ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 18.02.2016г. гр.Ямбол

Ямболският окръжен съд, гражданско отделение, първи състав

На 18.02.2016 година

В закрито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНГЕЛИНА ДИМИТРОВА ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА

ИВА КОДЖАБАШЕВА Секретар Прокурор

Като разгледа докладваното от съдия ТАГАРЕВА Възз. ч.гр.дело №90 по описа за 2016г. За да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.577, ал.1 ГПК, вр. с чл.274, ал.1, т.2 и сл. ГПК.

Образувано е по частна жалба на търговското дружество „Росагрофонд" ООД -гр.Сливен, действащо чрез управителя Ст.С., срещу Определение №2/29.01.2016г. на съдията по вписванията при ЯРС по преписка № 546/2016г., с което е постановен отказ да се разпореди вписването на едностранно прекратяване на договор за наем на земеделска земя на основание чл.87, ал.1 ЗЗД.

С жалбата е направено оплакване за неправилност на определението на съдията по вписванията. Частният жалбоподател счита, че в нарушение на чл.8, ал.1 от ПВ съдията по вписванията е приел, че заявлението за вписване следва да е с нотариална заверка на подписа, без да съобрази, че искането е да се впише факта на самото прекратяване на договора за наем, а не нотариалната покана или заявлението. Също неправилно съдията по вписванията разсъждавал относно съществуването на правен спор поради неизпълнението на договорното задължение на наемателя за заплащане на годишна наемна вноска, тъй като правомощията му не се простират до проверка и изследване на материалноправните отношения между страните по договора. Жалбоподателят изтъква, че развалянето на договора по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД е такова правно действие, при което настъпва прекратяване на договорните отношения и по общите правила на ЗЗД е достатъчно предупреждението за разваляне да се извърши в писмена форма, която в случая е спазена. Наред с това посочва, че в практиката си съдилищата третират вписания договор за наем като договор за аренда по смисъла на ЗАЗ, с оглед на което и на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ по аналогия прекратяването и на договора за наем подлежи на вписване в нотариалните книги. Разбирането на частния жалбоподател е, че при обсъждане на предпоставките за вписване прекратяването на договора за наем на земеделска земя, съдията по вписванията следва да прецени единствено налице ли е вписан договор за наем и дали действието му е прекратено по съответния ред, които предпоставки в случая са налице.

Моли се обжалваното определение да бъде отменено и да бъде указано на съдията по вписванията да извърши исканото вписване на обстоятелството.

ЯОС, след като обсъди доводите на жалбоподателя и провери атакувания съдебен акт, прие следното:

Между „Росагрофонд" ООД - гр.Сливен като наемодател и „Боровец-К" ЕООД -гр.Ямбол като наемател, е сключен договор за наем на земеделски земи от 06.02.2012г. с предмет - предоставяне за временно възмездно земеделско ползване на посочените в договора земеделски земи, със срок на действие на договора от пет години, считано от 01.10.2012г. до 30.09.2017г., при договорена наемна цена. Този договор е с нотариална заверка от 06.02.2012г. на подписите на представителите на търговските дружества, които са

сключили договора, като същият е вписан в Агенцията по вписванията, Служба по вписванията - гр.Ямбол на 17.02.2012г.

С нотариална покана от 16.12.2015г. на нотариус №453 в Нот.К, дружеството „Росагрофонд" ООД е уведомило наемателя - дружеството „Боровец-К" ЕООД, че му определя срок до 29.12.2015г., в който да издължи сумата 13 846.13лв., представляваща общо дължима наемна цена по договора за наем от 06.02.2012г. и по други два наемни договора, като при неизпълнение на това задължение ще счита договорите за развалени. Нотариалната покана е връчена на 07.01.2016г.

На 29.01.2016г. дружеството „Росагрофонд" ООД, чрез свой пълномощник, е подало заявление до съдията по вписванията при ЯРС, с което е поискало отбелязване в нарочните регистри на прекратяването на основание чл.87, ал.1 ЗЗД на вписания договор за наем от 06.02.2012 г.

По заявлението съдията по вписванията е постановил обжалваното определение, с което е отказал вписването на едностранното прекратяване на договора за наем на земеделски земи. В мотивите си съдията по вписванията е посочил, че на вписване в нотариалните книги подлежат актовете, посочени в чл.112 ЗС и чл.4 ПВ, които са изчерпателно изброени, а не обстоятелства, подлежащи на вписване, както и че изявлението за разваляне на договор за наем не попада в кръга на подлежащите на вписване актове съгласно закона и правилника. Позовавайки се на ТР №7/2012г. на ОСГТК на ВКС, съдията по вписванията е приел, че за да бъде извършено вписване на обстоятелството -едностранното прекратяване на договора за наем поради неизпълнение, той би следвало да извърши проверка за валидното прекратяване на договора, каквато материалноправна проверка е извън правомощията на вписващия орган.

Отказът на съдията по вписванията е законосъобразен.

В охранителното производство по чл.569 и сл. ГПК съдията по вписванията няма правомощията да изследва материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията (ПВ), се свежда до това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. В този смисъл са задължителните разяснения, дадени от ОСГТК на ВКС в т.6 от ТР №7/25.04.201 Зг. по т.д. №7/2012г.

В случая съдията по вписванията при ЯРС правилно е приложил закона и е съобразил задължителната съдебна практика, като е приел, че за да впише прекратяването на договора за наем, ще следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната връзка, което е извън правомощията му. Постановявайки отказа за вписване, в съгласие със закона са и изводите на съдията по вписванията, че на вписване в нотариалните книги подлежат само актовете, посочени в чл.112 ЗС и в чл.4 от ПВ, измежду които не е изявлението за прекратяване на наемен договор. Не намира основание в закона твърдението на жалбоподателя, че на вписване подлежи фактът на прекратяването на договора за наем. Нормата на чл.569 ГПК определя нотариалните производства, по които се извършват съответните действия, като в т.5 са посочени: вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон. Освен тази норма, Правилникът за вписванията, издаден за прилагане на Глава XI на ЗС „Вписвания", в чл.2 изрично въвежда правилото, че вписване, заличаване и отбелязване се допуска само в изрично посочените от този правилник и закона случаи. Кои вписвания подлежат на заличаване изчерпателно са изброени в чл.13, чл.19 и чл.32 от ПВ - предвидено е заличаване на вписвания на искови молби и решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, заличаване на ипотеки и възбрани. В обобщение, относно договора за наем на недвижим имот разпоредбата на чл.4, б."е" от ПВ предвижда

вписването на този вид договор, в т.ч. договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, но в ПВ не е предвидено вписване на прекратяване на наемен договор, нито извършване на заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот, като такова правило не е закрепено и в закон. Действие по заличаване на вписан договор за наем на недвижим имот би било и безпредметно, тъй като вписването на договора за наем има за цел той да бъде противопоставим на трети лица, за да се охранят интересите на наемателя за срока на действието на договора. Или в случая не са налице условията на закона за извършване на исканото вписване, като същото разрешение е дадено с Определение № 230/02.05.2012г. на ВКС по ч.гр.д. № 35/2012г., 1-во ГО и Определение №210/20.03.2013г. на ВКС по ч.гр.д. №3108/2013г., П-ро ГО.

Неоснователни са доводите на частния жалбоподател, че по своя предмет и съдържание договорът за наем от 06.02.2012г. следва да се третира като договор за аренда, прекратяването на който подлежи на вписване в нотариалните книги. Както вече се посочи, извън компетентността на съдията по вписванията е да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, включително и да тълкува договорни клаузи, като такава проверка не може да бъде извършена и от съда в настоящото производство по чл.577 ГПК.

По горните съображения, след като в случая не са налице предпоставките за извършване на исканото вписване на прекратяването на договора за наем, отказът на съдията по вписванията да извърши това вписване е правилен съдебен акт, който следва да се потвърди. Частната жалба на търговското дружество „Росагрофонд" ООД е неоснователна и се оставя без уважение.

Водим от изложеното, ЯОС

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение № 2/29.01.2016г. на съдията по вписванията при Ямболски районен съд, постановено по преписка № 546/2016г.

Определението подлежи на обжалване с частна касационна жалба пред ВКС на РБ в едноседмичен срок от връчването му на частния жалбоподател.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.