Р Е Ш Е Н И Е

№ 12.03.2016 година гр.Ямбол

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ямболският окръжен съд, въззивен граждански състав,

на 16.02.2016 година, в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛИНА ЧАПКЪНОВА

ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА СТОЕВА

КАЛИНА ПЕЙЧЕВА

секретар: П.У.

като разгледа докладваното от съдия К. Пейчева

въззивно гражданско дело № 426 по описа за 2015 година на ЯОС,

за да се произнесе взе предвид следното:

Делото е образувано по въззивна жалба от “Явлена-Бургас”ООД с ЕИК 102209836 със седалище и адрес на управление: Бургас, ул.”Александровска” № 137, вх.В, представлявано от управителя С.С.Т. – Д., чрез адв.П.Т. от БАК, съдебен адрес:***, срещу решение № 87 от 20.08.2015г. по гр.д.№ 27/2015г. по описа на ЕРС, в частта, с която е отхвърлен като неоснователен и недоказан предявеният от ЯВЛЕНА-Бургас“ООД с ЕИК 102209836, със седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.„Александровска“ № 137, вх.В, представлявано от управителя С.С.Т.-Д., с адрес ***, пл.„*********“ № *, адв. П.Т., против С.С.К.-АНАДОЛИЕВА с ЕГН – **********,***, със съдебен адрес ***, офис 4, адв. Е.М., ИСК с правно основание по чл.92 от ЗЗД, вр. с чл.49 и сл. от ТЗ, вр. с чл.4.7 от Договор за посредничество между страните, за заплащане на договорената между страните неустойка в размер на 3911.66 лева, представляваща левовата равностойност на сумата от 2000 евро, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на исковата молба – 27.10.2014г. до окончателното плащане. Въззивникът счита решението в обжаваната част за незаконосъобразно, необосновано и неправилно, като излага съображения. Твърди се, че съдът е тълкувал клаузата за неустойка в договора за посредничество неправилно и се излагат доводи относно функциите на неустойката. Възразява, че е неправилен изводът на ЕРС, че при неточно изпълнение изправната страна има право на алтернативен избор – да иска изпълнение заедно с обезщетение за забава или да иска обезщетение за неизпълнение – неустойка. Моли ЯОС да отмени решението на ЕРС в обжалваната част и постанови друго, с което да уважи в пълен размер претенцията за неустойка. Претендират се и направените по делото разноски в двете инстанции. С въззивната жалба не са направени доказателствени искания.

В срока за отговор на въззивната жалба по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил такъв от С.С.К., в който се поддържа становище, че решението на ЯРС е изцяло законосъобразно и правилно, въззивната жалба е неоснователна и се излагат съображения. Моли да бъде потвърдено обжалваното решение като правилно и присъдени разноски за въззивната инстанция.

Въз основа на събраните по делото доказателства ЯОС приема за установено от фактическа следното:

Видно от договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 27.06.2014г. между “Явлена-Бургас”ООД и С.К. като възложител, страните са се договорили следното: “Възложителят възлага, а Агенцията приема възмездно да проучи пазара, да рекламира и да търси за покупка недвижим имот: вид – тристаен апартамент, площ 100кв.м., цена на имота 90000€ в гр.Бургас, район “Лазур”, “Център’, “Братя Миладинови”, “Славейков”. Срокът на договора е до 30.08.2014г. “Явлена-Бургас”ООД в т.3 от договора е поел задължение да проучва пазара във връзка с търсенето на недвижим имот по зададени от възложителя параметри, след намиране на подходящи имоти да осигури на възложителя възможност за огледи; да уговаря съществените условия за покупко-продажбата и да подготви сключването на предварителен договор между възложителя и продавача при постигане на договореност по основните параметри. При неспазване на условията по т.4.3 от договора, а именно: възложителят да извършва огледи, да води преговори за предложен от Агенцията имот и да осъществи сделка за същия само чрез Агенцията, съгласно т.4.6 от същия договор „Явлена-Бургас“ООД има право на уговореното възнаграждение, както и на неустойка в размер на 2000 евро. Уговорено е в т.4.7 от Договора, че Агенцията има право да получи уговореното възнаграждение, както и неустойка в размер на 2000 евро, ако намери и представи на Възложителя имот за покупка и впоследствие бъде сключен нотариален акт, по силата на който Възложителят или негови свързани лица по смисъла на т.1-5 от §1 от ДР на ТЗ, придобиват собствеността върху имота, независимо дали Агенцията е изпълнила другите си задължения по договора и независимо кога е сключен нотариалният акт.

Видно от споразумение от 06.08.2014г. между „Явлена-Бургас“ООД и С.К., срокът на действие на Договора от 27.06.14г. между тях е предоговорен и съкратен до 06.08.2014г..

От представени по делото четири протоколи за огледи се установява, както следва: протокол от 27.06.2014г. (датата на сключване на договора между страните) - извършени от С.К. 4 огледа; на 15.07.2014г. – общо 5 огледа, на 19.07.2014г. – 4 огледа, между които и на процесното жилище в к-с „Лазур“ бл. 113, на 20.07.2014г. – 2 огледа, сред които повторен оглед на същото жилище и на 02.08.2014г. – един оглед на имот.

По делото са представени договор от 22.07.2014г. за посредничество при покупка на недвижим имот в гр. Бургас, к-с „Лазур“ при цена 40000.00 евро и договор от 22.07.2014г. за посредничество при продажба на притежавания в СИО недвижим имот в гр.Бургас, к-с „Лазур“ бл. 113, вх.Б, ет.2, ап.2, при цена 82000.00 евро, сключени между св.Р.Б. и “Явлена-Бургас”ООД и споразумение от 31.07.2014г. към всеки от тях за изменение срока им, с които срокът на действие на тези договори бил предоговорен от 22.10.2014г. (първоначално уговорения краен срок) – на 31.07.2014г..

От банково удостоверение № 0401-64-008315 от „УниКредит Булбанк“ АД Бургас, е видно, че банката е дала уверение, че ще заличи действащата ипотека върху имота в гр.Бургас, к-с„Лазур“ бл.113, вх.Б, ет.2, ап.2, след цялостно издължаване на ипотечен кредит от 2007г. с остатък по главница към 24.07.2014г. в размер на 86112.39 лева и текуща лихва в размер на 591.43 лева.

Видно от нотариален акт № 19 от 02.09.2014г., т. ІІ, рег.№ 4519, дело 200/02.09.2014г. на нотариус И. К. с район на действие района на РС-Бургас, А. С. А. - съпруг на ответницата, е купил за сумата от 123 800.00 лева от Р. и Б. Б. имота в ж.к. „Лазур“, бл.113, вх.Б, ет.2, ап.2, предложен на въззиваемата-ответница от въззивното дружество в изпълнение на процесния Договор за посредничество.

С нотариална покана от 14.10.2014г. „Явлена-Бургас“ООД е отправило до С.К. покана в 5-дневен срок от получаването да заплати доброволно договореното между страните по Договора за посредничество от 27.06.14г. възнаграждение в размер на 3 % от договорената по сделката, извършена на 02.09.2014г. продажна цена в размер на 123800.00 лева или сумата от 3714.00 лева, както и на основание чл. 4.7 от Договора да заплати и неустойка в размер на 3911.66 лева, представляваща левовата равностойност на сумата от 2000 евро, като ответницата е предупредена, че при неплащане на тези суми, дружеството ще претендира и законна лихва върху всяка от двете суми от датата на получаване на поканата, както и ще предприеме защита на правата си по съдебен ред. Тази покана е връчена на 17.10.2014г. на С.К. и на 22.10.2014г. тя е изпратила отговор, в който уведомява въззивното дружество, че не е изпълнило задълженията си по сключения Договор за посредничество, тъй като не е осъществена среща със собственика на одобрения за покупка имот за сключване на предварителен договор, поради което и не им се дължи договореното възнаграждение, а искането за заплащане на договорената неустойка е също неоснователно, тъй като с поведението си въззиваемата-ответница не е станала причина да не се осъществи сделката чрез посредничеството на Агенцията.

По делото пред ЕРС са разпитани свидетелите П., И., Б. и А., от чиито показания се установява, че още при първия оглед на имота в гр.Бургас, к-с „Лазур“ бл.113, вх.Б, ет.2, ап.2, извършен от А. А. с участието на брокер от ищцовото дружество - св. П., както и брокер от Агенция „Асавия“, които са били обявили за продажба на своя сайт апартамента на сем.Б., съпругът на ответницата – св.А. одобрил това жилище за покупка. На следващият ден - 20.07.2014г. оглед бил извършен и от С.К.- А., която също го одобрила. Били предприети действия от посредническото дружество за снабдяване с необходимите документи за осъществяване на сделката, при което било установено, че върху имота има ипотека.

Свид. П., И. и Б. в показанията си сочат, че за 28.07.2014г. (понеделник) в офиса на “Явлена –Бургас”ООД била насрочена среща между бъдещите купувачи - семейството на въззиваемата, и продавачи сем.Б. за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на апартамента, собственост на сем. Б..

От показанията на св.П. се установява, че на 25.07.2014г.- петък, след края на работния ден, Р.Б. се обадила и съобщила на друг брокер от „Явлена-Бургас“ ООД – Л. Ф., че се отказва от продажбата на апартамента си. Ф. веднага уведомила по телефона св.П., която се занимавала с подготовката на документите за сключването на предварителния договор като брокер, отговарящ за сключеният с ответницата Договор за посредничество, а тя от своя страна сутринта на 28.07.14г. уведомила С.К.-А. и съпругът й, че продавачът се е отказал от сделката, да не се явяват на уговорената среща за сключване на предварителен договор. Уверила ги, че продължава да работи и да изпълнява задълженията си по Договора за посредничество като ги поканила да извършат огледи на други имоти в гр.Бургас. Същият ден св.А. извършил в град Бургас оглед на три имота заедно с колега на св.П. от същата агенция – св.С. И., тъй като П. щяла да ползва отпуск от този ден. По-късно, на 02.08.2014г. бил извършен от ответницата последния оглед на предложен от “Явлена-Бургас”ООД имот в гр.Бургас.

От Декларация за оглед на недвижим имот на 27.08.2014г., фактура №37/22.10.2014г., издадена от „Берса“ ЕООД гр. Бургас, вносна бележка от 22.10.2014г. за внесена от С. Б. сума в размер на 3130.00 лв., квитанция към ПКО от 02.09.14г. за внесена от Ангел Анадолиев сума в размер на 2000.00 лева., преводно нареждане за сумата от 11210.00 евро от 02.09.2014г., преводно нареждане на 22.08.2014г. за сумата от 86032.51 лева и преводно нареждане за сумата от 8100 евро от 07.08.2014г., както и от показанията на св. Б., Б. и А., се установява, че между А.А. и представител на Агенция „Берса“ ЕООД, представлявана от св.С. Б. е подписана представената Декларация за оглед от 27.08.2014г., както и че на 07.08.2014г. А. е превел по сметка на Р. Б. сумата от 8100 евро като капаро за сключване на договор за покупко-продажба на процесния апартамент в гр.Бургас, к-с „Лазур“ бл.113, бх.Б, ет.2, ап.2, след което е превел на 22.08.2014г. по сметка на Б.Б. сумата от 86032.51 лева за погасяване на ипотечен кредит и заличаване на ипотека, а с третия превод на сумата от 11210 евро, осъществен на 02.09.2014г., е платена окончателно продажната цена по сделката. Видно е още, че А. А. е заплатил на Агенция „Берса“ ЕООД на 02.09.2014г. сумата от 2000.00 лева авансово като дължима комисионна в общ размер на 3130.00 лева за покупка на апартамент в гр. Бургас, к-с „Лазур“ бл. 113, бх. Б, ет.2, ап.2, а останалата сума от 1130.00 лева е платил на 22.10.2014г., когато е издадена и приложената по делото фактура № 37, издадена от „Берса“ ЕООД гр.Бургас. От фактура №37/22.10.2014г., издадена от „Берса“ ЕООД и извлечение на сметка „411 Клиенти от страната“ за м.декември 2014г. на дружеството, се установява, че през месец декември е била осчетоводена получената от „Берса“ЕООД сума от общо 3130.00 лева, платена от А. А.като комисионна за покупка на апартамент в гр.Бургас, к-с „Лазур“ бл. 113, бх. Б, ет.2, ап.2.

Представени са жалба от 16.10.2014г. до РП Бургас от С.С.Т.-Д. срещу А. С. А. и жалба от 16.10.2014г. до РП Бургас от З. В. П. срещу А. С. А.. От изисканите от РП Бургас справки е видно, че по първата жалба е била образувана проверка, която към 14.05.2015г. не е приключила, а по втората жалба от св. П. има произнасяне с Постановление от 04.03.2015г. на прокурор от РП Бургас, с което е отказано да се образува наказателно производство за престъпление от общ характер и е прекратено производството по пр.пр.№ 13935/14г. по описа на БРП.

От показанията на свид. Р. Б. се установява също, че Агенцията била насрочила за 28.07.2014г. среща за сключване на предварителен договор. Свидетелката сочи, че отказала да отиде и да подпише предварителен договор като мотивите за несъгласието ù за сключване на предварителен договор били, че тя не била съгласна с настояването от страна на представителите на “Явлена-Бургас”ООД първите две от общо три вноски от сумата по уговорената продажна цена да бъдат преведени за погасяване на заема на нейния съпруг и за заличаване ипотеката върху същия апартамент. Тя искала първата от общо трите вноски да бъде преведена по нейна сметка, за да може тя да капарира друго жилище, което да купи и където да се нанесат след продажбата на процесния апартамент. Свидетелката Б. не била съгласна да подписва предварителен договор за продажба на собствения си апартамент преди да има някаква яснота именно за това друго жилище, което тя искала да закупи.

Видно от показанията на св. Б., същата е разговаряла с А. А. - съпругът на ответницата, след като той се явил отново на оглед на жилището заедно с брокер от друга Агенция за недвижими имоти, разбрали се за условията по плащането на продажната цена на три вноски, след което всеки от тях – Б. и А.сключили договор за посредничество с тази Агенция – „Берса“ЕООД вж. тези показания: „…Свързахме се с една друга фирма доста време след като казах на „Явлена“, че не искам да продавам чрез тях, се обади друга агенция и поискаха да извършат оглед на апартамента. Отваряйки вратата на апартамента, видях жена придружаваща отново А.…Седнахме на масата, разбрахме се…Казах им какви са моите изисквания - да ги правим нещата едновременно и започнахме да работим с тях, да търсим жилище да купим чрез тях. За продажбата, тъй като А. хареса това жилище, той стана техен клиент, на „Берса“ и ние също станахме техен клиент. След това звъннах на „Явлена“ и им казах, че искам да прекратя договорните си отношения с тях. Отидох и с управителката подписахме прекратяването на договора. Не съм обяснявала причините, поради които прекратявам договорите…“.

От показанията на св. С. Б. – представляващ „Берса“ЕООД, се установи, че на дата, която той не можа да уточни, по телефона на негов служител /съпругата му/ се обадил А. А. и се интересувал за имот в гр. Бургас, к-с „Лазур“, бл. 113, вх.Б, ет.2, ап.2, който „Берса“ЕООД обявило и рекламирало за продажба на своя интернет сайт, като не споделил, че преди това е извършил оглед на същото жилище със съдействието на друга агенция за недвижими имоти и го е одобрил за покупка. След това бил извършен оглед на жилището, като свидетелят не посочва дата на огледа, а на 02.09.2014г. бил подписан и нотариалният акт за окончателната покупко-продажба на апартамента пред нотариус. Същият ден бил сключен и договор за продажба на друг имот, който сем. Б. закупили със съдействието на „Берса“ЕООД, като за тези посредничества дружеството получило възнаграждение от сем. Б. и от А. А..

От показанията на свид.А. се установява, че той и съпругата му С.К. са имали сключен договор с “Явлена” за посредничество за покупка на имот в гр.Бургас, но тъй като от „Явлена-Бургас“ ООД не могли да изпълнят докрай задълженията си и след две провалени сделки, договорът бил прекратен. Работили с “Явлена” около 40 дни. След като договорът бил прекратен той се обърнал към Агенция „Берса“ и именно с тяхно съдействие закупил процесния апартамент. По отношение на договорките за покупка на имота с „Явлена-Бургас“ООД свид.А. сочи, че на него и съпругата му им било казано, че трябва да изчакат със сключването на предварителен договор, тъй като съпругът на г-жа Б. работи в друго населено място и ще се освободи около октомври месец, а те искали до 15.09. да купят жилище и да се настанят в него, тъй като дъщеря им започвала тогава учебната година. Свид.А. заявява още, че на 06.08.2014г. е отишъл при св.П. и е поискал да се прекрати действието на Договора за посредничество, в резултат на което двамата подписали споразумение към Договора от 27.06.14г. за изменение срока на действието му - до 06.08.2014г., и тогава му върнали парите, които бил дал за предварителните огледи. Същата вечер той и съпругата му започнали отново да търсят обяви по вестници и в интернет сайтове и видели, че Агенция „Берса“ предлага същия имот, който одобрили за покупка, но не успели да сключат сделка. На следващата сутрин той заминал за Бургас, свързал се с госпожа Б. от „Берса“ и й обяснил за кой конкретен имот /процесния/ се интересува, тя от своя страна се свързала с Р. Б., след което извършили оглед отново на имота. Свид.А. заяви в с.з., че е знаел, че върху имота има ипотека още докато са контактували със св.П. и са казали на П., че желаят да купят имота без ипотека, като за целта искат капарото, което ще платят да се използва за изплащане на заема и заличаване на ипотеката.

Въз основа на така установената фактическа обстановка, ЯОС прави следните правни изводи:

Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена от надлежна страна в предвидения в чл.259 от ГПК преклузивен двуседмичен срок. Преценена по същество, жалбата е неоснователна.

При извършената служебна проверка по чл.269 от ГПК ЯОС намира решението за валидно. Първоинстанционното решение е допустимо в обжалваната част.

В частта, с която е уважен искът за сумата от 3714.00 лева, представляваща дължимо възнаграждение по сключен между страните Договор за посредничество при покупка на недвижими имот, в размер на 3% от договорената по сделката, извършена на 02.09.2014г., продажна цена в размер на 123 800.00 лв., ведно със законната лихва върху тази сума -3714.00 лева, от датата на предявяване на исковата молба – 27.10.2014г. до окончателното ù плащане – иск по чл.79 от ЗЗД вр. с чл.51 и чл.288 от ТЗ и чл.86 от ЗЗД, решението на ЕРС като необжалвано е влязло в сила. Пред въззивния състав стои като спорен само искът за присъждане на неустойка по договора.

Предявеният иск по чл.92 от ЗЗД във вр. с чл.49 и сл. от ТЗ, вр. с чл.4.7 от Договор за посредничество при покупка на недвижими имот, сключен на 27.06.2014г., въззивният състав намира за неоснователен. Съгласно чл.92, ал.1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Допуснатото от страна на възложителя неизпълнение на договора, изразяващо се в незаплащане на дължимото на посредника парично възнаграждение, съставлява забавено изпълнение и съобразно общите правила на договорната отговорност е недопустимо кумулиране на иск за реално изпълнение с иск за заплащане на обезщетение за неизпълнение в размер на договорена неустойка (решение №57 от 07.06.2011 г. на ВКС по т.дело № 463/2010г., ІІ т.о.)

ЯОС намира, че претендираната неустойка по чл.4.7 от договора не се дължи от възложителя. В т.4.7 е записано, че Агенцията има право да получи уговореното възнаграждение, както и неустойка в размер на 2000 евро, ако намери и представи на Възложителя имот за покупка и впоследствие бъде сключен нотариален акт, по силата на който Възложителят или негови свързани лица по смисъла на т.1-5 от §1 от ДР на ТЗ, придобиват собствеността върху имота, независимо дали Агенцията е изпълнила другите си задължения по договора и независимо кога е сключен нотариалният акт. Така формулирана неустойката не изпълнява нито обезщетителна, нито, обезпечителна, нито санкционна функция. Съгласно ТР № 1 от 15.06.2010г. на ВКС по тълк.д.№ 1/2009г., ОСTK, т.3, нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В мотивите на тълкувателното решение е посочено, че автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл.9 от ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите нрави. В този смисъл ограничението се отнася както за гражданските, така и за търговските сделки. Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл.26, ал.1 от ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.

Съобразявайки се с задължителното тълкувателно решение на ВКС, настоящият състав намира, че така определена в т.4.7. от договора неустойката води само до неоснователно обогатяване на дружеството-посредник, след като същото е осъдило възложителя да му заплати дължимото възнаграждение по договора за посредничество. Доколкото един от принципите в правото е недопускане на неоснователно обогатяване, то тази неустоечна клауза в договора накърнява добрите нрави и е недействителна. С оглед неоснователността на иска по чл.92 от ЗЗД вр. с т.4.7 от Договора между страните, за присъждане на неустойка в размер 3911.66 лева, представляваща равностойността на 2000 евро, неоснователен е и предявеният акцесорен иск по чл.86 от ЗЗД за заплащане на законната лихва върху претендираната главница, считано от подаването на исковата молба до окончателното плащане.

Предвид изложеното, въззивната жалба е неоснователна и първоинстанционното решение в обжалваната част следва да се потвърди. Искането на въззивника за присъждане на разноски следва да се отхвърли, тъй като при този изход от делото такива не му се следват. ЯОС следва да присъди на въззиваемата страна сторените разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивната инстанция, но такива не се сочат и няма доказателства за направени такива разноски пред въззивната инстанция, поради което искането за присъждане на разноски на въззиваемата страна също следва да се отхвърли.

На основание изложеното, ЯОС

Р Е Ш И :

Потвърждава решение № 87 от 20.08.2015г. по гр.д.№ 27/2015г. по описа на ЕРС, в обжалваната част - частта, с която е отхвърлен като неоснователен и недоказан предявеният от “ЯВЛЕНА-Бургас“ООД с ЕИК 102209836, със седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.„Александровска“ № 137, вх.В, представлявано от управителя С.С.Т.-Д., с адрес ***, пл.„*** ****“ № *, адв. П.Т., против С.С.К.-АНАДОЛИЕВА с ЕГН – **********,***, със съдебен адрес ***, офис 4, адв. Е.М., ИСК с правно основание по чл.92 от ЗЗД, вр. с чл.49 и сл. от ТЗ, вр. с чл.4.7 от Договор за посредничество между страните, за заплащане на договорената между страните неустойка в размер на 3911.66 лева, представляваща левовата равностойност на сумата от 2000 евро, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на исковата молба – 27.10.2014г. до окончателното плащане.

В необжалваната част решението на ЕРС е влязло в сила.

Отхвърля исканията за разноски на страните.

Решението не подлежи на касационно обжалване пред ВКС, предвид чл.280, ал.2, т.1 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.