ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ: 1. НИКОЛАЙ ИВАНОВ

2. ГАЛИНА ВЪЛЧАНОВА

секретар

като разгледа докладваното от съдия Росица Стоева

възз.ч.гр.дело №305 по описа за 2017 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

Производството пред Ямболски окръжен съд е образувано по частна жалба на Б.П.И., представлявана от пълномощника адв.И.И. от ЯАК против Определение №1/29.08.2017 г., постановено по заявление вх.№1888/29.08.2017 г. на Съдията по вписванията при ЕРС, с което е отказано вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделски недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията–Елхово, вх.рег.№1754, акт.№91, том III от 29.05.2014 г.

В жалбата са изложени подробни съображения за незаконосъобразността на атакувания съдебен акт. Въззивникът навежда доводи, че съдията по вписванията е излязъл извън рамките на проверката, която следва да извърши по закон, в нарушение на т.6 от ТР №7/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Сочи, че като приобретател на арендувания обект, съгл. чл.17, ал.2 от ЗАЗ, замества арендодателя като страна по вече сключения договор за аренда. Позовава се на разясненията, дадени от ВКС в ТР №2/2015 г. на ОСГТК, в частност че предсрочното прекратяване на договора за аренда, извършено с едностранно волеизявление, безспорно подлежи на вписване. Моли съда да отмени обжалвания отказ и да разпореди да бъде извършено исканото вписване.

След преценка на оплакванията по частната жалба, мотивите на обжалвания съдебен акт и доказателствата по делото, Окръжният съд приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Жалбата е с правно основание чл.577, ал.1 от ГПК. Същата е подадена в предвидения в закона едноседмичен срок, от лице имащо право и интерес от обжалване, поради което е допустима.

Преценена по същество частната жалба е неоснователна. Съображенията са следните:

Със заявление вх.№1888/29.08.2017 г. на Служба по вписванията при ЕРС е поискано вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделски недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията–Елхово, вх.рег.№1754, акт.№91, том III от 29.05.2014 г. Заявителката Б.П.И. е мотивирала искането си с обстоятелството, че през 2015 г. придобила 1/8 идеална част от земеделски имоти, по отношение на които друг съсобственик е сключил процесния договор за аренда. Сочи още, че е получила дължимото рентно плащане за стопанската 2014/2015 г., но не е получила такова за стопанската 2015/2016 г. Тъй като и след покана, арендатора не изплатил дължимата сума, отправила едностранно предизвестие за прекратяване на договора за аренда, поради неплащане.

С атакуваното в настоящото производство определение, съдията по вписванията при ЕРС отказал да извърши исканото вписване. Отказът е мотивиран със следното: "Представеното заявление за едностранно прекратяване на договора за аренда е документ, който не следва да бъде вписван, тъй като същият не отговаря на изискванията на чл.2, чл.З, чл.27 и чл.28, ал.1 от ЗАЗ. С него, заявителят не доказва своя правен интерес от извършване на вписване на акт, който не поражда, изменя или прекратява негови права, а такива на трето лице. Заявлението е подадено от лице, което не е страна по процесния договор за аренда. Съгласно разпоредбата на чл.6, ал.1, буква "а" от ПВ, при вписването следва да бъдат посочени индивидуализиращите белези на страните, което в случая не е сторено. Изявление за прекратяване на договора могат да направят само съсобствениците, които са страна по договора. Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба, заявителят е придобил 1/8 идеална част от процесните имоти в землището на с.Лалково, от друг съсобственик, който не е страна по договора."

Така постановеният отказ на съдията по вписванията при ЕРС е правилен, макар и не изцяло по изложените в същия мотиви.

От фактическа страна по делото е установено, че на 28.05.2014 година е сключен договор за аренда на процесните земеделски земи между В. А. В., в качеството на „арендодател” и И. К. К., в качеството на „арендатор”, по силата на който арендодателя е предоставил на арендатора за временно възмездно ползване 4 броя земеделски земи за срок от 6 стопански години, при арендно плащане в размер на 55 кг зърно/дка. Арендният договор е вписан в СВ - гр.Елхово. На 07.04.2015 г. Б.П.И. придобила 1/8 идеална част от арендуваните земеделски имоти, получила дължимото рентно плащане за стопанската 2014/2015 г., но не е получила такова за стопанската 2015/2016 г. Тъй като и след покана, арендатора не изплатил дължимата сума, отправила едностранно предизвестие за прекратяване поради неплащане на договора за аренда, получено от арендатора.

От правна страна настоящия съд намира следното:

Според чл.2 от Правилника за вписване, вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в случаите, които са предвидени изрично в законите или в този правилник. На вписване в нотариалните книги подлежат посочените в чл.112 ЗС и чл.4 ПВп актове, а договорът за аренда подлежи на вписване в имотния регистър, съгласно чл.3, ал.1 ЗАЗ и чл.4, б."л" от ПВп. На вписване подлежи и прекратяването на договора за аренда, на осн. чл.27, ал.2 ЗАЗ, без вписването да е обусловено от това кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект - прекратяване на договора. При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му. /т.1 от ТР №2/20.07.2017 г. по т.д.№2/2015 г. на ОСГТК на ВКС/.

По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение №7/25.04.2013 г. по тълк.д.№7/2012 г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона.

В чл.3, ал.4 ЗАЗ (в ред.ДВ бр.13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г.) е регламентирано, че договорът за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Въведено е изискването пълномощното да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. По аналогия същото следва да важи и при прекратяване на договора за аренда при условията на чл.27 и сл. ЗАЗ.

Настоящия съд приема, че от представеното заявление с искане за вписване на едностранно прекратяване на обсъждания договор за аренда на земеделски недвижими имоти, не може да се направи извода, че отговаря на изискванията на чл.3, ал.4 ЗАЗ, а именно: съсобственика, поискал вписване на прекратяването на този договор да притежава повече от 50 на сто от собствеността на земеделската земя. Нещо повече, самата заявителка е посочила, че притежава 1/8 идеална част от процесните имоти, което безспорно е много по-малко от 50%. Подаденото заявление следва да има съдържанието, предписано в чл.6, ал.1, б."а" от ПВп - идентификация на страните. В случаят заявителя не притежава повече от 50 на сто идеални части от конкретните имоти, следователно не са изпълнени и изрично упоменатите в закона материалноправни предпоставки. Изменението в чл.3, ал.4 ЗАЗ е влязло в сила на 07.02.2017 г. и следва да бъде съобразено.

Вярно е, че договора за аренда, вписване на чието прекратяване се иска е сключен през 2014 г. /т.е. преди изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ/ и че съгласно чл.17, ал.2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. В случая обаче заявителката Б.П. не е придобила собствеността върху целия арендуван обект, а само 1/8 идеална част от нея, поради което съдът приема, че по този начин страната цели заобикаляне на въведеното с изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ императивно изискване относно сключването на тези договори, съответно - прекратяването им.

При всичко изложено, частната жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение, а атакуваният отказ - да се потвърди.

Водим от горното, ЯОС

О П Р Е Д Е Л И :

ПОТВЪРЖДАВА Определение №1/29.08.2017 г., постановено по заявление вх.№1888/29.08.2017 г. на Съдията по вписванията при ЕРС, с което е отказано вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделски недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията–Елхово, вх.рег.№1754, акт.№91, том III от 29.05.2014 г.

Определението подлежи на обжалване пред ВКС в едноседмичен срок от съобщаването му на жалбоподателя.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.