О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№
27.10.2016г. гр.Ямбол
Ямболският окръжен съд, гражданско
отделение, първи състав
В закрито заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА СТОЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА
КАЛИНА ПЕЙЧЕВА
Секретар
Прокурор
Като разгледа докладваното от съдия ТАГАРЕВА
Възз. ч.гр.дело №366 по описа за 2016г.
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.577, ал.1 ГПК, вр. с чл.274, ал.1, т.2 и сл. ГПК.
Образувано е по частна жалба на Областна дирекция „Земеделие” гр.Хасково, представлявана от директора В. А. А., против Определение №1/27.05.2016г. на съдията по вписванията при ТРС, с което е постановен отказ да се извърши вписване на отбелязване на едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №22-ОДЗ-2011/02.03.2012г., вписан в Служба по вписванията – Тополовград, вх.рег.№365/05.03.2012г., № по ред 37, т.І, парт.№3094.
Оплакването на частния жалбоподател е, че определението на съдията по вписванията е незаконосъобразно и необосновано, поради което моли съда да отмени обжалвания отказ и да разпореди да бъде извършено исканото вписване. Според изложените доводи в случая са налице законовите изисквания на чл.27, ал.2 от ЗАЗ за отбелязването на едностранното прекратяване на арендния договор, като съдията по вписванията е излязъл извън рамките на проверката, която следва да извърши по закон.
Ответникът по частната жалба - дружеството „Агро Сигма” ООД с.Овчи Кладенец, е депозирал писмен отговор със становище за неоснователност на жалбата.
ЯОС намира, че жалбата е процесуално допустима, тъй като е подадена в предвидения от закона едноседмичен срок, от лице имащо право и интерес от обжалване, поради което може да се разгледа по същество.
За да се произнесе, окръжният съд
установи следното:
Със заявление изх. №1819/12.09.2015г. до съдията по
вписванията при ТРС Директорът на ОД „Земеделие” гр.Хасково е поискал да бъде
вписано в регистрите едностранното прекратяване, поради неизпълнение на
задължението за внасяне на арендното плащане в договорните срокове, на
сключения за срок от 10 години между Директора на ОД „Земеделие” гр.Хасково и
„Агро Сигма” ООД договор за аренда на земеделска земя от ДПФ № 22-ОДЗ-2011/02.03.2012г.,
вписан в Службата по вписванията – Тополовград на 05.03.2012г., вх.peг. №365, № по ред 37, том I, парт. №3094.
Към заявлението са представени :
Вписаният договор за аренда №22-ОДЗ-2011 от 02.03.2012г. и писмо изх.
№1274/26.06.2015г., с което арендаторът „Агро Сигма” ООД е бил поканен да
изпълни задълженията си по договора за аренда, като внесе дължимите суми по
изпълнение на договора за аренда в 7 дневен срок от получаване на поканата. Тъй
като арендаторът не е изпълнил задължението си в предоставения му от
арендодателя срок, с писмо изх.№1584/10.08.2015г. арендодателят е предизвестил
арендатора, че прекратява едностранно договора за аренда, поради неизпълнение
на задължението за внасяне на арендното плащане в сроковете, уговорени с
договора.
Писменото уведомление за едностранното
прекратяване на договора за аренда е достигнало до арендатора „Агро Сигма” ООД
на 17.08.2015г., видно от приложеното към заявлението за вписване „известие за
доставяне”.
С обжалваното определение съдията по
вписванията при ТРС е постановил отказ да се извърши вписване на отбелязване на
едностранното прекратяване на договора за аренда на земеделска земя от ДПФ, по
съображения, че към заявлението не е приложен акт, подлежащ на вписване – напр.
искова молба, съдебно решение или анекс към договора за прекратяването му по
взаимно съгласие. Според съдията по вписванията, при едностранното прекратяване
на договора за аренда, тъй като правните последици от прекратяването настъпват
по право, липсва подлежащ на вписване акт.
Определението е неправилно.
С Определение №257/13.05.2015г. по ч.т.д.№67/2015г. на ВКС, ТК, I т.о е прието, че развалянето на двустранните договори (наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение) се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД (с или без предупреждение), а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред (чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ) с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне (с едностранно волеизявление или с конститутивен иск). Той не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне. Според повелителната норма на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред – с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД.
Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги, без вписването да е обусловено от това кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект - прекратяване на договора. При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му.
По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение №7/25.04.2013 г. по тълк.д.№7/2012г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването на прекратяването на арендния договор, съответно на вписването на сключването на същия. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на присъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание.
С оглед тези разяснения на закона, дадени с цитираната задължителна съдебна практика на ВКС и очертаните в тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията, същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и следователно да се позовава на липса на предпоставки за прекратяване /разваляне/ на договора, като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно волеизявление прекратяване на договор за аренда, който не попада в обхвата на чл.28, ал.2 ЗАЗ.
В
конкретния случай е установено, че договорът за аренда е сключен за срок от
10години и арендуваните земеделски земи са от ДПФ, поради което развалянето
/прекратяването/ на договора за аренда се осъществява по общия ред – с
едностранно писмено изявление по чл.87, ал.1 ЗЗД. Частният жалбоподател е
представил изискуемите за вписване документи - актът, материализиращ
едностранното волеизявление за прекратяване на арендния договор и
доказателство, че то е достигнало до адресата му, поради
което е налице подлежащо на вписване по чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ прекратяване на
договора за аренда, което не се упражнява по съдебен ред.
Предвид
наличието на предпоставките за извършване на исканото вписване, определението на съдията по вписванията
при ТРС, с което е постановен отказ да се извърши вписване на едностранното
прекратяване на договор за аренда на земеделска земя от ДПФ, следва да бъде
отменено и постановено вписване на едностранното прекратяване на договора за
аренда, което има единствено оповестителен ефект.
Водим от изложеното, ЯОС
О П Р Е Д Е Л И :
ОТМЕНЯ Определение №1/27.05.2016г. на съдията по вписванията при ТРС, с което е постановен отказ да се извърши вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №22-ОДЗ-2011/02.03.2012г., вписан в Службата по вписванията – Тополовград, вх.рег.№365/05.03.2012г., № по ред 37, т.І, парт.№3094, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ДА СЕ ИЗВЪРШИ вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от ДПФ №22-ОДЗ-2011/02.03.2012г., вписан в Службата по вписванията- Тополовград, вх.рег.№365/05.03.2012г., № по ред 37, т.І, парт.№3094.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.
2.