Р Е Ш Е Н И Е

№ 24.02.2017 година гр.Ямбол

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ямболският окръжен съд, І-ви въззивен граждански състав,

на 24.01.2017 година, в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА

КАЛИНА ПЕЙЧЕВА

секретар: П.У.

като разгледа докладваното от съдия К.Пейчева

въззивно гражданско дело № 431 по описа за 2016 година на ЯОС,

за да се произнесе взе предвид следното:

Делото е образувано по въззивна жалба от ищеца “Прогрес Инвестмънт Груп”ЕООД, ЕИК 200829750, със седалище в гр.Елхово, представлявано от управителя Д.Г.Ш., чрез пълномощник адв.П.М., срещу решение № 89 от 01.11.2016г. на ЕРС по гр.д.№ 11/2016г. по описа на ЕРС. Първоинстанционното решение се обжалва изцяло. С обжалваното решение ЕРС отхвърля като неоснователни и недоказани предявените от „ПРОГРЕС ИНВЕСТМЪНТ ГРУП“ ЕООД със седалище в гр. Елхово, ул. „Ал. Стамболийски“, № 126, вх.А, ет.4, ап.12, ЕИК – 200829750, представлявано от Д.Г.Ш., чрез процесуалният му представител – адв.П.М., съдебен адрес ***, адв. П. М.,***, с адрес на управление в гр.Е., ул.„Т.”, № **, БУЛСТАТ 000970165, представлявана от кмета П.А.К., ИСК с правно основание чл. 79, ал.1, вр. с чл.82, вр. с чл. 228 от Закона за задълженията и договорите – за заплащане на обезщетение в размер на 7000.00 лева - частичен иск от общата сума в размер на 36000.00 лева, за пропуснатите от него ползи в резултат на неизпълнението на задълженията от страна на наемодателя съгласно сключения между страните Договор за наем № 6/01.03.2011г. и недобросъвестното поведение на ответната Община Елхово, лишило ищцовото търговско дружество от възможността да ползва наетия имот, представляващ кафе-аперитив „Централ“, за периода от м.февруари до м.ноември 2015г. и от м.януари до м.февруари 2016г., както и ИСК по чл. 86 от ЗЗД – за заплащане на законната лихва върху претендираната главница от 7000.00 лева, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 14.01.2016г. до окончателното изплащане; ОСЪЖДА „ПРОГРЕС ИНВЕСТМЪНТ ГРУП“ ЕООД със седалище в гр. Елхово, ул. „Ал. Стамболийски“, № 126, вх.А, ет.4, ап.12, ЕИК – 200829750, представлявано от Д.Г.Ш., със съдебен адрес ***, адв. П. М.,***, с адрес на управление в гр. Е., ул. „Т.”, № **, БУЛСТАТ 000970165, представлявана от кмета П.А.К., на основание чл.232, ал.2, вр. с чл. 228 от ЗЗД сумата от общо 3949.69 лева с вкл. ДДС /три хиляди деветстотин четиридесет и девет лева и шестдесет и девет стотинки/ представляваща сбор от дължимите и неплатени месечни наеми по Договор № 6/11 от 01.03.2011г. за наем на недвижим имот, частна общинска собственост, за периода от 01.02.15г. до 04.01.16г. включително, ведно със законната лихва върху главницата от 3949.69 лева, считано от момента на предявяването на насрещния иск – 16.02.2016г. до окончателното изплащане на сумата, на основание чл. 86 от ЗЗД да заплати сумата от 200.00 лева /двеста лева/, представляваща законна лихва върху всяка от дължимите месечни наемни вноски за периода от 01.02.15г. до 04.01.2016г., считано от датата на изпадане в забава - 30-то число на всеки текущ месец, до момента на завеждане на насрещната искова молба – 16.02.2016 година, както и на основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати сумата от 1458.00 лева /хиляда четиристотин петдесет и осем лева/ - направените от ищеца по насрещния иск разноски по делото за настоящата инстанция съобразно уважаване на исковите претенции.

Въззивникът счита обжалваното решение за неправилно, поради необоснованост и нарушение на материалния закон. Смята, че обжалваното решение е постановено в категорично противоречие със събраните по делото гласни и писмени доказателства. Излага подробни съображения. Счита, че по делото е установено, че между страните има договор за наем № 6/01.03.2011г., с който на ищцовото дружество е бил отдаден от ответната община недвижим имот частна общинска собственост, представляващ кафе-аперитив, че в периода м.февруари – м.ноември 2015г. ответната община Елхово не е изпълнявала точно задълженията си по договора за наем като не е осигурявала достъп на наемателя до наетия обект, а чрез свои действия с разкрИ.е на строителна площадка е възпрепятствала достъпа до наетия обект на наемателя, че не е бил възможен достъпа на клиенти, били са прокопани шахти и канали, в които се полагали тръби, ел. Кабели като шахтите не били обезопасени, имало висок шум и запрашеност, позовава се на Наредба №2 от 22.03.2004г. за минималните изисквания за здравословни и безопасни условия на труд при извършване на СМР. Твърди, че подходите към заведението били в кал, а високият шум и запрашеност поставили в невъзможност ищецът да извършва търговска дейност в наетия обект, че наетият имот е бил иззет принудително със заповед на кмета два месеца преди да е изтекъл срока на договора на наем и незаконосъобразното едностранно прекратяване на договора за наем от страна на неизправната страна - община Елхово, е предпоставка за търсеното обезщетение за м.януари и февруари 2016г. Община Елхово е била неизправна страна по договора за наем и с неизпълнение на задълженията си е причинила вреди на ищеца, изразяващи се в пропуснати ползи – търговска печалба, които били установени с приетата по делото ССЕ. Моли ЯОС да отмени изцяло като неправилно и необосновано обжалваното решение и постанови друго, с което да уважи предявения от “Прогрес Инвестмънт Груп”ЕООД иск и отхвърли като неоснователен и недоказан насрещния иск на община Елхово. Претендира направените разноски пред двете инстанции.

С въззивната жалба не е направено искане за събиране на доказателства.

В срока за отговор на въззивната жалба по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил такъв от община Елхово, представлявана от кмета П.А.К., чрез пълном. Адв.И.Ч. ***, с който се излагат съображения за неоснователност на въззивната жалба, както и за правилност на обжалвания съдебен акт. Оспорва възраженията във въззивната жалба като излага доводи. Моли да бъде потвърдено обжалваното решение като правилно. Претендира направените във въззивното производство разноски.

В с.з. въззивникът „Прогрес Инвестмънт Груп“ ЕООД, редовно призован, се представлява от управителя Д.Г.Ш. и адв. М. от ЯАК. Поддържа въззивната жалба, моли да бъде отменено обжалваното решение и да му се присъдят направените по делото разноски пред двете съдебни инстанции.

За въззиваемата страна Община Елхово, редовно призована, в с.з. се явява адв. Ч. от ЯАК и оспорва въззивната жалба, иска да бъде оставена без уважение, претендирана направените пред настоящата инстанция разноски и моли съдът да потвърди изцяло решението на първоинстанционния съд, като правилно, обосновано и законосъобразно.

Въз основа на събраните по делото доказателства ЯОС приема за установено от фактическа страна следното:

По делото няма спор и се потвърждава от събраните доказателства, че страните по делото – въззивното дружество „Прогрес Инвестмънт Груп“ЕООД (преобразувано от „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД) и Община Елхово са били в договорни отношения по сключен между тях след проведен търг Договор за наем № 6/11 от 01.03.2011 г., надлежно вписан в Служба по вписванията-Елхово, по силата на който Община Елхово в качеството си на наемодател е предоставила за възмездно ползване на „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД гр. Елхово, ЕИК – 200829750, представлявано от Д.Г.Ш., имот частна общинска собственост, находящ се в гр.Елхово, ул. „Търговска”, № 31, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 27382.500.935.1.27 със застроена площ 139 кв.м., построен в сграда с идентификатор 27382.500.935.1., разположена в поземлен имот с идентификатор 27382.500.935. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Елхово, одобрени със Заповед № РД-18-103/28.11.2008г. на изпълнителният директор на АГКК, за срок от пет години, считано от 01.03.2011 година, за което наемателят се е задължил да заплаща на наемодателя начална наемна месечна цена в размер на 331.32 с вкл. ДДС, платима всеки месец до 30-то число. Съгласно Договора, размерът на месечния наем се изменя и актуализира съобразно индекса на инфлацията, определен от НСИ, като актуализацията се извършва ежегодно до 31.01. за предходната година и индексираната цена се счита за договорена и наемателят я заплаща през следващата година.

Видно от Протокол № 43/14.12.2010 г. от заседание на Общински съвет Елхово, последният е взел решение за отдаване под наем за срок от пет години на имот частна общинска собственост, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 27382.500.935.1.27 с площ от 139.00 кв.м., построен в сграда с идентификатор 27382.500.935.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 27382.500.935 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Елхово, след провеждане на публичен търг. Процесният имот е актуван с Акт за частна общинска собственост № 2643/01.02.2011 г. и за него е представена Схема № 5723/30.11.2010 г. на СГКК-Ямбол.

Със Заповед № РД-109/14.02.2011 г. кметът на община Елхово е обявил, че „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД гр.Елхово е спечелило търга, проведен на 08.02.2011г., за самостоятелен обект с идентификатор 27382.500.935.1.27 с площ от 139.00 кв.м., находящ се в гр.Елхово, ул. „Търговска“, № 31.

От справка в публичния Търговския регистър се установява, че Д.Ш. е придобил собствеността на 100 % от дяловете на „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД гр.Елхово, което е преобразувано в „Прогрес Инвестмънт Груп“ЕООД с управител едноличния собственик на капитала - Д.Ш..

От м. март 2011 г. до края на м.януари 2015г. въззивното дружество е стопанисвало този имот като кафе-аперитив „Централ“ и до края на 2014г. е плащало редовно уговорената месечна наемна цена. От м. януари 2015г. не е плащало наем на Община Елхово, въпреки че е било във фактическо владение на наетия имот.

С нотариална покана от 09.12.2015г. от кмета на Община Елхово, изпратена до наемателя „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД, наемателят е поканен да изпълни в 7-дневен срок доброволно задължението си по този договор за плащане на дължимите наемни вноски, като в нотариалната покана е посочено, че общото задължение на дружеството е в размер на 4045.00 лева, от които 3253.25 лв. – неплатен наем за времето от м. януари до м. ноември 2015г., 650.65 лв. ДДС и лихви към 03.12.15г. в размер на 141.14 лева, както и че в противен случай поканата следва да се счита за предизвестие за прекратяване на договора на основание чл.22, ал.1, т.4 от същия. Поканата е връчена на 10.12.2015 г. от нотариус К. Костадинов с район на действие РС-Елхово лично на управителя на дружеството Д.Ш.. След получаването на тази покана, наемната цена за месец януари 2015г. е била платена през месец декември 2015г. /на 14.12.15г. – видно от закл. на в.л./, а месечните наеми за периода след това – не са платени.

Община Елхово е упражнила правата си по чл. 22, ал.1, т..4 от Договора между страните и е отправила последваща нотариална покана от 18.12.2015г. /уведомление изх. № 53-03-219 от 17.19.15г./ до наемателя „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД, с която е уведомила Д.Ш. - управител на дружеството, че прекратява действието на Договора за наем на основание чл.22, ал.1, т.4 от същия поради неплащане на наемната цена за повече от един месец, както и че до 04.01.2016г. следва да освободи имота - предмет на Договора, като в противен случай същият ще бъде иззет по реда на чл. 65, ал.1 от ЗОбС. Тази покана е била връчена на представляващия дружеството-наемател на 22.12.2015г. от нотариус К. Костадинов с район на действие РС-Елхово.

Във връзка с претендираните от Община Елхово вземания за наеми Д.Ш. в качеството си на управител на наемателя „Прогрес Инвестмънт Груп“ООД е направил писмено Възражение вх.№ 94-П-53/28.12.2015 г., на което с писмо № 53-03-4/05.01.2016 г. на Община Елхово му е отговорено, че общината-наемодател го смята за неоснователно.

С Констативен акт № 1 от 17.12.2015г. работна група от специалисти – служители на ответната Община Елхово, в присъствието и на Д.Ш., са констатирали, че към наетия имот, собственост на Община Елхово се извършва строеж от „Прогрес Инвестмънт Груп“ ЕООД на преместваем обект – дървена конструкция със сенник, изграден в поземлен имот 27382.500.935 по кадастралната карта, собственост на Община Елхово, за който няма одобрени строителни книжа и документи – одобрен проект, в т.ч. съгласувани с контролните органи и одобрени части на проекта, разрешение за строеж, протокол за откриване на строителна площадка и др. Установено е нарушение на чл. 56, ал.1 и 2 от ЗУТ и чл. 12 от Наредба № 8 на ОбС Елхово. Последвало е издаване на Заповед № РД-1090/23.12.2015 г. на Кмета на Община Елхово, с което е наредено на „Прогрес Инвестмънт Груп“ ЕООД гр. Елхово в срок от 10 дни да премахне доброволно и за своя сметка незаконосъобразно поставения преместваем обект „Сенник с дървена конструкция“ с площ 47.6 кв.м., разположен в УПИ І – за жилищно строителство, магазини и адм. обслужване, кв. 124 по плана за регулация и застрояване на ЦГЧ-гр. Елхово

Със Заповед № РД-3/05.01.2016 г. кметът на община Елхово е наредил извършване на принудително премахване на незаконосъобразно поставения преместваем обект „Сенник с дървена конструкция“ с площ 47.6 кв.м.

Видно от Заповед № РД-4/05.01.2016г. кметът на община Елхово е назначил комисия със задача да извърши проверка относно доброволното освобождаване на имота, предмет на наемния договор, в определения в уведомлението срок. В Констативен протокол от 05.01.2016 г. комисията е отразила, че общинският имот-търговски обект не е освободен от дружеството към 15.30 часа на 05.01.16г. и продължава да се ползва за кафе-аператив.

Със Заповед № РД-5/05.01.2016г. кметът на община Елхово на основание чл.65 ЗОбС е наредил да се изземе общински имот частна общинска собственост, находящ се в гр.Елхово, ул. „Търговска” № 31 и представляващ самостоятелен обект с идентификатор 27382.500.935.1.27 с площ от 139.00 кв.м., построен в сграда с идентификатор 27382.500.935.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 27382.500.935 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Елхово от „Прогрес Инвестмънт Груп“ ООД гр. Елхово с управител Д.Г.Ш., поради това че лицето държи имота без правно основание, определил е начина на изземването, датата на принудителното изпълнение и е назначил комисия, която да изпълни заповедта. Тази Заповед е връчена лично на Д.Ш. на 05.01.2016г. в 17.20 часа, видно от отбелязването върху представеното по делото копие от същата – на л.38 от първоинстанционното дело.

С Протокол от 06.01.2016 г. назначената комисия в присъствието на управителя на „Прогрес Инвестмънт Груп“ ЕООД гр. Елхово Д. Ш. е извършила изземване на общинския имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 27382.500.935.1.27 с площ от 139.00 кв.м., актуван с АОС № 2643/01.02.2011 г., като между страните не е спорно, че от този момент наемателят не държи имота – предмет на Договора за наем от 2011г.

От събраните по делото писмени и гласни доказателства се установяване също така, че на 26.06.2012година е издадено Разрешение за строеж № 35, с което на Община Елхово се разрешава да извърши строителство на ОБЕКТ- Благоустрояване на Централна градска част – гр. Елхово, включващо Централно площадно пространство, част от пешеходната зона и основен ремонт на улица „Трети март“, с три ПОДОБЕКТА, един от които е именно този по Благоустрояване на част от пешеходната зона на гр. Елхово, в УПИ І – за жилищно строителство, детска площадка и озеленяване, кв. 121 по ПРЗ на гр.Елхово. На 14.10.2014година е съставен и подписан Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, приложен по делото на л. 141 и сл. Реално изпълнението на Подобект Благоустрояване на част от пешеходната зона на гр. Елхово е започнало в началото на м. февруари 2015година, като са били извадени поставените бетонови тротоарни плочки за подмяната им с нови, вкл. и тези находящи се пред наетото от ищцовото дружество помещение на ул.„Търговска“. Това е довело до провеждане на разговор на служител на ответната Община Елхово с управителя на дружеството – ищец, при който е обяснено, че следва да премахне изграденият преди години до наетия имот, неустановено по делото от кого, ползван от него преместваем обект – сенник и това е сторено през м. февруари 2015година. Последвали са множество строително – монтажни работи вкл. изкоп за подпорни стени и стъпала, изкоп за водна каскада и филтърно, кофраж и армировка на стени, на плочите на дъната на каскада и др. за изработката на група фонтани, направа на районно осветление на пешеходна зона и направа на детска площадка. Тези дейности са приключили до края на месец октомври 2015г., като на 12.10.2015г. е издаден Констативен акт за установяване годността за приемане на частта от строежа – за подобект „Благоустрояване на ЧГЦ, включващо централно площадно пространство и част от пешеходната зона на гр.Елхово. На 30.11.2015г. е издадено от ДНСК и Разрешение № СТ-05-2199 за ползване на строеж, с което е разрешено ползването на строеж - Благоустрояване на Централна градска част – гр.Елхово, включващо Централно площадно пространство, част от пешеходната зона и основен ремонт на улица „Трети март“.

По делото са разпитани свидетели, посочени от всяка от страните.

От показанията на посочените от ищеца по първ. иск свидетели – И. П. – приятел на управителя на ищцовото дружество, И. Ш. - майка на Д.Ш. и Н. Д. – работеща в кафе аперитив „Централ“, се установява, че от м. март 2011 година до м. януари 2015 година процесният имот се стопанисвал като кафе-аперитив и според тримата свидетели имало много посетители, но след като започнали ремонтните дейности, възложени от Община Елхово, изразяващи се в премахване на плочките пред кафе-аперитива и по пътя към входовете на заведението, изкопаване на няколко шахти пред заведението според свид.П. с дълбочина 4-5 метра и диаметър 4-5 метра, били изкопани дупки за полагане на кабели и след поставянето на кабелите навън стърчали необезопасени проводници, било невъзможно да продължи работата на кафе-аперитива поради запрашеността, шума, множеството струпана в близост строителна техника и работници на обекта, извършени изкопни и други работи, които не били обезопасени, бил ограничен достъпа до самото заведение – на работещите там и на клиентите. От показанията на св. И. Ш.и Н.Д. се установи, че след започването на ремонтните дейности в района пред наетия обект се премахнал сенника, под който имало поставени маси на тротоара и които се използвали от клиентите на заведението: в този смисъл вж. показанията на св. Ш.: „…през месец февруари 2015 година. Тогава започна Общината по някакъв проект строеж пред кафе „Централ“, поради което кафето спря да функционира като заведение, защото в момента, в който те започнаха ремонта се изрязаха чардаците пред кафето. Служители на Общината или синът ми е бил накаран да премахне чардака, не съм много сигурна. След като се премахна чардака, това значи, че и масите, които са на тротоара, тротоарното право което има, не могат да се използват. А 80 процента през деня се полза тротоарното право и клиентите почти през целия ден са отвън…“.

От показанията на свидетелите, а и предвид липсата на писмени доказателства в тази насока, не се установи след започване на ремонтните работи в района пред наетото помещение и взетото от управителя на ищцовото дружество решение да преустанови дейността на кафе аперитив „Централ“ през м. февруари 2015г. до момента на връчването на писмено уведомление през м. декември 2015г. до наемателя да плати дължимите наемни вноски за периода януари – ноември 2015г., да са проведени разговори между страните по Договора за наем от 2011г., вкл. и за това наемателят да е уведомил наемодателят за невъзможността да ползва наетото помещение.

От показанията на същата първа група свидетели се установи, че след приключването през октомври 2015г. на строителните работи, възложени от Община Елхово в ЦГР, през м. ноември 2015г. Д.Ш. започнал ремонт в наетото помещение, като измазване отвън и вътре, били обновени бар-плотовете и сепаретата и поставяне на нови тапети, а през месец декември кафе аперитив „Централ“ отново започнало работа до началото на м. януари 2016г., когато дейността е окончателно преустановена и наетият имот е бил принудително иззет от Община Елхово.

От показанията на свидетелите на възизвника-ответник по първ. иск и ищец по насрещния иск: П. К. – Зам. кмет на Община Елхово, Г. Н. – служител на Община Елхово и М. К. – работник в магазин, намиращ се в непосредствена близост до наетия имот, се установява, че действително в периода от м. февруари 2015г. до края на м. октомври 2015г. на част от пешеходната зона в ЦГЧ гр.Елхово, на ул.„Търговска“, пред наетия имот са извършвани строително монтажни работи по Програма за развитие на селските райони 2007-2013 година, финансиран по мярка 322 „Обновяване и развитие на населените места“. Основната дейност била свързана с подмяна на тротоарните плочки и изграждане на воден елемент тип каскада като към нея е изградена и една голяма ревизионна шахта за обслужване на каскадата. Свидетелите сочат, че каскадата и ревизионната шахта са разположени в тревната площ на около 15-20 метра от входа на кафе аперитив „Централ“ и не засягат демонтираната тротоарна настилка, като през процесния период от месец февруари до месец ноември 2015 година е имало осигурен достъп до входовете на магазин „Диана“, на кафе „Централ“ и на жилищния блок, които се намират в близост един до друг. Достъпът бил този, който е бил наличен и преди започването на строително ремонтните работи, но липсвали тротоарните плочки и е имало дискомфорт, тъй като съществувала само пясъчна настилка, но това не е ограничавало възможността за изграждане на временни съоръжения като рампа или друго за осъществяване достъп до търговските обекти и жилищния вход. Св. М. К. сочи, че магазин „Диана“, съседен на наетия, където тя работела през процесния период от време, не е преустановявал дейността си, работел е и било възможно да се посещава от клиенти, като достъпа до него бил откъм ул.„Славянска“ по стълбите, които и сега продължават да са налични. Същата свидетелка сочи, че от входа на магазин „Диана“ е можело да се достигне до входа на кафе „Централ“, но е трябвало да се върви по пясъчната настилка след демонтирането на тротоарните плочки.

Не се установява входът на наетия обект да попада в опасната зона съгласно чл.37 от Наредба №2 от 22.03.2004г. за минималните изисквания за здравословни и безопасни условия на труд при извършване на СМР, предвид установеното, че шахтата за водната каскада е била на отстояние 15-20м. от входа.

По искане и на двете страни по делото е назначена съдебно икономическа експертиза, като от заключенията – първоначално и допълнително такова, изготвени от в.л. А. Т., които се възприемат изцяло от съда като обективно и безпристрастно дадени и неоспорени от страните, се установява, че актуализираната съгласно договора за наем от 01.03.2011г. месечна наемна цена за 2015г. е в размер на 303.18 лева без ДДС, а с вкл. ДДС /60.64лв./ - в общ размер на 363.82 лева, като за процесния период от 01.02.2015г. до 04.01.2016г. дължимият наем за имота е в общ размер на 4049.14 лева с вкл. ДДС. Към момента на изготвяне на експертизата вещото лице не е установило плащане на наемната цена за процесния посочен по-горе период, като последното плащане на наем е извършено на 14.12.2015г., когато е платена сумата от 354.90 лв. с ДДС /колкото реално е претендирала Община Елхово като наемно месечно плащане, вкл. и за процесния период/ – наем за м. януари 2015г. Размерът на мораторната лихва върху дължимите ежемесечно суми за плащането на наемната цена за същия период от време с натрупване, считано от датата на настъпването на падежа на първия неплатен наем – 01.03.2015 година до датата на завеждането на насрещната искова молба - 16.02.2016 година, вещото лице е посочило в размер на 224.66лева. По поставения по искане на ищеца по първоначалната ИМ въпрос вещото лице Т. е дал заключение след като е разгледал първичните счетоводни документи, касовите книги, предоставени от счетоводството на ищцовото дружество, годишните данъчни декларации, изискани от НАП и приложени по делото на л.73 и сл. и след проверка и анализ на предоставената му счетоводна информация, като е посочил, че за периода 2012-2015 година „Прогрес Инвестмънт Груп“ ЕООД гр. Елхово има следната средно месечна печалба само от дейността на търговски обект кафе - аперитив „Централ“, находящ се в гр. Елхово, ул. „Търговска“, № 31, а именно: средно месечен размер на търговската печалба за 2012г. - няма такава, а има реализирана счетоводна загуба за тази година в размер на 9410.35 лева, средно месечният размер на търговската печалба за 2013г. е 191.62 лева, средно месечният размер на търговската печалба за 2014г. е в размер на 1403.81 лева, а месечната търговската печалба за м.януари на 2015г. е 1249.07лева.

Въз основа на така установената фактическа обстановка, ЯОС прави следните правни изводи:

Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена от надлежна страна в предвидения в чл.259 от ГПК преклузивен двуседмичен срок. Разгледана по същество, въззивната жалба е неоснователна.

При извършената служебна проверка по чл.269 от ГПК ЯОС намира първоинстанционното решение за валидно и допустимо.

Пред ЕРС е предявен първоначален иск по чл.79, ал.1, вр. с чл.82 от ЗЗД за заплащане на обезщетение в размер на 7000.00 лева - частичен иск от общата сума в размер на 36000.00 лева, представляващи пропуснатите от наемателя ползи в резултат от неизпълнението на задълженията от страна на наемодателя по сключения между страните Договор за наем № 6/01.03.2011г. и недобросъвестното поведение на ответната община Елхово, лишило наемателя от възможността да ползва наетият имот за периода от м.февруари до м.ноември 2015г. и от м.януари до м.февруари 2016г., както и на основание чл. 86 от ЗЗД – за заплащане на законната лихва върху главницата от 7000.00 лева, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 14.01.2016г. до окончателното изплащане.

Съгласно чл.79, ал.1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Според чл.82 от ЗЗД, обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. В случая се претендират пропуснати от наемателя ползи като пряка и непосредствена последица от неизпълнението от страна на наемодателя по сключения между страните Договор за наем № 6/01.03.2011г. на задължението да осигури ползването на наетия имот, както и в резултат на недобросъвестно поведение на ответната община Елхово, с което лишава наемателя от възможността да ползва наетият имот за горепосочения период.

В съдебната практика и в правната доктрина пропуснатата полза се определя като неосъществено увеличаване на имуществото на кредитора. Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването. Пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в закона презумпция за настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл.82 от ЗЗД обезщетяване - да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването му за сметка на длъжника. За да бъде уважен предявеният иск за обезщетение за пропуснати ползи от наемателя, следва да бъде доказано, че съществува сигурност за увеличаване имуществото му, която сигурност не се предполага. Пропуснатите ползи, за които се претендира обезщетение, трябва да имат качество на реалност и сигурност. Печалбите биха имали характер на пропуснати ползи по смисъла на чл.82 във връзка с чл.79, ал.1 от ЗЗД само в случай, че получаването им от страна на наемателя е сигурно. Доказването на тези релевантни факти, наред с установяването на фактическото положение, което би било налице, ако вредоносното действие не би било настъпило, е в тежест на кредитора, който твърди, че е пропуснал да реализира доходи от наемното правоотношение и съответно по този начин да увеличи имуществото си. В тази насока е задължителната съдебна практика на ВКС: Тълкувателно решение № 3 от 12.12.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГТК, Решение № 156 от 29.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 142/2010 г., I т. о., ТК.

ЯОС намира, че по делото не е доказано от въззивника-ищец обстоятелството, че съществува сигурност наемателят да получи твърдяните печалби месечно. От заключението на в.л. е видно, че през периода 2012-2015г. средно месечния размер на търговската печалба на ищцовото дружество е различна, като през 2012г. дори няма печалба, а напротив – има реализирана счетоводна загуба за тази година в размер на 9410.35 лева. През 2013г. средно месечният размер на търговската печалба е 191.62 лева, през 2014г. - 1403.81 лева, а през м.януари 2015г. - 1249.07лева. Преценката на реализираната от въззивника печалба през този предходен период от време, наличието на загуба и липсата на печалба за 2012г., не водят до сигурен и несъмнен извод, че въззивникът би получил твърдяната и претендирана месечна търговска печалба – 3000.00 лева през процесния период от време.

ЯОС намира, че по делото не се установи лишаване на наемателя от ползването на наетия имот до момента на изземването му по реда на чл.65 от ЗОбС със заповед и констативен протокол от 05.01.2016г. Събраните по делото свидетелски показания доказват, че имотът е ползван от наемателя до изземването му. По делото е установено, че в района, където се намира наетия имот, са осъществявани строителни дейности за благоустрояването на града по оперативна програма за развитие на селските райони по мярка 322 „Обновяване и развитие на населените места“, финансирана от  Европейския фонд за регионално развитие. Било е налице шум и запрашеност в резултат на извършваните строителни дейности за прокопаване шахти и канали за тръби, ел. кабели, но не се установи, че достъпът до наетото помещение е бил отнет, такъв е имало от две страни, макар и по пясъчна настилка.

Тъй като не са налице предпоставките за уважаване на претенцията по чл.82 вр. с чл.79, ал.1 от ЗЗД, ЯОС намира този иск за неоснователен и недоказан. Неоснователни са възраженията на въззивника, че в периода м.февруари – м.ноември 2015г. наемодателят община Елхово не е осигурявала достъп на наемателя до наетия обект - това се опровергава от събраните свидетелски показания, вкл. тези на свидетели на ищеца-въззивник, които сочат за предприет и извършен от наемателя ремонт в наетото помещение.

Предвид неоснователността на главния иск по чл.79, ал.1, вр. с чл.82 от ЗЗД за пропуснати ползи в резултат на неизпълнение на задължение на наемодателя да предостави и осигури ползване на наетия имот, неоснователен и недоказан се явява и предявеният акцесорен иск по чл.86 от ЗЗД за заплащане на законната лихва върху претендираната главница, считано от подаването на исковата молба в съда до окончателното плащане.

По насрещния иск на наемодателя с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД за осъждане на наемателя да заплати на община Елхово сумата 3949.69лв. с вкл. ДДС, представляваща сбор от месечните наемни вноски по Договор № 6/11 от 01.03.2011г. за периода от 01.02.2015г. до 04.01.2016г. включително (354.90 лв. с ДДС месечно), ведно със законната лихва от момента на предявяването на иска до окончателното изплащане на сумата, и по акцесорния иск по чл.86 от ЗЗД, ЯОС намира следното: Между страните по делото е възникнало валидно наемно правоотношение, по Договор № 6/11 от 01.03.2011г. за наем на имот, частна общинска собственост, находящ се в гр.Елхово, ул.„Търговска”№31. С договора страните са уговорили наемната цена, правата и задълженията на страните и срока на действие на договора – за пет години - до 01.03.2016г. Наемодателят е предоставил наетия имот на наемателя, който е можел да ползва имота. Не се установи наемателят да е бил лишен от наемодателя от ползването на имота за периода от 01.02.2015г. до 04.01.2016г. включително, за който период наемодателят търси заплащане на дължими наеми, поради което е неоснователно възражението на въззивника за недължимост на наемите, още повече през целия този период наемателят не е сезирал общината-наемодател за наличие на пречки в ползването на имота. Предвид претендираните суми за дължими наеми за периода от 01.02.2015г. до 04.01.2016г. включително, ведно със законната лихва за всяко просрочие, и заключението на в.л. за размера на дължимия наем и законната лихва върху всяка от дължимите месечни наемни вноски, считано от датата на изпадане в забава - 30-то число на всеки текущ месец, до момента на завеждане на иска, насрещните претенции на наемодателя са основателни и доказани, поради което следва да бъдат уважени.

Въз основа на горното, ЯОС намира, че обжалваното решение е правилно, поради което следва да бъде потвърдено.

С оглед изхода на делото на въззивника не следва да се присъждат разноски. На въззиваемата страна община Елхово следва да се присъдят разноски за въззивната инстанция в размер на 500лв. платено адвокатско възнаграждение по представен договор за правна защита и съдействие.

На основание изложеното, ЯОС

Р Е Ш И :

Потвърждава решение № 89 от 01.11.2016г. на ЕРС по гр.д.№ 11/2016г. по описа на ЕРС.

Осъжда „ПРОГРЕС ИНВЕСТМЪНТ ГРУП“ ЕООД със седалище в гр.Елхово, ул.„Ал. Стамболийски“, № 126, вх.А, ет.4, ап.12, ЕИК – 200829750, представлявано от Д.Г.Ш., със съдебен адрес ***, адв. П. М.,***, с адрес на управление в гр.Е., ул.„Т.”№**, БУЛСТАТ 000970165, представлявана от кмета П.А.К., 500лв. разноски за въззивната инстанция.

Решението не подлежи на касационно обжалване с оглед чл.280, ал.2, т.1, предл.второ от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.