.27 ал.2 от ЗАЗ, действаща към 2013г./ прекратяване на първия от двата договора, към 15.07.2013г. е бил налице действащ Договор за аренда, сключен на 15.01.2013г., т.е подписания Договор за аренда от 15.07.2013г. има характер на анекс към първоначалния договор. Поради това като неоснователно се прецени, възражението във въззивната жалба, че: сключеният втори Договор за аренда от 15.07.2013г. не представлява анекс към предходния Договор за аренда от 15.01.2013 г., касаещ изменение на срока по смисъла на чл.16, ал.1 ЗАЗ, а касае продължение на същия по смисъла на чл.18, ал.1 ЗАЗ. В чл.18, ал.1 ЗАЗ е въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да се извърши продължаването на договора за аренда – писмена, с нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване в службата по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие. В разпоредбата на чл.18, ал.2 ЗАЗ обаче е предвидено, че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Действително така въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. В случая обаче последващия договор за аренда е сключен преди да е изтекла една пълна стопанска година от действието на предходния /след изтичане на само 6 месеца/ и почти десет години преди прекратяването му, поради което тезата на въззивника, че представлява договор за продължаване срока на по-рано сключения договор за аренда е несъстоятелна. Това е така и поради факта, че се нарушава чл.18, ал.2 ЗАЗ в частта досежно изискването за наличие на предложение и срок за отправяне на същото.

Според чл.16 ал.1 ЗАЗ изменението на арендното правоотношение е допустимо, но само при наличието на въведените в първото изречение основания - трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, което трайно изменение е довело до значително несъответствие между поетите от тях задължения. Необходимо е и двете условия да са налице, като първото да е причина за второто. В конкретния случай не може да се говори за изменение на обстоятелствата, още по-малко за трайно такова, тъй като анекса е подписан само шест месеца, след сключване на първия договор за аренда, т.е дори преди да е изтекла една пълна стопанска година от действието на договора. Поради това в случая не е налице хипотезата по чл.16, ал.1, изр.1 от ЗАЗ и липсва основание за изменение на договора. Съгласно изричната разпоредба на чл.16, ал. 1, изр. второ от ЗАЗ изменението на договора не може да засяга уговорения срок. Възражението на ответника, че страните по договора в приложение на принципа, установен с чл. 9 от ЗЗД, свободно и валидно са договорили промяна в съдържанието на сключения между тях договор, не може да бъде споделено, защото свободата на договаряне не е абсолютна, а е допустима само, доколкото не противоречи на повелителните норми на закона (така чл. 9 от ЗЗД). Т.е. изменението на първоначално договорения срок на договора от 11 стопански години на 25 стопански години, е забранено съобразно чл.16, ал.1, изр. второ от ЗАЗ. Следователно договореното в анекса изменение в тази част е нищожно на осн. чл.26, ал.1 от ЗЗД поради противоречие със закона. Както правилно е посочил ЕРС, в случая нищожността на Договора за аренда от 15.07.2013г. в частта му по чл.6, визиращ срока му на действие, влече нищожност на целия Договор, тъй като тази част не би могла да бъде санирана по смисъла на чл.26 ал.4 ЗЗД, предвид на това, че не са налице основанията за заместване на тази нищожна договорна клауза от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото договорно правоотношение, изхождайки от правното му естество не би могло да обвързва страните без тази недействителна част. Нищожният договор не поражда действие и постигнатото с анекса съгласие за изменение на арендния договор, в частта за неговия срок не е породило действие. Договарящите са останали обвързани с първоначално договореното между тях по отношение на срока на договора- 11 стопански години, а с подписването на Анекс от 25.11.2016г. за прекратяване действието на Договор за аренда от 15.01.2013г. по взаимно съгласие на страните по него, то и последният към настоящия момент също е прекратен.

Предвид на изложеното ЯОС счита, че въззивната жалба следва да се остави без уважение, а решението на първостепенния съд, като правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено, на осн. чл.271 ал.1 пр.1 ГПК. Въззивният съд напълно споделя мотивите към решението на първоинстанционния съд, и на основание чл.272 ГПК препраща към тях.

При този изход на делото в полза на въззиваемия Д.Г. ***, следва да се присъдят направените разноски пред въззивната инстанция, в размер на 400 лв., платени за адв.възнаграждение.

Водим от изложеното и на основание чл.271 ал.1 от ГПК, ЯОС

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение №28/10.04.2017г. постановено по гр.д. №372/2016г. по описа на ЕРС.

ОСЪЖДА „ЛАЛКОВЦИТЕ“ЕООД, с.Лалково, общ.Елхово, с ЕИК-128606115, да заплати на Д.Г. ***, действащ чрез пълномощник адв.Яна П. ***, сумата 400 лв. - разноски пред въззивната инстанция.

Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.