Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ……
29. 02.2016г. гр.Ямбол
Ямболският
окръжен съд,
гражданско
отделение
в
открито съдебно заседание на 11.02.2016 година,
в
следния състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
Секретар П.У.
Прокурор
За
да се произнесе, взе предвид следното:
ЯОС е сезиран с исковата молба на съпрузите О.П.Г. и Р.Т.Г.,***, с която
против А.Т.М. и Е.Г.М.,***, са предявени обективно съединени при условията на
евентуалност два положителни установителни иска за собственост с правно
основание чл.124, ал.1 ГПК – за признаване в отношенията на страните, че ищците
са изключителни собственици на недвижим имот в гр.Ямбол, находящ се на
адм.адрес ул.„***” №**, представляващ поземлен имот с идентификатор
87374.753.490 по КК на гр.Ямбол, ведно с построените в поземления имот
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 87374.543.490.3 и постройка на
допълнително застрояване с идентификатор 87374.543.490.4.
По главния иск ищците са посочили като придобивно основание за
собствеността си върху спорния имот договор за покупко-продажба от
05.03.2003г., сключен с нотариален акт №28/2003г., с който в режим на СИО са
придобили поземления имот, заедно с изградена в него жилищна сграда. По силата
на приращението – чл. 92 ЗС, ищците станали собственици и на новопостроената в
имота еднофамилна жилищна сграда и на постройката на допълнителното
застрояване, за изграждането на които разполагали с разрешение за строеж и
одобрени строителни книжа. Ищците са изложили в исковата молба, че на
29.06.2009г. ищецът О.Г. сключил с лицето К.П.И. договор за заем на сумата от
80 000 щатски долара, за обезпечаване на който договор двамата ищци
продали с нотариален акт №2/13.07.2009г. собствения си имот на К. И.,
прехвърлен впоследствие от него на Д. Г., а тя от своя страна със съпруга си В.
Г. – на ответниците, съпрузите М.. Доводите на ищците са, че сключеният със
заемодателя К.И. договор за продажба на недвижимия имот е нищожен на основание
чл.152 и чл.149, ал.1 ЗЗД, във вр. с чл.26, ал.2 и ал.1 ЗЗД, тъй като противоречи
на закона и представлява съглашение, с което предварително се уговаря начин на
удовлетворяване не кредитора, различен от предвидения в закона и това съглашение
е абсолютна симулативна сделка, за която е налице обратно писмо, разкриващо
действителната воля на съконтрагентите и липсата на изпълнение на взаимните им
престации. Поради това ищците считат, че по силата на този договор от
13.07.2009г., К.И. не е станал собственик на имота, нито собствеността е
придобита от последващите приобретатели.
По евентуалния иск за собственост ищците са посочили като придобивно
основание изтекла в тяхна полза петгодишна придобивна давност в качеството им
на добросъвестни владелци на процесния имот. Поддържали са, че считано от
12.12.2008г. до 12.12.2013г. са осъществявали фактическата власт върху целия
имот, като владението върху имота не е предавано на никой от купувачите – К.И.,
Д. Г. и ответниците М..
С твърдението, че ответниците М. оспорват владението и правото им на
собственост, двамата ищци са обосновали допустимостта на установителните искове
за собственост.
С депозирания писмен отговор на исковата молба ответниците А. и Е. М. са
оспорили главния иск за собственост като неоснователен и недоказан, по
съображения, че договорът за покупко-продажба по нотариален акт №2/2009г.,
сключен със заемодателя К.И., не е абсолютна симулативна сделка, а относителна
симулативна сделка, тъй като от представеното по делото обратно писмо е
установено, че волята на страните по този договор е била да гарантира точното
изпълнение от страна на заемополучателя О.Г. на сключения с К.И. договор за
паричен заем. В този случай на сключена относителна симулативна сделка,
ответниците са направили възражение по чл.17, ал.2 ЗЗД, че те са придобили
правото на собственост върху процесния имот, тъй като са негови добросъвестни
приобретатели, сключили договора за покупко-продажба на имота на 10.03.2014г.,
към която дата имотът не е бил обременен с вещни тежести и едва след тази дата
– през месец май 2015г. е вписана настоящата искова молба. Ответниците са
възразили и срещу възможността ищците да претендират право на собственост на
две различни придобивни основания, оспорили са и качеството на ищците на
добросъвестни владелци, сочейки, че осъществяваната от О. и Р. Г. фактическа
власт представлява държане или недобросъвестно владение.
В о.с.з. исковете се поддържат изцяло от
пълномощника на ищците - адв.В., който пледира за уважаване на главния иск, а в
случай на отхвърлянето му – за уважаване на евентуалния иск, с присъждане и на разноските
пред първата инстанция. Представя и подробна писмена защита.
Ответниците, чрез процесуалния си представител адв.А., оспорват
исковете по съображенията, наведени в писмения отговор на исковата молба.
Настояват за присъждане на разноските и също депозират писмена защита с
подробно изложени доводи в полза на застъпената теза.
След преценка на събраните по делото писмени и
гласни доказателства, ЯОС приема за установено от фактическа страна следното:
По силата на договор за покупко-продажба, сключен
с нот.акт №28/2003г. на нотариус №322 в НотК, ищците О. и Р.Г. са придобили в
режим на СИО недвижим имот в гр.Ямбол на
ул.”***”№**, представляващ УПИ ХІ-387 с площ от 420 кв.м в кв.28 по плана на
града, заедно с построената в имота жилищна сграда. Въз основа на издадено в
полза на ищцата строително разрешение от 08.07.2004г. и одобрени строителни
книжа, в недвижимия имот двамата ищци са извършили строежа на нова двуетажна
жилищна сграда и постройка на допълнително застрояване, собствеността върху
които са придобили по силата на приращението – чл.92 ЗС. Видно от представените
по делото скици, съгласно влязлата в сила кадастрална карта на гр.Ямбол понастоящем
поземленият имот е с идентификатор 873.74.543.490, жилищната сграда – с
идентификатор 873.74.543.490.3, а сградата – постройка на допълнителното
застрояване – с идентификатор 87374.543.490.4.
На 29.06.2009г. ищецът О.Г. е сключил с лицето К.П.И.
безлихвен договор за заем на сумата 80 000 щатски долара, която заемателят
– ищецът се е задължил да върне в срок от 36 месеца. На следващия ден –
30.06.2009г. заемодателят К.И. и заемателят О. Г. са подписали нов договор за
заем, с който по твърдение на ищеца са предоговорили първоначалния заемен
договор. Съгласно втория договор, заемодателят Иванов се е задължил да даде на
заемателя Г. сумата 80 000щатски долара, при дължима 2 % месечна лихва
върху цялата заета сума за 9 месеца от 36-месечния договорен срок, както и при
дължима 2 % месечна лихва върху оставащата непогасена главница за времето до
изтичане срока на договора. Заемателят Г. се е задължил за обезпечение на
задължението си за връщане на получената сума, да прехвърли на заемодателя
собствеността на жилищния си имот в гр.Ямбол на ул.”Г.поле”**, като сделката се
извърши по данъчната оценка на имота, без заплащане на продажната му цена, а
заемателят и семейството му да продължат да ползват имота. Страните по заемния
договор са се съгласили едновременно с подписването на нотариалния акт за
покупко–продажбата на имота на О. Г., заемодателят Иванов и съпругата му да
подпишат предварителен договор за връщане собствеността на имота на заемателя,
а в случай на неплащане от страна на заемателя на четири поредни погасителни месечни вноски
по заема, заемодателят да има право да поиска прекратяване ползването на имота
от заемателя и предаване на владението му.
Видно от нотариален акт № 2 от 13.07.2009г. на нотариус
№ 453 в НотК, със същия е изповядан договора за покупко–продажба на собствения
на ищците недвижим имот – дворното място и новопостроената в него двуетажна жилищна
сграда, който имот съпрузите Г. са продали на К.И.. В същия ден – 13.07.2009г.
купувачът на имота К.И. и съпругата му В.И. са сключили с ищците предварителния
договор, с който са обещали отново да продадат на О. и Р.Г. недвижимия им имот
в гр.Ямбол – дворното място и построената в него жилищна сграда. На същата дата
– 13.07.2009г., съпрузите Г. и съпрузите И. са подписали и обратно писмо, в
което са признали, че прехвърлянето на собствеността на недвижимия имот в
гр.Ямбол по вписания нот.акт №2/13.07.2009г., е извършено като гаранция за
изпълнение задължението на О.Г. по договора за заем, като страните по нотариалния
акт не желаят настъпването на неговите последици.
По делото няма спор и е установено, че с нот.акт №
83/04.03.2014г. на нотариус №587 в НотК, съпрузите К. и В. И. са продали
процесния имот на купувача по договора
Д.Г.. Последната от своя страна, заедно със съпруга си В.Г., също се е
разпоредила с имота, продавайки го на ответника А.М. с нот.акт №99/10.03.2014г.
на нотариус №587 в НотК. Не е спорно и
се установява от издаденото Агенцията по вписванията удостоверение от
23.07.2014г., че към 10.03.2014г., когато имотът е продаден на ответниците,
върху същия не е имало вписани вещни тежести, искови молби, отбелязвания или
заличавания. С определение на ЯОС от 15.03.2013г. по ч.гр.д. №126/2013г. е била
вписана възбрана върху имота, наложена като обезпечителна мярка на бъдещ иск по
чл.26, ал.1 ал.2 ЗЗД, който О. и Р. Г. ще предявят против К. и В. И., като по
признание на ищците обезпечението е било отменено, а възбраната – заличена.
Не е спорно и се установява от нотариална покана,
връчена редовно на **.03.2014г., че със същата ответникът А.М. е поканил ищците
да освободят закупения от него недвижим имот, както и да му заплатят
обезщетение за неоснователното ползване на имота. Не е спорно също, че ищците
не са предали имота на ответниците и продължават и понастоящем да упражняват
фактическата власт върху този имот. Видно е от влязлото в сила решение на ЯРС
по гр.д. № 200/2015г., че ответникът А.М. е предявил иск по чл.59 ЗЗД срещу
настоящите ищци за заплащане на обезщетение за неоснователното ползване на
процесния имот, като със съдебното решение този иск е отхвърлен като
неоснователен.
Посочените от ищците и разпитани от съда свидетели
Н.Н. и Д.Д. са дали показания, според които, от закупуването му, в процесния
имот живеят единствено О. и Р. Г., като претенции към този имот не са
предявявали трети лица.
Воденият от ответниците свидетел С.Х. е установил
с показанията си, че през лятото на 2014г., в негово присъствие, ответникът М.
е поискал от ищцата Р.Г. тя и съпругът й да освободят процесния имот или да
заплащат наем за ползването му.
При условията на чл.176 ГПК страните са дали
обяснения по релевантните за спора факти, които обяснения съдът не обсъжда, тъй
като не съдържат признания за неизгодни за съответната страна факти и нямат
доказателствена стойност.
При тези фактическа обстановка, съдът прави
следните правни изводи:
Предявеният главен установителен иск за
собственост е основателен, доказан и следва да се уважи, поради следните
съображения:
Безспорно се установи, че между ищците по делото и
третото лице К.И. и неговата съпруга, са възникнали облигационни отношения по
силата на сключените и описани по горе договор за паричен заем от 30.06.2009г.,
договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт
№2/13.07.2009г. и предварителен договор за покупко – продажба на същия имот от
13.07.2009г. Съвкупната преценка на тези сключени договори и на клаузите в тях,
както и на обратното писмо от 13.07.2009г. налагат извода, че нито ищците са
имали воля да прехвърлят собствеността на имота си в полза на лицето К.И., нито
последният и съпругата му са имали волята да получат собствеността на имота
срещу посочената в нотариалния акт цена. Действителната воля на ищците и на
съпрузите И. е била, чрез прехвърлянето на собствеността върху процесния имот,
да се обезпечи връщането на получената от ищеца О.Г. сума по сключения със
заемодателя К.И. договор за заем. В този смисъл са изричните изявления на
съконтрагентите Г. и Иванови в обсъжданото обратно писмо, което не беше
оспорено като документ и на което съдът дава вяра изцяло.
Този уговорен начин за удовлетворяване на
заемодателя И. обаче е забранен от закона. Законосъобразните способи за обезпечение
вземането на кредитор се свеждат до учредяване на залог или ипотека – чл.149
ЗЗД – чл.179 ЗЗД. Посочените разпоредби на закона са императивни, а съгласно
нормата на чл.152 ЗЗД недействително е съглашение, с което се уговаря
предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане
собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря
предварителен начин за удовлетворяване на кредитора, различен от този, който е
предвиден в закон. Последователна и безпротиворечива е практиката на ВКС по
приложението на чл.152 ЗЗД. Прието е, че когато с договор за продажба е
прикрито съглашение (договор за заем) за удовлетворяване на кредитора по
вземането, по начин, различен от закона, извършената продажба се явява нищожна
на основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречие със закона.
С оглед тези разяснения на разпоредбата на чл.152
ЗЗД и практиката на ВКС по приложението й, в случая се налага изводът, че със
сключения договор за покупко–продажба на собствения на ищците имот, обективиран
в нот.акт №2/2009г., е уговорен недопустим начин за удовлетворяване на
кредитора К.И. чрез придобиване на недвижимия имот. Този договор е сключен в
нарушение на императивната разпоредба на чл.152 ЗЗД, поради което се явява
нищожен на основание чл.26, ал.1 ЗЗД. Нищожните сделки не пораждат правно
действие, поради което обсъжданият договор за продажбата на процесния недвижим
имот, сключен с нот. акт № 2/2009г., не е произвел присъщото му вещно –
прехвърлително действие и съпрузите Иванови не са станали собственици на имота.
Не са придобили собствеността върху имота и последващите му приобретатели,
включително ответниците М., тъй като са сключили договори за продажба с
несобственици.
С оглед така приетото, в случая не може да се
поставя въпрос за приложението на чл.17, ал.2 ЗЗД, поради което основното
възражение на ответниците за отхвърляне на иска се преценява като
неоснователно. Когато е налице нищожност на придобивното основание,а такъв е
разглежданият случай, законодателят не е предвидил запазване на правата на
третите лица – приобретатели. Безспорно съпрузите М. са сключили договора за
покупко–продажба на процесния имот преди вписване на настоящата искова молба,
както и след заличаване на обезпечителната възбрана върху имота, но ответниците
нямат качеството на добросъвестни трети лица по смисъла на чл.17, ал.2 ЗЗД.
Това е така, тъй като К.И. и съпругата му не са привидни купувачи по привиден
договор, а по договор, който не е породил правни последици поради неговата
нищожност. След като К.И. и съпругата му не са станали собственици на имота,
вещно-прехвърлително действие не е породил нито сключеният от тях с Д.Г.
договор за последваща продажба на имота, нито договорът за продажба, сключен
между Д.Г. и съпругът й от една страна, и ответниците М. – от друга страна.
Действителни собственици на целия имот са ищците – съпрузите О. и Р. Г., които
са придобили същия по силата на договора за покупко–продажба от 2003г. – за
поземления имот и по силата на приращението - за жилищната сграда и за
постройката на допълнителното застрояване. Ищците са тези, които осъществяват и
фактическата власт върху имота, при което установителният им иск за собственост
на този имот, предявен срещу ответниците, които оспорват правото им на
собственост, е основателен, доказан и следва да се уважи.
С оглед основателността и уважаването на главния
иск, съдът не разглежда и не се произнася по евентуалния иск за собственост.
При този изход на спора пред първата инстанция,
ищците са тези, които имат право на разноските за тази инстанция и същите
следва да бъдат възложени в тежест на ответниците. Като неоснователно се
прецени възражението на ответниците за прекомерност на заплатеното от ищците
адвокатско възнаграждение в размер на 3 000 лева. На първо място, за изплащането на това
възнаграждение на адвоката им, ищците са представили доказателства. На следващо
място, съдът намира, че тези разноски се дължат, тъй като уговореното
адвокатско възнаграждение не е прекомерно с оглед фактическата и правна
сложност на делото, като се имат предвид всички усилия на адвокат В. и
предприетите от него от името на ищците процесуални действия по делото, както и
цената на иска – в размер на сумата 72 643.50 лева, за която съгласно чл.7,
ал.2, т.4 от Наредба №1/2004г на ВАдвС минималното адвокатско възнаграждение е
в размер на 2709.30 лева. Следователно, договореното и изплатено от ищците
адвокатско възнаграждение в размер на сумата 3000 лева е в рамките на
предвиденото от закона и не е налице основанието по чл.78, ал.5 ГПК за неговото
намаляване. С оглед на това, на ищците следва да се присъдят всички направени
от тях разноски по представения списък по чл.80 ГПК – в размер на сумата 3 799.32
лева.
Водим от изложеното, ЯОС
Р Е Ш
И :
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, предявен
от О.П.Г. с ЕГН ********** и Р.Т.Г.
с ЕГН **********,***, със съдебен адресат адв.В.В. ***, против А.Т.М. ***, с постоянен и настоящ адрес ***, с ЕГН ********** и Е.Г.М.,
с постоянен и настоящ адрес ***, с ЕГН **********, двамата със съдебен
адресат адв.Б. А.-***, че ищците О.П.Г.
и Р.Т.Г. са собственици на основание договор за покупко-продажба по нот.акт
№28/2003г. на нотариус №322 в Нот.К и по приращение, на следния недвижим имот в гр.Ямбол, находящ се на ул.”***”№**,
представляващ: Поземлен имот с идентификатор 87374.753.490 по Кадастралната карта на гр.Ямбол, ведно с
построените в поземления имот еднофамилна жилищна сграда с идентификатор
87374.543.490.3 и постройка на допълнително застрояване с идентификатор
87374.543.490.4.
ОСЪЖДА А.Т.М. и Е.Г.М.,
двамата с посочени данни за адреси и ЕГН, ДА ЗАПЛАТЯТ на О.П.Г. и Р.Т.Г., двамата с посочени данни за адреси
и ЕГН, на основание чл.78, ал.1 ГПК направените от тях разноски пред първата
инстанция в размер на сумата 3 799.32
лв. ( три хиляди седемстотин деветдесет и девет лева и 0,32ст.).
На основание чл.115 ЗС дава на ищците шестмесечен
срок за вписване на настоящото решение, като срокът тече от влизане в сила на
решението.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Апелативен съд – гр.Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: